地方釋放積極信號 樓市政策優化預期增強

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發佈，並強調，優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度等。

其中，“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”的要求，因業界呼籲較多及簡單易操作的特徵，成爲外界關注的焦點，也被認爲是短期內最有可能落地的樓市政策。

兩天後，無錫市政府召開全市房地產市場穩投資促消費工作推進會，無錫市市長趙建軍在講話中強調，抓緊出臺新一輪房地產相關優化政策。

近期，房地產市場繼續深度調整，市場升溫態勢未能真正確立，業界期待政策層面繼續釋放利好。同時，梳理過往的樓市調控歷程不難發現，國慶長假前夕曾有出臺重磅樓市政策的先例。

隨着上述兩城市釋放積極信號，近期樓市政策優化的預期正在增強。

積極信號

現行的北京普通住宅標準於2023年12月制定，今年起實施。按照標準，享受稅收優惠政策的普通住房，應同時滿足三項條件：1、住宅小區建築容積率在1.0(含)以上；2、單套住房建築面積在144平方米(含)以下；3、5環內住房成交價格在85000元/平方米(含)以下、5-6環住房成交價格在65000元/平方米(含)以下、6環外住房成交價格在45000元/平方米(含)以下。

非普通住宅的交易稅費，要明顯高於普通住宅。近些年，北京樓市需求結構調整，改善性需求不斷釋放，大戶型、高總價房源的交易量增多。此次調整前，不少住房被認定爲非普通住宅，購房者需要承擔相對較高的稅費。因此，關於及時調整普宅標準的呼聲一直存在。

近期北京強調，“適時取消”普宅和非普宅標準，在某種程度上超出了外界預期。分析人士認爲，若能直接取消這一標準，可免去政策的滯後性問題。此舉有望降低非普宅的交易稅費，有助於降低購房成本，並帶動改善性住房需求釋放。

這一做法有政策依據。黨的二十屆三中全會明確，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，允許有關取消普通住宅和非普通住宅標準，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。

9月，山西省發文明確，“取消普通住宅和非普通住宅標準”。北京則是一線城市中，首個公開提出這一做法的城市。

北京的此番表態，在政策層面有着積極的信號意義。

今年以來，房地產市場一直處於調整期。1—8月，全國新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬億元，下降23.6%。本月以來，樓市表現繼續平淡，傳統“金九”成色不足。

政策層面，今年各級監管部門繼續密集推出樓市政策，“517新政”更是將購房信貸門檻降至歷史最低。但不同城市的政策力度不一，三四線城市已應出盡出，熱點一二線城市則仍存優化空間。其中一線城市的購房門檻仍然相對較高，其政策動作也通常具有風向標意義。

中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道表示，當前北京房地產政策整體仍較爲嚴格，特別是限購政策，處於全國最嚴狀態，具備較大的優化空間。從全國層面看，也需要北京發揮大城市帶動效用，穩定市場預期。

光大證券也分析稱，隨着北京率先出臺相關政策措施，預計後續更多的城市有望跟進，推動樓市回暖。

9月22日，無錫市也釋放了積極的政策信號。當日的房地產市場穩投資促消費工作推進會指出，統籌推進房地產領域穩投資、促消費、防風險、惠民生各項工作，……加快構建房地產發展新模式、推動房地產市場平穩健康發展，爲更好滿足人民羣衆多樣化住房需求、鞏固和增強經濟回升向好態勢提供有力支撐。會議還強調，堅決完成保交樓保交房目標任務，抓緊出臺新一輪房地產相關優化政策並做好宣傳解讀。

多位分析人士指出，在市場繼續調整，前期政策效果遞減的情況下，樓市政策優化的預期正在加強。

政策預期

梳理過往的樓市調控歷程不難發現，國慶長假前夕，曾有多項重磅樓市政策出臺。

2010年9月29日，調控樓市的“新國五條”出臺，提高購房首付比例和貸款利率，並暫停發放三套房貸款。

2014年9月30日，監管部門將首套房的最低首付比例降至30%，貸款利率下限調整爲基準利率的0.7倍，同時實施“認房不認貸”。

2016年9月末，北京、天津發布樓市調控新政，隨後引發多個熱點城市跟進，政策以提高購房信貸門檻爲主。

2022年9月29日，央行、銀保監會發布通知，階段性調整差別化住房信貸政策。次日，有關監管部門再發文，下調個人住房公積金貸款利率，並實施稅收優惠。

2023年9月末，多城出臺樓市政策，主要包括鬆綁限購和限售政策，執行“認房不認貸”，降低個人住房貸款利率下限等。

綜合近期的房地產市場環境，分析人士普遍認爲，今年9月末，樓市政策有望繼續迎來調整。

其中，北京、無錫可能率先出臺相關措施，其他重點城市大概率會跟進。另外不排除相關部委推出調控措施的可能。

陳文靜表示，除了取消普通住宅和非普通住宅標準外，北京有望在土拍中逐步優化交易規則、優化產品設計規則，爲“好房子”建設提供更多支持。此外，推進商品房現售制度，強化以“白名單”爲基礎的融資方式，也將是政策調整的重要方向。

而按照無錫釋放的信息，促進住房消費，強化房票安置、以舊換新，被認爲是重要的政策內容。

就全國市場而言，中指研究院指出，預計放寬核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向，各地降低房貸利率、降低交易稅費等仍有進一步調整空間，同時各地購房補貼力度有望進一步加大。

該機構還表示，去庫存方面，目前受收購價格、資金成本、房源錯配等因素影響，地方國企收儲落地節奏仍較慢，未來若在收購存量房用途範圍、收購對象範圍、金融支持等方面繼續優化，市場信心有望有所修復。

光大證券則指出，在美聯儲正式降息之後，下調存量房貸利率的可能性正在上升，一旦預期兌現，這一舉措有望提振樓市的信心。