總經理投資術－亞太國際地產總經理 秦啓鬆長抱房產 重押9成資金
秦啓鬆資產比率
秦啓鬆小檔案
亞太國際地產總經理秦啓鬆的閒置資金，除了有1成放在外幣儲蓄保單外，其餘9成都全押在房地產上，海外房地產真的有那麼好賺嗎？秦啓鬆說，之前也曾買過股票，卻常常賠錢，索性都將資金放在房地產和外幣保單上，不管是投資房地產或者外幣保單，都抱5年以上投資的準備。
秦啓鬆說，從事海外房產投資時間很長，幾乎都是以獲利出場，唯獨買賣日本房產是賠錢，即使出售價比買進成本還高，但日圓從3年前至今，就貶了3、40％，房價賺的都不夠日圓貶幅，「一切都白搭」，真的是賺了房價、賠在匯損，而且日本房產的持有成本很高，所以即使到現在臺灣人還是很愛日本房產，他就不太會去買日本房產作投資，因爲還有其他地區房產比日本房更具投資潛力。
秦啓鬆說，在日本經濟出現泡沬後，日本房價一跌再跌，跌了1、20年後，日本人寧可租房也不要買房，而且日本老人福利不錯，老人有地方住，那麼買房要幹什麼？所以，現在日本房產不少都是外國投資人像臺灣、大陸人等來買，雖然日本房市只是溫溫的、還不太熱，但日本租屋市場需求量還是很大。
若去日本買房出租還是可以賺到租金投報率，秦啓鬆表示，日本房租投報率約4.5％，有些可到7～8％，像之前有些名人到日本買1～20年老房，因房價相對較低，租金投報酬率都不錯。
正因爲目前錢存在銀行的利息相當低，有閒置資金的投資人到處找比定存高的投資標的，加上一些名人、明星投資海外房產當包租公、包租婆每個月創造不錯的現金流，於是近兩年國外房地產投資熱似乎還持續着，海外房產論壇場場爆滿、海外看房旅行團更是一團團出，然而今年來也開始陸續看到、聽到海外房產的糾紛四起。
秦啓鬆也說，海外房產轉熱之後，的確有太多代銷業者投入，各代銷業者良莠不齊，市場亂象及糾紛都不少，若要還是想投資國外房地產的確要更小心。
秦啓鬆說，之前就有不肖代銷業者，讓客戶匯至非建商指定帳戶，不但造成客戶沒有海外購屋交易金流且使客戶可能涉及非法洗錢之嫌。最慘的是有些業者竟未把客戶的錢轉交建商，還挪爲私用，更誇張的是，還有投資人所收到的建商收據是代銷業者所開立的假收據。
另外，「保證回租及報酬率」有時也成爲代銷業者的銷售話術，秦啓鬆表示，投資人想到海外投資房屋，有不少都是看中海外房產的高租金報酬率、投報率，若是有「保證回租」更佳！所以，只要有「保證回租及報酬率」都容易吸引消費者目光，因此，有些不肖業者會利用這話術動一些手腳如拉高房價賺些回扣或籤一些「假」保證回酬契約等。
秦啓鬆說，投資人買國外房產除了看租金報酬率、房價增值潛力、匯率外，還有留意許許多多比在國內買房產更復雜的事務，因此，投資海外房產看似簡單、其實相當複雜，也不是錢匯過去就好了！而且在國外所有的房產買賣契約都是用外文，投資人看懂得嗎？瞭解嗎？因此，找一個知名、正派且主管機關可以管得到的代銷業者是相當重要，至少投資人有什麼問題在臺灣就可以找到人解決，不必投資人發現問題甚至發生糾紛了，還要坐飛機飛到國外去處理！
究竟該如何選投資地區？秦啓鬆說，「找投資人喜歡的地方」，而不是看那些國家的投資報酬率或者租金報酬率較高，因爲「投資報酬率愈高、風險也愈高」，選定投資國後再來挑地區。
秦啓鬆也表示，投資不動產不像買股票可以短線進出，投資房產賺的是時間財，需靠時間累積財富以及增值幅度，因此，建議投資房市時間至少要5年以上，而且不少國家如日本、馬來西亞，對於買進5年以內就出脫者，還會課較高的房屋所得稅率。
海外房產投資心法：
尤其許多國家規劃的新興特區都是針對國際投資者做規畫招商，因此免稅及優惠政策條件更佳
策略2：
選擇各國首都置產
策略3：
挑選租屋需求強的地區
減少空置率