北京房產律師分析：父母以買賣名義贈與房屋給部分子女引糾紛案例

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、原告訴稱

原告李明向本院提出訴訟請求：

1. 依法判決確認孫梅與李華君、李華英於2013年6月5日簽訂的西城區A號房屋所簽訂的《房屋買賣合同》無效。

2. 依法判決李華君、李華英配合李明將登記在李華君名下的西城區D號、登記在李華英名下的西城區W號房屋轉移登記至孫梅名下。

3. 訴訟費、保全費由被告承擔。

事實與理由：李明的父親李斌與母親孫梅系夫妻關係，二人育有子女三人，分別是長女李華君、次女李華英、長子李明。李斌於2013年8月6日去世，孫梅於2019年3月21日去世。位於北京市西城區A號平房兩間（建築面積27.4㎡）系李斌與孫梅的夫妻共同財產，產權登記在孫梅名下。在繼承訴訟過程中，李明得知孫梅於2013年6月將該房屋通過買賣方式過戶至李華君、李華英名下。李明認爲，孫梅未經李斌同意出售房屋，其與李華君、李華英之間的房屋買賣合同應屬無效，爲維護自身合法權益，遂向法院起訴。

二、被告辯稱

被告李華君、李華英辯稱：1984年6月23日，孫梅通過繼承取得涉案房屋，李斌在《繼承產權保證書》上簽字，表明涉案房屋由孫梅個人繼承。2013年5月29日，孫梅與李華君、李華英簽訂《房屋買賣合同》，李華君、李華英依約向孫梅支付房款，房屋已實際交付並辦理過戶手續，該買賣合同已履行完畢。2014年4月24日，李華君和李華英分別取得單獨所有房產證。2018年，因政府下發危房通知，房屋進行了重建。

在海淀區人民法院的繼承訴訟中，李明在2021年5月20日提交的書面答辯狀及反訴狀中認可案涉房屋是孫梅的個人財產，並主張分割購房款，這表明李明認可涉案合同有效。根據法律規定，一方當事人在書面材料中對己不利的事實明確承認的，另一方無需舉證。李明主張孫梅無權處分房屋導致合同無效，缺乏法律依據。此外，涉案合同的簽訂與履行未侵犯李明的權益，李明不具備提起本次訴訟的主體資格。綜上，涉案合同依法成立且有效，李明的訴訟請求不應得到支持。

三、法院查明情況

1. 訴訟主體及自然人關係：李斌與孫梅系夫妻，育有子女李華君、李華英、李明。李斌去世後，孫梅也於2019年去世。

2. 涉案房屋產權變化：1994年8月，孫梅通過法院判決繼承北京市西城區XX號南房西側兩間及中間北房三間，並於1994年9月23日取得房屋產權。2001年9月25日，孫梅對房屋進行析產，取得北京市西城區XX號第二排北房西側第二、三間（建築面積27.4平方米，即涉案房屋）的產權證書。2013年6月5日，孫梅與李華君、李華英簽訂《存量房屋買賣合同》，將涉案房屋以50000元價格出售給李華君、李華英，並辦理了產權過戶手續。2013年6月8日，房屋登記至李華君、李華英名下，2013年6月27日，李華君、李華英領取共同共有的房屋產權證書。2014年4月10日，李華君、李華英取得按份共有的產權證書（各佔50%），隨後通過《析產協議》，將房屋分別登記至李華君、李華英名下。

3. 李斌立遺囑情況：李斌於2013年5月10日書寫自書遺囑，將北京市海淀區XX房產及北京市私房平房兩間（包括涉案房屋）等遺產全部由李明繼承。2013年5月19日上午，李斌再立遺囑，稱5月10日的遺囑是在李明強迫下抄寫，並非其本意，全部無效，並表明北京市西城區XX平房2間產權歸孫梅，其全部財產歸李鵬所有。2013年5月19日中午，李斌又立遺囑，將北京市海淀區XX房屋由李華英繼承。在海淀區人民法院的繼承訴訟中，經鑑定，5月19日的兩份遺囑與5月10日的遺囑爲同一人書寫，法院以最後的遺囑爲準，認定5月19日的遺囑變更了5月10日的遺囑，且在繼承案件中，因李明已提起本案訴訟，對涉案房屋未作處理。

四、庭審情況

庭審中，李明主張涉案房屋系父母共同財產，母親出售房屋父親不知情，母親無權單獨處分，且成交價格低於市場價格，母親與二被告惡意串通，侵犯其作爲李斌繼承人的合法權益，故涉案買賣合同無效。李華君、李華英則認爲涉案房屋是孫梅繼承的祖產，爲孫梅個人所有，孫梅有權處分。李華君、李華英提交了李明在繼承案件中提交的答辯狀和民事反訴狀，以及《繼承產權保證書》作爲證據，李明對證據真實性認可，但不認可證明目的。

五、裁判結果

法院駁回原告李明的訴訟請求。

六、律師分析與辦案心得

（一）律師分析

1. 房屋產權歸屬爭議：涉案房屋登記在孫梅名下，對於該房屋是否爲李斌與孫梅的夫妻共同財產，雙方存在爭議。若爲孫梅個人財產，她有權處分給李華君、李華英；若爲夫妻共同財產，孫梅處分房產時若未告知李斌，則屬無權處分。然而，根據法律規定，出賣人在締約時對標的物無所有權或處分權，並不影響合同效力，合同能否實際履行取決於能否產生合法的物權變動效果。李明以無權處分爲由要求確認合同無效，缺乏法律依據。

2. 惡意串通的認定：李明主張孫梅與李華君、李華英惡意串通，但法院認爲，首先，房屋買賣合同及產權過戶發生在李斌去世前，現有證據無法證明李斌生前對此提出異議。其次，李斌雖在第一份遺囑中提到將涉案房屋留給李明繼承，但之後的遺囑否認了第一份遺囑的真實性，且後續遺囑未涉及涉案房屋繼承問題，不排除李斌與孫梅就房屋處分達成一致意見的可能。最後，關於房屋出售價格，李明未提供市場價格證據，即便交易價格低於市場價格，鑑於孫梅與李華君、李華英的親屬關係，也不能必然認定房屋買賣合同無效。李明未能達到排除合理懷疑的證明標準，應承擔舉證不能的後果。

（二）辦案心得

1. 產權明晰的重要性：在房產糾紛中，房屋產權的明晰至關重要。本案中，由於房屋產權歸屬存在爭議，導致了一系列的糾紛。對於夫妻共同財產的認定，需要綜合考慮多種因素，如繼承、遺囑、產權登記等。在實際生活中，夫妻雙方應儘可能明確財產的歸屬，避免在一方去世後引發家庭成員之間的爭議。

2. 證據在訴訟中的關鍵作用：證據是訴訟的核心。李明主張合同無效及惡意串通，但未能提供充分有力的證據支持其主張。這提醒我們，在任何法律糾紛中，當事人都應注重證據的收集和保存。只有具備充分的證據，才能在訴訟中維護自己的合法權益。

3. 法律規定的準確理解與適用：本案涉及到對房屋買賣合同效力、無權處分以及惡意串通等法律問題的認定。作爲律師，必須準確理解和適用法律規定，才能爲當事人提供正確的法律建議和有效的法律服務。同時，也要引導當事人正確認識法律規定，避免因對法律的誤解而導致不必要的訴訟風險。

總之，房產糾紛案件複雜多樣，需要我們從多個角度進行分析和處理。在法律實踐中，我們要不斷提高自己的專業素養和業務能力，爲當事人提供更加優質、高效的法律服務，同時也要注重維護社會的公平正義和家庭的和諧穩定。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！