廣州、深圳，樓市全線下滑！

作者：子非魚

01

廣深核心區也在下跌

從4月份開始，樓市新一輪流動性困局和房價調整，序幕已經拉開，5月份轉向得更加厲害。

因爲這一波調整，不再侷限於三四線城市，不再侷限於核心城市的外圍區，已經侵蝕到了核心城市的核心區。

以我所在的深圳和我所熟悉的廣州來說。

深圳方面，5月份一手住宅網籤2787套，環比下跌20%；網籤面積28.56萬㎡，環比下跌19%。二手房網籤量3603套，環比下跌3.8%。

新房與二手房全線下滑。

此外，深圳下轄的10個區，9個區二手房過戶量下滑，只有坪山二手房過戶量環比上漲了10%。跌幅最大的是大鵬，5月份僅過戶了4套，環比下跌71%。

核心區福田、南山、羅湖均在下滑。

廣州方面，5月份一手住宅成交7113套，環比下跌9%。成交面積78.38萬平方米，環比下跌6%。

二手住宅成交8771套，再次跌破萬套，環比下跌12.65%

新房與二手房全線下滑。

此外，廣州下轄的11個區，無論外圍、外圍還是核心區，二手房成交量繼續全線下滑。核心區天河、海珠、越秀跌幅都在兩位數，核心區荔灣也跌了1.6%。

花都跌幅最大，環比下跌了19.5%。睡城黃埔跌幅第二，下跌了16.3%。

此外，廣州最熱門片區、房價天花板的珠江新城，也沒能扛住，出現了量價齊跌。

據公開數據顯示，早在今年2月，珠江新城二手房成交創下歷史新高，共成交135套，3月的數據也較爲可觀，共成交119套。

但到5月，珠江新城二手房只成交31套，環比下降49%，同比下降了59%，幾乎追平歷年新低。

珠江新城熱門小區海花城灣，4月成交均價爲17.4萬元/平方米，5月成交均價爲17.23萬元/平方米，降幅約爲1700元/平方米。

02

新一輪調整全面展開

本號早就在文章中說過，新一輪調整大幕已經拉開。

週期力量無法阻擋，更何況這一輪週期疊加了經濟週期、人口週期。多重因素影響之下，這一輪調整週期的時間，不好預測。按照過往的經驗，每一次房價調整都是爲了之後更好得上漲。

但這一次不一樣。

第一，預期和信心不一樣。

以往大家的日子紅紅火火，對未來充滿了信心，但這一次，在內卷如斯的時代中，面對收入下滑，就業不穩定，很多人產生了得過且過，乃至躺平的念頭，對未來沒有預期和信心。

第二，心態不一樣。

人生最長不過百年，口罩三年讓大家，想明白了很多事情，追求當下的快樂享受，追求吃喝玩樂，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什麼都重要。

機構調查數據顯示，口罩三年後，大家對消費的偏好更趨向於旅遊、外出娛樂、飲食，大家更願意花錢享受當下。

生活不再是買車、買房、努力搬磚、事業有成，而是活在當下。

至於買房，有能力就買，沒能力就租，這是大衆的普遍想法。很多人不會再像以前一樣，爲了買一套房，掏空6個錢包，揹負一輩子的房貸。

到頭來，不敢請假，不敢生病，不敢休息，不敢亂花錢。房子雖然有了，但日子過得緊巴巴。

而且，一旦收入不濟出現斷供，房子還不是自己的。

第三，宏觀大環境不一樣。

過去的每輪調整，經濟和未來的確定性非常大。換句話說，大家對未來還是信心滿滿，生活有盼頭。

如今疫情雖然逐漸淡出了我們的生活，但經濟的結構性矛盾仍在，需求復甦步履蹣跚。尤其是全球格局發生了重大變化。

俄烏戰爭持續一年多了，仍沒有收場的跡象，而且有愈演愈烈之勢頭。中美之間的對抗，也從最終的經貿對抗，變成了如今的全方位對抗。美國正在拉幫結派組團圍堵我們，限制我們的高科技，限制我們的出口。

這一點，可以從海關總署披露的進出口數據中直觀看到。

1到4月中國，中國進口額以美元計價同比下降了1.9%。傳統商品的進口普遍是增長的，只有高新技術類產品普遍下滑，總額下滑了19.3%，其中集成電路進口數量同比下滑了21.1%。

下滑的主要原因，是美國拉幫結派，發動日本、韓國、中國臺灣等控制半導體產品向中國大陸地區的出口。

中美關係已經回不去了，雖然全面脫鉤的可能性非常小，但對抗很難緩和。

這是未來最大的不確定性。

第四，人口見頂、城市化速率見頂。

2022年全國人口見頂轉向，人口減少了85萬人。反映在各城市身上，便是人口減少的城市越來越多。仍有人口增量的中心城市，增量也在降速換擋。

來源：國家統計局

有此四點，現在任憑什麼招數都無法力挽狂瀾。如果有，也只是將風險延後而已。所以，在未來相當長一段時間裡，絕大多數城市，都沒有談房價上漲的資格。

03

救市呼聲越來越強

最近不少經濟專家在呼籲救市，因爲只有救房地產，才能拉動需求。

更有一些僞專家表示，“不救房地產，經濟是扛不住的。別講什麼副作用，哪個政策沒有副作用呢？哪個藥沒有副作用呢，先把人救活了再說副作用吧。”

這是本末倒置。

消費起不來，根本原因之一就是房子佔據了太多人的收入。房價高企之下，很多人買房都是掏空了6個錢包，苟延殘喘強撐着房貸，不敢再亂消費。

現在如果大規模救市，且不說砸下去的錢是否有用。即便有用，也只是讓更多人揹負債務，讓債務槓桿率繼續拉高，繼續限制大衆的消費。

僞專家們還在利用慣性思維考慮問題，以爲大規模救市能夠帶動上下游產業消費，能拉動經濟發展。但關鍵問題是，錢呢？

你放開限購大家就買得起了？你降低首付大家就買得起了？現在連公務員的工資都降了，大企業也在裁員，哪來的錢？

現在需要做的是大力發展製造業、工業與其他產業，帶動就業和收入提升。同時誠意降房價，降低民衆的負債率，才能釋放更大的消費需求。

而不是在收入和就業不確定之下，還在想着繼續掏空大家的錢包，讓大家揹負更重的債務。