上海樓市開始收割有錢人了

上海樓市是一個蓄水池，進水多、出水少，房價就漲，進水少、出水多，房價就降。

進水口就是我們韭菜，攢了十幾年的首付流入水池，還注進去很多貸款。

出水口有兩個。

一個是新房，每年在上海樓市抽走5000億。

第二是二手房套現。

現在投資客很少，大部分人賣房錢還沒捂熱就又去買房，順便還增加了貸款。

能在上海樓市拿錢走的居民很少。

流出的水，大部分被新房抽走。

這幾年的問題是，新房抽水太多。

新房抽水也不是無限的，買房人就那麼多，很難憑空創造。

2020年上海房價大漲，積壓了三年的買房需求全部釋放。

2021年8月份以後，上海樓市已經不太行了，該割的韭菜都割過了。

新房沒水抽了，眼看着交易量下滑。

這時我們創造了“一二手倒掛”，憑空創造了購房需求。

新房賣得比二手還便宜很多，一些準備買二手房的人轉向新房。

一些原本不買房的人，爲了賺錢也出來買新房。

大虹橋二手房曾經衝到10萬，新房單價6.5萬，很多高積分選手本來不需要買房，現在也想賺這個差價。

所以這幾年市場不太行，新房卻賣得不錯。

抽水多了，水位肯定下降。

二手房降了，新房倒掛消失，也賣不動了。

今年新房有多慘、土拍有多慘，不用環二講。

現在我們懂了，“一二手倒掛”並沒有創造需求，只是透支了未來。

原來買二手的買了新房，二手置換鏈條就卡住了，新房韭菜減少。

暫時不買房的提前買了，未來的韭菜減少。

知道了新房是大鐮刀，就知道了我們在收割誰。

過去10年，收割對象主要是郊區剛需。

新房每年大約拿走5000億，一部分歸zf、一部分給動遷戶、一部分給開發商。

牽頭人是zf，開發商是白手套，動遷戶卻是硬骨頭。

不給夠錢他們堅決不搬，上海動遷失敗的案例很多。

過去十幾年，我們一直儘量避免動遷，那隻能多搞郊區、多搞工業區。

郊區人口密度低，怎麼都好溝通。

工業區只要談攏董事長就行，比幾千戶小業主容易。

甚至我們開始填海造陸，臨港填海造陸133平方公里，大約等於6個黃浦區。

花了多少錢？400億左右。

400億，勉強夠動遷東安一二村。

你有400億，是選擇一個小區還是選擇6個黃浦區？

所以你們再不看好，也有人要重倉臨港。

所以過去十幾年，郊區一直是新房主戰場。

2022年五大新城供地數量占上海一半，人口卻只佔四分之一。

供地多的副作用就是，房價漲不動。

貨多不值錢，任何行業都一樣。

2017年開盤的新房中，38%的項目到現在房價破發，絕大多數都在郊區。

郊區的韭菜開始割不動了。

現在這個市場多軍空軍互道SB，有個問題卻高度共識：買漲不買跌。

郊區很多新房7年不漲，這個血淋淋的數據擺在面前，誰還敢買？

2021年後，郊區的新房全面滯銷。

說項目名字不禮貌，浦東新場、奉賢奉城、松江車墩、青浦重固、嘉定外岡、嘉定安亭等等等等，這些地方大家去搜吧，很多項目好幾年賣不完。

一方面是鐮刀揮太猛，連根拔起；另一方面是這些居民在財富分化中犧牲了。

韭菜漲不動，鐮刀不能停，現在該割有錢人韭菜了。

有錢人自然看不上郊區，那市區動遷就得提速。

動遷戶要價高，給他。

市區項目不賺錢，漲價。

實在沒錢做舊改，放水。

四萬億，100萬套，我們來了。

徐匯東安一二村集中搬遷，共計6054戶，補償款每平近15萬。

東安一二村旁邊的老破小，現在單價才7萬。

不只徐匯，黃浦老城廂到處都是工地、蘇河灣一帶幾乎拆光、東外灘北外灘舊改都在提速。

上海市區煥發第二春。

幾百億的錢花出去，怎麼才能賺回來？

你花了多少錢，乘個2賣給有錢人。

2019年到現在，郊區很多地方新房價格不變。

甚至連宇宙中心大虹橋也是6年不漲，2017年萬科天空之城就6萬上下，現在新房還是6萬出頭。

市區卻漲瘋了。

2019年融創外灘一號院單價12萬出頭，現在漲到17.1萬。

2021年底翠湖天地五期開盤價16.5萬，戳破天花板。

2024年翠湖六期單價21萬，日光。

房地產這場遊戲一直是大佬吃肉，老百姓喝湯。

原來收割剛需時，很多居民吃了紅利。

當時經濟還沒起飛，你需要有足夠的眼光和勇氣。

現在開始收割有錢人，你還要有足夠的人民幣。