租房奇葩事 《民法典》如何解決

近日，租客入住後發現房間內滿是蟑螂，要求退租，反被房屋租賃中介公司要求支付違約金的事情，引發網友熱議。網友紛紛曬出自己租房奇葩事：房東不經租戶同意頻繁進入承租房屋；房東在出租屋內裝配監控探頭；合租室友吵鬧影響睡覺；租戶將屋內設施大賣一空，房東拒退押金；租戶退租後，留下滿屋垃圾。

根據網友曬出的租房奇葩事，大致分爲四類，租金、押金類型的糾紛，設施設備類型的糾紛，居住環境類型的糾紛，個人隱私類型糾紛。

租戶將屋內家電大賣一空

房東還要退押金嗎

住人房屋，給人房租。租金、押金類型的糾紛，是房屋租賃合同糾紛中最常見的。租客欠租，中途跑路；房東手拿押金拒不退還，玩失蹤。這樣的糾紛比較簡單，合同一方可以拿着當時簽訂的房屋租賃合同訴訟解決，即使找不到人，也可以通過登報公告的方式送達法律文書。

租金、押金類型的糾紛中難以解決的是，雙方都有過錯時，如何認定事實和過錯程度。下面我們看一個真實的案例。

2016年8月，小張以每月12000元的標準租住老王家的房子，支付方式是押一付三。2019年9月，合同到期後，老王去收房，進屋一看，房子裡的電視、空調、牀、桌椅板凳都沒了，牆上還有小孩子的塗鴉。原來是小張退租時覺得老王屋內傢俱設施老舊，不值多少錢，就全部賣了，賣的錢據爲己有。老王一怒之下，找來公證機構，對房屋做了公證，決定將小張的押金當作違約金不再退還。

小張以房屋租賃合同糾紛爲由，將老王訴至法院，要求退還押金。老王向法院提起反訴，要求小張返還屋內的傢俱家電，並賠償自己重新裝修的損失。法院經審理後認爲，合同到期後，房東應將押金退還租客。租客退租時，應將房屋恢復原狀，屋內配置的設施設備也應當妥善保管，返還房主。牆上塗鴉，應當給予修繕補償。法院判決酌定小張賠償老王1萬元，與押金折抵後，老王最終返還小張押金2000元。

《民法典》第七百一十四條規定，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。因此，租客在使用屋內配置設施時，應當避免毀損、滅失，否則應承擔賠償責任。常見的還有退租後，租戶留下過量的生活垃圾，出租人還需自付清潔費才能打掃乾淨。此種情況下，產生的清潔費亦應當由租客承擔。

租賃房屋內的設施設備壞了

誰負責維修

租賃房屋內的設施設備誰負責維修，房東和租客常常因此爭論不休。

《民法典》第七百一十二條規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。因此，對於租賃房屋內設施設備維修義務的確定，首先以雙方租賃合同的約定爲準，沒有約定的要由出租人負責維修。

所以承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。但是，《民法典》同時也規定了，因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。

因此，對於租賃房屋內設施設備的維修問題，租賃雙方應當在合同中確定，作爲糾紛解決的依據。此外，房東如果認爲系租客故意損壞的，也要積極舉證，尋求賠償。

租到了危害健康的房屋

可以隨時解除合同

居住環境類型糾紛是現實和司法實務中都比較頭疼的問題，此類糾紛包括三類，第一是租戶之間共同居住期間的糾紛，第二是租戶與租賃房屋鄰居之間的鄰里糾紛，第三是房東提供的房屋不符合居住條件的糾紛。

租戶之間常因噪音、生活習慣不同產生糾紛，但如果噪音足以影響租賃目的，仍然可以要求與房東解除合同。

2019年3月，駿馬公司租賃李女士的房屋後，因受不了隔壁租戶酒吧聲音吵鬧，起訴至法院，要求解除合同、返還租金並賠償損失。李女士不同意駿馬公司的訴請，反訴要求駿馬公司支付欠付的租金和違約金。

法院經審理後認爲，酒吧作爲娛樂性場所會產生一定的噪音，酒吧每晚經營到很晚，而每個個體對噪音的接受程度具有差異性，所以駿馬公司因無法接受噪音污染要求與李女士解除合同具備合理性。李女士以此要求駿馬公司承擔違約責任過於嚴苛，故法院對李女士要求駿馬公司承擔違約責任的訴訟請求，不予支持。另一方面，酒吧並非租賃合同簽訂後產生，而是持續存在的狀態，駿馬公司在租賃房屋時已知曉房屋情況，李女士客觀上並無隱瞞的故意，所以駿馬公司要求李女士返還房屋租金及裝修費損失的訴訟請求，法院不予支持。駿馬公司要求李女士承擔處理租戶問題造成損失的訴訟請求，因該問題的產生並非李女士故意行爲導致，所以法院也不予支持。最終，法院判決解除合同，駿馬公司將欠付的租金支付給李女士。

租戶常常遇到房屋漏水問題，因爲常常由出租人履行租賃房屋的維修義務，出租人修繕不力時，租戶作爲被侵權人也可以直接起訴樓上漏水的業主或者實際居住人進行維修，並支付租戶因漏水造成的財物損失。

當房東提供的房屋不符合居住條件時，例如網友曬出自己租到了爬滿蟑螂的房屋，若解除合同，租戶真的需要支付房租嗎？《民法典》第七百零八條規定了，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。同時《民法典》在第七百三十一條針對特殊情形作了進一步規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

那麼該如何認定危害健康的標準？危害健康的程度，達到一般生活經驗及普通人的認識標準即可，法律並不會苛求於承租人。例如有害氣體對於人身的危害是一般常識，成羣蟑螂出沒就意味着並非安全宜居的居住環境，房屋塌陷裂縫就意味着存在安全隱患，這些無須特別舉證。然而，當事人舉證證明存在有害氣體的事實，需要提供專業機構出具的檢測報告。當租到危害自己健康的房屋時，租戶可以隨時行使法定的解除權，而無須因此承擔違約責任。

房子所有權是房東的

房東就可以隨意進出嗎

不少網友曾吐槽，房東常常以檢查房屋狀況爲由，未經自己同意進入租賃房屋內；有的房東，竟然在租賃房屋內安裝監控探頭；更有房東將已經出租的房屋設置成靈堂。那麼，房東對租賃房屋享有權利的界線在哪裡？

自然人享有空間隱私。空間隱私是自然人的私人生活安寧和不願爲他人知曉的私密空間。任何組織或者個人不得以刺探、侵擾、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權。任何組織或者個人不得進入、拍攝、窺視他人的住宅、賓館房間等私密空間；不得拍攝、窺視、竊聽、公開他人的私密活動；不得拍攝、窺視他人身體的私密部位。

用於居住的租賃房屋，亦是住宅的一種，房屋所有權人將房屋出租，即是將房屋的使用權轉讓給他人，因此不應侵犯租戶對房屋的使用權。

房東隨意出入已經出租的房屋、窺人隱私的，侵害了承租人的人格權，受害人有權依照《民法典》和其他法律的規定請求行爲人承擔民事責任。

2020年，住房和城鄉建設部公佈了《住房租賃條例（徵求意見稿）》，並向社會公開徵求意見。其中第十一條規定了，未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。有正當理由確有必要進入租賃住房的，出租人應當與承租人約定時間，承租人應當予以配合。

此外，我國刑法還規定了非法侵入住宅罪，此處的住宅包括了租住的形式。因此，出租人應當尊重租戶對房屋的使用權，嚴禁實施窺人隱私的行爲，以免承擔民事法律責任，甚至遭受刑罰。

（注：文中人物均系化名）