上海有新盤無人認購？樓市分化的苗頭出現了
在新房動輒一房難求的上海樓市，並非所有樓盤都受買家追捧。近期便有市場消息稱，位於奉賢區南橋板塊的光語著項目（備案名爲“金卓雅苑”）新推一期時，卻出現了無人認購的情況。
該項目開發商之一的金地集團某內部人士亦表示，“這個項目是尾盤沒怎麼推廣，按照上海目前的市場和該項目的價格應該還可以”。
真實情況是怎樣的呢？日前，第一財經記者在該項目售樓處看到了“無人認購”的公告。但據現場銷售表示，並非真的無人前來，而是採取了“認小籌”的方式，已獲得了大約40組客戶。
“0認籌”真相
售樓處張貼的“0認購”公告顯示，項目登記認購時間自2021年6月13日9時起至6月19日12時止，原定搖號排序時間爲2021年7月13日10時開始。現因登記認購期間無人認購，該項目將不再採取以隨機搖號排序方式確定選購房屋順序的方式開盤銷售。
案場銷售向記者解釋，所謂“0認購”是“認大籌時候的情況”，並非真的無人蔘與。
該銷售稱，這樣的結果是“故意的”，當客戶在認大籌期間來買時，會引導客戶等一等，之後認小籌5萬元，可直接鎖定房源；而大籌後期則會面臨開盤、搖號選房等流程，屆時有相關部門介入，手續較爲繁瑣，因此選擇讓客戶直接認小籌。而認小籌的具體情況則不需要對外披露，便造成了“無人認購”局面。
據銷售人員介紹，當前可直接付定金，選定房源，金額約爲5萬元，在7月14日直接籤合同，7月20日之前付35%的首付。
不過，有接近該項目的人士則向記者表示，樓盤此前一批項目還在續銷，所以主要是先消耗此前的一批，而且在該樓盤客戶沒那麼多的情況下，認小籌只需付5萬、10萬，可以選房也是一樣的，沒有必要付50萬認大籌。
即便如此，該樓盤的認小籌情況也不算理想。據銷售人員稱，目前小籌已有大約40多組，可供選擇的房源尚有100多套。整體表現較爲慘淡。
從光語著本身來，其原定於7月中旬的這次開盤，爲第三次加推，共有192套房源，主打小面積剛需戶型，全部爲毛坯。
根據一房一價表信息，除了一套逾180平方米和兩套逾60平方米的房源外，餘下180多套房源面積皆在90平方米左右，爲三房兩廳兩衛設計，均價在32830元/平方米；大部分房源的銷售總價範圍約爲270萬元-327萬元之間，認購金爲50萬元。
另外，該項目已於今年2月份取得不動產權證，是現房銷售，款清即可交房。這對於購房者來說，原也是一項具有吸引力的因素。
項目優勢欠佳
總價低、現房銷售、認購門檻低，同時又是位於奉賢區核心板塊南橋的光語著項目，緣何落得如此局面？
多位對奉賢情況較爲熟悉的業內人士表示，這或是由於光語著項目自身吸引力不足所致。
記者實地走訪發現，該項目位於紅旗港路與光濱路交叉口，向東毗鄰金地、禹洲聯合開發的另一項目酩悅都會，向西則是一片尚未開發的空地；對面即爲一條河流，河對岸爲部分自蓋房、農田。周邊配套情況來看，距離最近的奉賢新城地鐵站約2公里，距上海百聯南橋購物中心、蘇寧生活廣場則步行逾3公里，其他的大型商業配套則更遠。銷售表示，售樓處未來或將改建成社區商業，但具體情況亦未確定。
配套不足之外，該項目曾出現過學區翻車的問題。據瞭解，2021年3月份，光語著、酩悅都會的業主們曾公開表示，購買樓盤的有大量學區剛需業主，曾在開發商銷售期間反覆確認金光路中小學學區事宜。原本以爲子女可就讀於資源、排名較好的學校，但該最終樓盤對口的小學是附近的光明學校，與當時的宣傳並不相符。
此外，光語著項目開發商上海卓驌房地產開發有限公司還曾被上海市房管局等部門通報稱，其樓盤廣告違反了《中華人民共和國廣告法》相關規定，2020年7月，有關部門已責令當事人消除影響，並處罰款。
有對南橋情況熟悉的中介提到，當前該樓盤推出的90多平米戶型，主要客羣爲剛需，但這類型客戶往往對學區、配套、交通便利等因素較爲看重，而光語著在這些方面存在短板，導致其去化較爲困難。
有某房企客研及營銷人士向記者分析，該項目所在區域板塊爲南橋南，周邊爲配套爲村莊及菜場小學等，無利好規劃，幾乎爲純粹新拓區域，客戶信任度不夠；同時，項目依靠地緣客，而本地客羣對區域的熟悉度更加導致了不認可。
市場出現分化
翻看過往數據可發現，光語著項目整體去化情況頗不理想。網上房地產信息顯示，2018年12月、2019年7月，光語著曾兩次開盤，推出的房源數量分別爲373套、218套；該項目的銷售速度顯示，在2018年最開始推出的7個月裡，每月成交簽約不超過10套，直至2020年，每月成交才達到數十套；截至目前，前兩批開盤的項目仍顯示爲“在售”。
據房天下數據顯示，目前光語著有62套二手房在售，平均掛牌價僅2.88萬元/平方米，低於其新房均價；酩悅都會的59套在售二手房，掛牌均價也僅有3.16萬元/平方米，亦低於目前其約3.3萬元/平方米的銷售均價。
不過，該項目的銷售情況並不能反應南橋板塊的整體狀況。
距離光語著項目約10分鐘車程的保利明玥湖光目前尚未開盤，據案場銷售介紹，該項目預計均價將在4.1-4.2萬/平方米，主力戶型亦爲90平方米以上的三房兩廳兩衛，共計400多套房源，目前已有2000多組客戶前來登記。該項目毗鄰奉賢南橋新城打造的核心景觀湖“上海之魚”，交通、配套也更加完善。
億翰智庫數據顯示，2021年1月1日-6月28日期間，奉賢南橋成交套數爲939套，成交面積爲106572平方米，較上年同期分別增長13.8%、20.8%。
此外，截至6月22日，上海共有50個項目觸發了積分制，位於奉賢南橋板塊的陽光城·未來悅項目則位列其中。
整體而言，奉賢的成交情況並不低迷。上海鏈家研究院發佈的數據顯示，今年前5月，累計成交量TOP3區域中，奉賢以5931套的成交量位居第二，均價在34022元/平。放眼整個上海市場，上海鏈家研究院數據顯示，截至6月27日，上海6月份共成交新建商品房8173套，環比翻番。