中海，收割一波富人

文/十一弟

上半年快過去了，今年的樓市，依然很艱難。

到上個月，百強房企銷售額1.6萬億，去年將近3萬億，又下跌了45%。

行業排名前五的開發商，有四家大央企——保利、中海、綠城、華潤。

保利繼續穩坐行業老的位置，但銷售業績下滑了三分之一。

跟去年相比，中海地產把萬科擠到了第三，它的排名則上升到了第二。

中海的銷售規模也退步了，上個月剛剛邁過千億，下滑了逾三成。

而去年，中海在前四個月就賣了將近1200億，比今年整整提前了一個多月。

但在上海，中海順利坐上了銷冠。

2020年，中海、華潤與萬科在上海串通圍標土拍，結果被禁入土地市場三年。

去年解禁之後，中海就強勢迴歸了。

到上個月，它在上海賣了204億，比排在身後的綠城高出50億。

去年，中海在上海的全年銷售額，勉強摸到了前二十的門檻，賣了不到113億。

今年，中海之所以能夠坐到上海樓市銷冠，全靠一個豪宅項目入市熱銷。

一季度，中海位於上海黃浦區的順昌玖裡開盤，單價超過了17萬/平米。

順昌玖裡推出了512套房，全都是151平米~325平米的大戶型。

這個項目的上車門檻，最低需要2500萬，最高將近6000萬。

豪宅賣得再貴，也擋不住上海人民兜裡有錢。

正式開盤前，順昌玖裡就吸引了700多組客戶認購，光是認籌金，中海就收了28億。

最終，順昌玖裡開盤當天成交505套，只剩下7套房沒賣掉。

中海一舉攬金197億，創下了國內樓市開盤紀錄。

當剛需客還在觀望房價何時到底，害怕買在半山腰的時候，富人們已經在排隊搶豪宅，在樓市打新套利了。

今年前五個月，中海在上海的銷售額204億，單靠順昌玖裡這一個項目，就貢獻了197億。

在上海大肆收割一波富人之後，中海立馬又盯上了深圳的有錢人。

最近，中海在深圳南山區有一個豪宅項目即將開盤——

中海·深灣玖序。

這個項目位於深圳灣總部基地，據說是片區內唯一在售的新房住宅。

深圳灣這個地段，光是名字，聽上去就很貴了。

深灣玖序首次開盤，將會推出293套房，也全都是196平米~328平米的大戶型。

政府設定的銷售限價，甚至讓它象徵性地突破了13.2萬/平米的限價天花板，精準地卡在了豪宅段位上——

13.3萬/平米。

不過，在政府設定的限價之外，中海還想着往上拔一拔價格，賣得更貴一點。

據說，毛坯限價13.3萬/平米的基礎之上，還要加收1.2萬/平米的裝修升級包。

也就是說，深灣玖序的實際售價，大概率會達到14.5萬/平米。

它的上車門檻，最低需要2800多萬，最高將近4800萬。

既然豪宅兜售的買家都是富人們，剛需客就根本不配開眼了。

中海翻出了老套路，把那些夠不到上車門檻的看房客，擋在了售樓處外面——

看房需要驗資1000萬。

這兩年，樓市不景氣，房子不好賣，已經很少有深灣玖序這樣傲嬌的樓盤了——

你的銀行卡里沒個上千萬存款，連踏進售樓處的資格都沒有。

買房人的鄙視鏈，就是從看房驗資開始的。

順昌玖裡在上海的開盤熱銷，對中海的刺激很大。

現在，它想把上海豪宅的成功，複製到深圳。

順昌玖裡與深灣玖序，共用了一個“玖”字來給項目命名。

在改名爲“深灣玖序”之前，項目原本命名爲“中海·深灣胤府”。

項目案名改了一個“玖”字，搖身變成了中海旗下的高端豪宅——玖系。

去年，中海與保利、華潤、招商、中鐵建、建發、華髮、越秀等一衆國央企開發商，廝殺了上百輪，拍下了深灣玖序地塊。

總地價超過了125億，溢價率15%。

十一弟查了下，深灣玖序規劃的住宅面積，大約19萬平米。

但中海在拍下這塊地時，除了逾125億地價，還競報了將近6萬平米的自持性租賃住房。

這樣算下來，深灣玖序的可售住宅面積，只剩下13萬平米出頭。

若把總地價分攤到全部可售住宅面積，深灣玖序的樓面地價超過了9萬/平米。

根據中海的測算，深灣玖序的總投資，大概需要160億。

全部分攤到可售住宅面積上，每平米的開發成本將近12萬塊錢。

加上裝修升級包，深灣玖序的實際單價，會賣到14.5萬/平米。

房價與開發成本之間，每平米有兩三萬塊錢的利潤，中海還是有不少賺頭。

接下來，就看深圳的有錢人是否也願意排隊買單了。

順昌玖裡在上海締造了開盤神話，現在輪到深灣玖序在深圳創造奇蹟了。

今年，中海想用誇張的銷售業績，告訴還活着的開發商——

別總盯着剛需們兜裡的那點首付，有豪宅的話，趕緊收割富人們的錢包。