上海今年首個高分樓盤誕生：近93分、均價10.5萬/平

上海2024年的新房市場迎來“開門紅”。

1月23日，上海今年第一批次房源中的兩個新盤公佈入圍分，項目均位於普陀內環，其中蘇河璽項目達到92.67分，意味着購房者需要在基礎分60分的情況下有193個月社保，基礎分50分及以下不能入圍。

業內人士認爲，蘇河璽不僅是普陀區實行積分制以來的“拔尖選手”，也有可能是2024年積分最高項目之一。

該項目本次取證房源僅30套，建築面積約107-149平方米，均價105200元/平方米，入圍比2.5，社保係數0.17分/月，將於2024年1月28日開盤。

據界面新聞了解，由於普陀區針對近年拿地項目有特殊要求，不允許項目將所有房源一次性全部推出銷售，目的是監督項目工程質量如期如約進行。因此蘇河璽自2022年拿地到如今，項目分爲多次推盤入市，本次屬於尾盤加推。

此次推出的30套房源零散分佈在各樓棟裡，其中有22套建築面積約107平方米的3居室，和8套建築面積約148平方米的頂樓房源。最終熱度如市場預期，認購總數142組，認購率473%，觸發積分制度。

2022年6月份，招商蛇口以總價62.5億元競得普陀區中山北社區C060202單元B3-16地塊，即爲蘇河璽項目地塊。項目距地鐵3、4、7號線鎮坪路站直線距離約500米，規劃建造11棟14-32層高層住宅。

上海中原地產市場分析師盧文曦向界面新聞表示，蘇河璽項目入圍分能夠達92.67分，有些超出預期。不過該項目有點特殊，在前期本就是“網紅盤”，在內環以內均價10萬元出頭，供應量也很少，熱銷是正常的。

據瞭解，該項目自最初入市便受到較高關注，前三次加推均觸發積分，最高入圍分爲75.52分。因此，作爲普陀內環“壓箱底”房源，蘇河璽此番推盤能獲得此成績，也是情理之中。

同樣作爲普陀內環的招商天匯璽熱度雖不及蘇河璽，16套房源也觸發了積分，認購總數46組，認購率287%，入圍比2.5，入圍分55.12分。相當於60分的基礎分可直接入圍，50分則需要32個月社保，40分需要95個月社保，30分需要157個月社保。

在盧文曦看來，個例並不能代表市場整體的真實狀況，反而說明市場好壞不影響網紅項目的銷售，但這些結構性產品無法支撐起整體市場成交。

同策研究院研究總監宋紅衛也認爲，上海樓市仍呈現分化特徵，也就是優質項目大家追捧，品質一般的項目熱度較低，因此不能因爲一個項目積分高就判斷市場回暖，這樣的項目在任何市場背景下都會有需求。

“近期上海利好政策不少，但目前只能說市場情緒有好轉，新房有所起色，整體還是比較穩定。而且快過年了，市場會稍微淡一些。”盧文曦表示。

據上海中原地產數據顯示，上週（1月15日－1月21日）上海新建商品住宅成交面積6.94萬平方米，環比減少25.31%。從走勢來看，成交已經連續4周下滑。

此外，基於產品結構向中低價位項目傾斜，上週銷售均價出現回調，爲56882元/平方米，環比下跌18.89%。

臨近歲末淡季效應越發顯著。以2024年第一批次新房入市表現爲例，新房源入市供應規模回升，上週上海共迎來3個項目開盤，新增供應11.66萬平方米共907套房源。最終3個項目（楊浦城投悅江灣、中建御璟園、上江南璟薈名庭）表現一般，均沒能觸發積分，其中楊浦城投悅江灣項目去化六成。

從認購情況來看，目前結束認購的項目中，僅有天匯璽、蘇河璽觸發積分。上週共有7個項目開啓認購，均未觸發積分。截至1月22日，今年第一批次還剩11盤尚未啓動認籌，其中包括前期熱度較高的五坊園四期、宸楊名邸、嘉俊庭、蘇河望、縵雲上海等項目。

即便如此，上海新房市場的韌性依然較強。

從2023年全年來看，上海新房市場表現明顯好於二手房，月度同比漲幅平均達到4.4%。數據顯示，2023年上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國第一，新房共成交14.1萬套，僅次於成都排在全國第二名。

價格方面，易居研究院根據統計局數據統計顯示，上海新房價格指數已連續19個月環比上漲；同比則連漲62個月，連續21個月在70城中漲幅排名前十，自2022年8月以來的連續17個月同比漲幅排名前五。

而且在整體供應減少的情況下，成交均價也有所上揚。據克而瑞數據，2023年上海新房供應1019萬平方米，成交909萬平方米，同比均下降11%；成交均價66945元/平方米，同比上升4%。

回顧過去一年，上海新房市場既有“雲錦東方事件”、再現2000多組火熱認購場面，也出現部分新房品質下滑、新房打折和首付分期、項目普遍採用分銷等現象，還有項目因違規認購被叫停，市場兩極分化愈發明顯。

隨着新的一年到來，上海新房市場也將迎來新的挑戰，如何應對產品銷售熱度分化以及如何保證項目品質和品牌口碑，都將是開發商需要重視的問題。