天風證券：房地產增量政策預期空間打開 關注價格信號積極變化

智通財經APP獲悉，天風證券發佈研究報告稱，1月70個大中城市中商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，商品住宅銷售價格環比降幅整體收窄、同比整體延續降勢。需求側LPR超預期下調，因城施策框架下各地“四限”調整進入新一輪發力期，有望帶動改善需求集中釋放，白名單等供給端融資支持力度持續加碼，預計24年供給側出清基本結束。行業基本面止跌企穩前，該行認爲需求不穩、政策延續，看好供需政策雙向發力對板塊行情的持續驅動。

天風證券觀點如下：

LPR超預期下調，增量政策預期就提升

2月20日，央行宣佈5年期貸款市場報價利率(LPR)由4.20%，下調25bp至3.95%，創單次歷史新高，在1年期LPR不變情況下，不對稱超預期大幅降息，該行認爲穩定房地產市場的指向性及力度均較強。同時，多地“白名單”申報成效顯著，截止目前全國214城已有超5000個項目，57城的162個項目已獲得銀行融資共294.3億元，較假期前增加113億元。

節後板塊行情在供需政策帶動下持續走強，申萬地產/Wind港股地產指數近5個交易日漲幅分別達5.0%/4.0%，該行認爲主要或因1)LPR超預期，後續金融及行業政策增量空間預期進一步打開;2)白名單對房企貢獻實質性利好，改善市場情緒;3)不排除提前交易3月基本面季節性變化的可能。該行看好基本面企穩前本輪供需政策持續性對行情的催化，預計博弈行情仍未結束，上半年板塊預期差仍存。

“租賃17條”快速落地，建立梯度住房體系

1月5日，央行、國家金融監管總局發佈的《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》(簡稱“租賃17條”)出臺，旨在加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場。2月21日，重慶市租賃住房貸款支持計劃試點落地，重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購7個存量房項目，合計4207套房源，投入市場後將有效滿足廣大新市民青年人多層次住房租賃需求，未來重慶將積極引導形成“先租後購再改善”的住房梯度消費理念。該行認爲未來租賃住房金融貸款計劃將在更多存量房較多的城市陸續落地，金融支持下租賃市場發展空間前景良好，同時將有效助力地方去庫存。

70城價格環比降幅收窄，釋放積極信號

24年1月，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，商品住宅銷售價格環比降幅整體收窄、同比整體延續降勢。1)新房端，1月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比-0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%，上海+0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比-0.4%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比-0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。2)二手房端，1月，一線城市二手住宅銷售價格環比-1.0%，降幅比上月收窄0.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.6%和0.7%，降幅比上月分別收窄0.2和0.1個百分點。3)從價格變化的城市數看，1月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有56個和68個，比上月分別減少6個和2個。目前價格端已釋放積極信號，“買漲不買跌”情緒下，價的止跌或爲量的改善基礎，建議重點關注一線、強二線城市高頻銷售變化及二手掛牌成交量價指標以判斷需求恢復情況。新房、二手房月度同比下滑，各能級去化速度放緩。

新房市場本週成交134萬平，月度同比-69.33%，相較上月下降72.35pct;累計庫存16273萬平，一線、二線、三線及以下去化放緩。二手房市場本週成交103萬平，月度同比-57.72%，相較上月下降132.29pct。土地市場本週成交建面492萬平，滾動12周同比-12.26%;成交總額15億元，滾動12周同比0.51%;全國平均溢價率0.1%，滾動12周同比-0.33pct。

投資建議：需求側LPR超預期下調，因城施策框架下各地“四限”調整進入新一輪發力期，有望帶動改善需求集中釋放，白名單等供給端融資支持力度持續加碼，預計24年供給側出清基本結束。行業基本面止跌企穩前，該行認爲需求不穩、政策延續，看好供需政策雙向發力對板塊行情的持續驅動。

標的方面：1)推薦優質地產龍頭：招商蛇口(001979.SZ)、保利發展(600048.SH)等;2)推薦優質物管企業：招商積餘(001914.SZ)、保利物業(06049)等;3)建議關注保障房及城中村改造主題：綠城管理控股(09979)，城建發展(600266.SH)、天健集團(000090.SZ)、中華企業(600675.SH)。

風險提示：行業信用風險蔓延;行業銷售下行超預期;因城施策力度不及預期