房產拆遷律師：父母安置房被贈與他人，子女依法要回的法律依據

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件詳情

（一）原告訴求

原告陳娟向本院提出訴訟請求：

1. 要求確認張宇與陳峰於 2021 年 8 月 11 日就北京市東城區 X 號房屋簽訂的《贈與合同》中涉及陳貴遺產部分無效，並將該房屋產權恢復登記至張宇名下。

2. 訴訟費由被告承擔。

（二）事實和理由

張宇與陳貴系夫妻關係，原告爲二人之女，陳前爲二人之子，陳峰系陳前之子。北京市東城區Y 號房屋是陳貴承租的公房。2001 年經拆遷，安置了北京市東城區 X 號房屋（以下簡稱涉案房屋）。涉案房屋購房款中有 10 萬元系原告出資。

2001 年 11 月 15 日，陳貴去世。2003 年左右，張宇將涉案房屋所有權登記至張宇名下。2021 年 8 月 11 日，張宇與陳峰在原告不知情的情況下籤訂《贈與合同》，將涉案房屋產權過戶至陳峰名下。

原告認爲涉案房屋爲張宇與陳貴的夫妻共同財產。陳貴去世後未經析產繼承，涉案房屋產權屬於陳貴的部分應爲繼承人共同共有。張宇未經原告同意將涉案房屋贈與陳峰的行爲構成無權處分。且陳峰在明知涉案房屋系祖父母共同財產、尚未繼承的情況下，依舊接受贈與，二人屬於惡意串通，故訴至法院，請求判如所請。

（三）被告辯稱

被告張宇、陳峰辯稱：原告提起本案訴訟存在程序問題，原告主張確認合同無效的前提是原告爲涉案房屋的共有權人，但本案無法確認原告繼承涉案房屋或確認原告是涉案房屋的共有權人，故原告訴訟請求缺乏權利基礎。購房合同由張宇籤的，並非陳貴簽署，房款亦不是原告支付，取得涉案房屋產權證時陳貴已去世，涉案房屋是張宇的個人財產。

原告曾以所有權確認糾紛起訴二被告，其所持理由亦爲支付了購房款，且與陳貴存在約定，原告在本案中仍然是主張合同權利，構成重複起訴。原告無論主張合同無效還是繼承均已超過訴訟時效，陳貴於2001 年去世，如果原告認爲其是共有權人，那麼在 2004 年房屋登記至張宇名下就應開始計算訴訟時效。綜上，不同意原告全部訴請。

（四）法院查明事實

陳貴和張宇系夫妻關係，原告爲二人之女，陳前爲二人之子，陳峰系陳前之子。2001 年 11 月 15 日陳貴去世，2021 年 12 月 30 日陳前去世。2001 年 7 月 22 日，Z 中心（出賣人）與張宇（買受人）簽訂《回購 W 地區就地安置住房預售合同》，載明出賣人對買受人居住的北京市東城區 W 地區進行拆遷。

買受人原住公房地址Y 號，在 W 地區內有正式住房 2 間，使用面積 16.1 平方米，建築面積 21.41 平方米，安置人口 2 人。買受人自願購買就地安置住房 W 地區 X 號住房，建築面積爲 72.15 平方米，用途爲普通住宅。買受人應向出賣人支付回購安置住房價款 236661 元，買受人分兩次付款（首次付款不低於購房款的 50%），該合同未載明具體付款時間。

同時，涉案合同所附《改造回購安置住房房價計算表》，載明承租人系陳貴，購房人爲張宇，夫婦工齡73。房價計算包括三個部分：

1. 安置房建築面積未超過原住房建築面積部分：（房改成本價 - 標準價高限×年工齡折扣率×夫婦工齡之和）×（1 + 調節因素之和）×原住房建築面積，該部分房價爲 12644.9 元。屬安置房屋建築面積超過原建築面積，但未超過人均 15 平方米的部分以內部分：房改成本價×（15 平方米每人×安置人口 - 原住房建築面積）×（1 + 調節因素之和），該部分房價 13266.4 元。

2. 屬安置房屋建築面積超過人均 15 平方米的部分房價 210750 元，以上合計 236661 元。

2001 年 7 月 22 日，Z 中心與陳貴簽署購房折抵清單，載明承租人或產權人爲陳貴，折抵項目包括提前搬家獎勵費等共計 6035 元。2001 年 7 月 28 日，Z 中心向陳貴開具了支付 50%購房款 118331 元的收據。2003 年 5 月 18 日，Z 中心向張宇出具了支付購房款 117330 元的收據。

2004 年 4 月 21 日，張宇取得涉案房屋不動產權證書。2021 年 8 月 11 日，張宇與陳峰簽署《贈與合同》，載明張宇自願將涉案房屋 100%份額贈與陳峰所有。2021 年 8 月 11 日，陳峰取得涉案房屋產權證書。

另查，2022 年 1 月，本院審理陳娟訴張宇、陳峰所有權確認糾紛一案，陳娟以其與陳貴、張宇、陳前之間存在協議，按照各自購房款出資額確定涉案房屋產權份額爲由，要求確認其對涉案房屋享有50%的產權份額。

該案審理中，原、被告均認可《回購W 地區就地安置住房預售合同》所載明的安置人口 2 人系張宇和陳貴。亦均認可陳貴、陳前去世後未進行析產繼承。本院經審理作出 F 號民事判決，駁回了陳娟的全部訴訟請求，該判決已發生法律效力。

