房產律師解讀：親屬出資買房起訴要產權，釐清房屋產權法律界限

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與人物關係

原告林曉峰與被告張美華存在親屬關係，被告張美華是原告母親的姐妹，即原告的姨媽，爲北京宏遠x 公司退休職工。本案圍繞北京市朝陽區 A 室房屋（以下簡稱涉案房屋）的所有權歸屬產生爭議。

二、案件事實經過

1. 房屋來源與購買情況

- 涉案房屋原系被告承租的公有住房，2000 年進行房改，被告與單位簽訂購房合同並支付購房款，2000 年 8 月 22 日支付 30000 元，2002 年 10 月 18 日支付 4404 元，2004 年房屋登記在被告名下，且購房時房價款折算了被告的工齡利益。

2. 原告主張及證據

- 原告主張與被告系借名買房關係，其證據包括：

- 2000 年 8 月 9 日原告母親李慧芳向被告張美華匯款 30000 元的匯款單，匯款用途寫明爲“貨款”。

- 房產證原件，由原告林曉峰持有。

- 談話錄音，原告稱被告在錄音中認可其支付了全部購房款及雙方系借名買賣合同關係，但被告對此有異議。

- 水、電、燃氣等生活費用的繳費憑證，顯示房屋由原告林曉峰及其家人使用。

- 原告林曉峰及其父母的暫住證，證明在房屋內居住生活 20 餘年。

- 雙方親屬趙建國、孫玉梅的證人證言，證明雙方存在借名買房的合同關係。

3. 被告主張及答辯

- 被告張美華不同意原告的訴訟請求，稱全資購買了房屋，房屋是單位福利房，不存在原告出錢購房的情況，原告父母是借住在涉案房屋，房產證是被告放在房屋衣櫃中，因發生矛盾原告父母不讓被告進入，被告要求騰房後原告才起訴。被告對原告提交的匯款單關聯性不認可，認爲匯款用途是“貨款”，與房款無關；對談話錄音中關於購房款支付的認可有不同解釋，認爲雖認可原告交了購房款，但因房屋價格折算了自己的工齡利益，不能認定原告支付了全部對價款，且自己也未同意將工齡利益贈與原告。

三、律師法律分析

1. 借名買房關係的認定要素

- 借名買房合同的成立通常需從借名合意、購房款出資、房屋居住使用等關鍵方面進行判斷。借名合意方面，本案雙方未簽訂書面借名買賣合同，原告提供的錄音也未清晰明確地顯示被告當時同意原告借名購房，這使得借名合意的證據存在瑕疵。

- 購房款出資上，儘管原告提供了母親向被告匯款 30000 元的憑證以及被告在錄音中認可原告交納了購房款，但涉案房屋價格是在折算被告工齡因素後確定的。工齡具有一定的財產價值，不能簡單地認爲原告支付的款項就是房屋的全部實際對價款，且無證據表明被告同意將工齡利益讓渡給原告，所以購房款出資情況也不足以確鑿證明借名買房關係。

- 房屋居住使用情況雖顯示原告及其家人長期居住，但這一點在親屬之間可能存在借住等多種解釋，不能單獨作爲認定借名買房關係的充分依據。

2. 證據的綜合判斷與舉證責任

- 綜合原告林曉峰提交的各項證據，雖然在一定程度上試圖證明借名買房關係，但都存在不同程度的問題或可反駁之處，無法形成完整、確鑿且相互印證的證據鏈。根據“誰主張，誰舉證”的原則，原告林曉峰未能充分證明其與被告張美華之間存在借名買房的法律關係，應承擔舉證不能的不利後果。

四、法院裁判結果與影響

1. 裁判結果

- 法院最終駁回了原告林曉峰的全部訴訟請求，這一結果是基於現有證據無法認定借名買房關係成立，符合法律規定和證據判斷的原則。

2. 影響

- 此案例對於類似的房屋權屬糾紛案件具有重要的參考意義。在涉及借名買房等房產權益爭議時，當事人應重視證據的收集和保存，尤其是書面借名協議的簽訂，明確雙方的權利義務，避免因證據不足導致合法權益無法得到保障。同時，也提醒法院在審理此類案件時，需綜合、審慎地判斷各類證據，準確認定法律關係，以維護當事人的合法權益和法律的公平公正。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！