北京學區房餘波：中介面臨整頓 買賣重新博弈
7月13日，是北京我愛我家部分門店“閉店學習”的第二天。在實際調研中，第一財經記者發現，該公司經紀人均以公司培訓爲由，表示不方便看房，部分經紀人稱不承接新業務，只做已成交單子的流程手續。
“現在東西海三區監管比較嚴格，不讓講學區。”有我愛我家中介人員表示。
風波起自一週前的西城幼升小事件。7月初，那些“731”政策後置業德勝、月壇、金融街學區的家長髮現，花千萬購入的學區房變成拆“盲盒”遊戲，所在優質片區無校可上，只能選擇其他片區的普通小學。
一時間，浪聲驟起，關於“學區房信仰破碎”的聲音不絕於耳。也因此，一些房產中介被捲入其中。7月6日，我愛我家2名員工，針對西城區教改政策發佈煽動性信息引發羣體性聚集，涉嫌尋釁滋事，被刑事拘留。
針對學區房的強監管，宛如一劑猛藥，給迷幻的市場降了溫。“學區房”幾個字，也成了中介口中的燙手山芋，不再是昔日的金字招牌。
然而，中介慎言背後，市場真的毫無波瀾嗎？事實並非如此。第一財經記者瞭解到，目前西城市場上“價格戰”暗涌，德勝等頂級學區降價案例不少，新街口、展覽路等其他片區，卻有成交放大、趁勢漲價之意。
學區房炒作被重錘
曾幾何時，學區房是樓市中的“硬通貨”，也是中介爲房源貼金的重要砝碼。如今，這一切正在漸漸遠去。
13日，北京，隆隆的漂泊大雨已經遠去，房產中介張力的心情卻仍如陰霾。這一天，不少客戶在線上諮詢購房事宜，其中很多人注意到西城區最近的入學政策，想打探市場。不過，張力在迴應時，明顯比以往謹慎許多。
“我們中介只是找客戶賣房子，不能給業主做決定。如果有看好的房源，可以約雙方見面談，最後具體多少錢成交，不能保證。”當客戶發來有關學區房的諮詢時，張力聲稱，具體片區不做推薦，看對方自己考慮。
這名中介的謹慎事出有因。7月6日，北京市西城區房管局發佈通報指出，北京我愛我家房地產經紀有限公司2名員工，針對西城區教改政策發佈煽動性信息引發羣體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。
因被監管“點名”，我愛我家表示，自7月12日起西城、東城轄內門店、海淀主要學區周邊門店，將採取閉店學習的方式，對門店經紀人進行爲期一週的全員強化培訓。張力，便是我愛我家中介大軍的一員。
實際上，監管對學區房炒作的打擊一直持續，但今時力度不同於往日。
早在今年4月，北京住建委便對海淀區萬柳、翠微，西城區德勝、金融街，東城區交道口等價格快速上漲區域進行專項執法檢查。我愛我家黃寺大街第四分公司，當時因涉嫌存在炒作“學區房”被暫停營業整改。
不過，這沒能徹底擋住市場對學區房的熱情。業內人士表示，今年一季度，北京二手房成交量環比增速在30%以上，主要因西城、海淀學區房成交量上漲。這股熱度一直持續到四月份，學區房集中成交拉高了市場行情。
北京市住建委數據顯示，2021年上半年，北京二手房網籤共計110182套，系2017以來二手房上半年網籤量的5年新高，僅次於樓市大火的2016年上半年的135507套。3月，學區房火爆時，單月成交突破20000套。
盛極之時，調控到來。月初，不少西城幼升小的學生家長，陸續接到調劑電話。那些去年7月31日後買下德勝、月壇和金融街片區學區房的家長，發現理想中的“牛小”已沒有選擇空間，只能選擇其他片區的普通小學。
這波政策落地，直接扭轉了學區房的風向。“最近線上看房的客戶有，但下手成交的人很少。”張力稱，目前自己不能外出帶客戶看房，僅跟其進行線上交流。因政策帶來市場變動，近期房源降價的現象也有所增多。
有人甩賣有人漲價
西城區學區房政策走向，不僅影響着今年有娃入學的家庭，那些還未上車的購房者，同樣憂心忡忡。這兩天，楊帆一直在留意西城區的市場走向，她想撥開重重迷霧，決定到底是否在此置業。
楊帆是傳統“北漂”，跟伴侶打拼多年後，他們有了上車北京的本金。楊帆原想提早規劃，爲出生不久的孩子找準方向，然而突然落地的多校劃片政策，讓她打了退堂鼓。“不能對口進入優質小學，如何衡量房子的價值？”
拋開長遠不說，短期內，西城區市場上的價格變動，也讓她決定再觀察一下。
第一財經記者在走訪時發現，在過去一週，西城德勝等優質片區，房源降價的案例不在少數，直降百萬元更是屢見不鮮。相反，那些被家長們“嫌棄”的新街口、展覽路等片區，市場成交和價格卻有拉高勢頭。
“最近德勝確實有降價趨勢，目前我手上有好幾個可以談價的，這些業主着急賣了換房，看市場有異動，紛紛降價急售。”德勝片區一位中介人員稱，市場“水分”不會那麼大的，跟業主見面談，還有“驚喜”。
所謂驚喜，即房源降價幅度。上述中介展示出三套房源，總價分別爲1020萬元、1105萬元、1160萬元。“第一個房子，900萬+能賣，其它兩個也是1000萬左右能賣。”這意味着，第三套房，降價空間已高達160萬。
早在西城學區房政策落地時，便有業內人士稱，如果房源與優質學區不再有明確掛鉤，短時間對過去極優質的頂尖學區，會形成價值下拉，包括德勝、月壇、金融街等片區。如今，市場對政策變化，已開始有較快的反應。
另一方面，購房者普遍認爲，東西城和海淀作爲傳統教育強區，即便是非拔尖的學校，也比相鄰教育薄弱片區的教學質量更高。近期，西城區一些教育優勢不突出、處於價格窪地的片區，市場成交及價格均有拉昇勢頭。
“上週新街口片區每天都有成交。”當地一位房產中介稱，政策前新街口在售房源還有120多套，現在只剩下68套了。除去一些稅費多的房源有降價，新街口片區漲價現象較多，有房源實際成交均價上漲約1萬元。
新街口是今年德勝被調劑家庭的可選片區。花高價買了德勝的房，卻被調劑到較便宜的新街口，這勢必會對相關片區的價格定位產生影響。
上述中介透露，一些購房者的策略是，以新街口的成交價去談德勝的房源，把降價預期談出來。“現在，這兩個片區的價格互相影響。”據悉，一些之前想買德勝的客戶轉向了新街口，這也是導致後者價格上漲的原因之一。
“學區房價格不跌的神話，一定程度上動搖了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲。四月份政治局會議直指學區房炒作，說明學區房問題已經違背了教育改革的初衷，必須要進行整治。以北京爲例，如果嚴格執行多校劃片，優質區域的需求會外溢，其它片區的價格也會有所調整。