二、裁判結果

1. 確認被告張宇與陳峰於 2021 年 8 月 11 日就北京市東城區 X 號房屋簽訂的《贈與合同》中涉及陳貴遺產部分無效。

2. 被告張宇、陳峰於本判決生效後十日內將北京市東城區 X 號房屋二分之一產權恢復登記至張宇名下，另二分之一產權仍登記在陳峰名下。

3. 駁回原告陳娟的其他訴訟請求。

三、案件分析

（一）案件核心問題剖析

本案核心在於審查張宇與陳峰於2021 年 8 月 11 日簽訂的《贈與合同》的效力問題，具體涉及兩個爭議焦點：一是該贈與合同是否構成無權處分從而導致合同無效；二是該贈與合同是否存在惡意串通進而導致合同無效。

（二）關於無權處分問題分析

1. 房屋產權性質認定

涉案房屋是因拆遷安置而來，拆遷安置發生在陳貴與張宇夫妻關係存續期間，被拆遷房屋是陳貴承租的公房。儘管購房合同是張宇簽署，但在計算房價款時使用了陳貴和張宇夫婦的工齡優惠，並且部分購房款在陳貴生前就已支付。

2001 年陳貴去世後，雖然 2003 年支付了剩餘購房款，但基於上述情況，應認定涉案房屋的購房款是由陳貴、張宇夫婦的夫妻共同財產支付。因此，即便涉案房屋登記在張宇名下，該房屋實質是基於陳貴承租公房拆遷利益的轉化，應當認定爲陳貴與張宇的夫妻共同財產。

2. 無權處分行爲判定

被告以涉案房屋是張宇簽訂購房合同且登記在張宇名下爲由，主張房屋爲張宇單獨所有，這種觀點缺乏法律依據。陳貴去世後，包括本案原告在內的繼承人未對屬於陳貴的份額進行繼承，此時涉案房屋中屬於陳貴的份額處於待繼承狀態。

在此情況下，張宇未經其他繼承人同意，將涉案房屋贈與陳峰，這種行爲構成了部分無權處分。不過，根據相關法律規定，處分人在締約時對標的物是否享有所有權或者處分權，並不影響作爲原因行爲的合同的效力。也就是說，張宇和陳峰簽訂的《贈與合同》本身不因張宇對標的物不擁有完全處分權而無效。

（三）關於惡意串通問題分析

1. 當事人知情情況判斷

張宇應當清楚涉案房屋是其與陳貴的夫妻共同財產，而陳峰作爲張宇的共同家庭成員，也應當知曉這一情況。

2. 惡意串通行爲及損害後果認定

在陳貴去世後且未進行遺產繼承時，涉案房屋屬於按份共有狀態，即在世一方（張宇）享有二分之一產權份額，另二分之一份額屬於陳貴全體繼承人共同共有。然而，張宇和陳峰簽訂贈與合同將涉案房屋贈與陳峰，並辦理了過戶手續，使得陳峰無償取得涉案房屋所有權。這種行爲明顯侵害了作爲繼承人之一的原告的合法權益。所以，二人簽署的贈與合同中涉及陳貴遺產部分，應當認定爲無效。

3. 合同無效的法律後果處理

根據法律規定，無效的合同自始沒有法律約束力，行爲人因該合同取得的財產，應當予以返還。但鑑於本案涉案合同僅部分無效，原告主張將涉案房屋全部產權恢復登記至張宇名下是不合理的。對於全體繼承人共同共有部分產權，應當恢復登記至張宇名下。

四、辦案心得

（一）法律關係梳理是關鍵

在處理這類複雜的房產糾紛案件時，首先要做的就是準確梳理案件中的法律關係。就像本案，涉及到夫妻共同財產、遺產繼承、無權處分、惡意串通以及合同效力等多個法律概念和關係。只有清晰地梳理清楚這些關係，才能爲案件的分析和處理奠定堅實基礎。例如，明確涉案房屋是夫妻共同財產在拆遷過程中的轉化，以及在一方去世後未繼承時的產權狀態，是判斷贈與合同效力的前提。

（二）證據收集與運用的要點

證據在這類案件中起着決定性作用。要全面收集各種證據，包括購房合同、收據、產權證書、拆遷相關文件、家庭成員關係證明等，並深入分析這些證據對案件的影響。比如在本案中，購房合同中關於承租人、購房人以及工齡使用情況，收據顯示的付款時間和金額等，都爲確定房屋產權性質提供了關鍵依據。同時，要善於利用證據反駁對方的觀點，對於被告提出的原告不具有權利基礎、構成重複起訴和超過訴訟時效等抗辯，通過對證據的合理分析和解讀，證明自己的主張。

（三）庭審策略與法官視角把握

在庭審過程中，制定合理的庭審策略至關重要。要圍繞核心法律關係和關鍵證據進行陳述和辯論，避免被對方的無關觀點干擾。例如在闡述贈與合同無效的理由時，緊扣無權處分和惡意串通這兩個焦點，清晰地向法官呈現案件事實和法律依據。同時，要站在法官的視角考慮問題，法官在審理案件時需要依據法律和事實作出公正的裁決。所以在闡述觀點時，要讓法官能夠容易理解案件的複雜性和自己主張的合理性，通過簡潔明瞭的語言和邏輯清晰的論證，增加勝訴的可能性。

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