樓市"加息潮"來了?深圳杭州蘇州等多家大行在行動
房地產市場自帶話題熱度，在“房住不炒”的政策背景下，近日，又有多則消息值得關注：
1、繼深圳五大銀行集體上調房貸利率後，杭州、寧波、蘇州等地多家銀行上調房貸利率；
2、涉房金融監管持續收緊，監管叫停備案基金子公司房地產供應鏈類產品；
業內人士分析指出，房貸利率上行仍有空間，二手房市場降溫狀況或將在下半年傳導到新房市場。
杭州多家銀行上調房貸利率
澎湃新聞報道稱，近日，杭州多家銀行上調房貸利率。調整後，首套房利率5.4%，二套房5.5%。此前利率在首套5.2%、二套5.38%的水平。
杭州的中介證實了這個消息，“現在是四大行開始上調，其他銀行可能也會在這幾天跟進。”
在浙江，寧波多家銀行也開始行動。據瞭解，寧波工行、農行、中行、建行、交行於近日上調了房貸利率，首套房由5.35%上調至5.45%，二套房由5.6%上調至5.7%。即首套房與二套房均分別上漲了10個BP。
上海證券報稱，蘇州地區的中介也收到了房貸利率要上調的通知，不過還未明確具體數據。
一家當地房地產中介表示，各家銀行的調價幅度基本同步。“沒上調之前的首套房貸利率普遍是5.1%或者5.15%，大部分銀行透露出來的消息是，會上調至5.65%。”該中介表示，經過這個週末，下週一各家銀行應該會發出明確的價格。
多個蘇州中介表示，目前中介圈流傳的一張“姑蘇分中心承辦銀行商貸利率表”顯示，調整後的房貸利率並不低。其中，建設銀行、農業銀行、工商銀行和中國銀行的首套房貸利率均5.7%起，二套房貸利率均6%起。
利率的調整影響了購房者的錢包。以杭州的首套房貸款利率來算，假設貸款300萬，等額本息30年還款。
如果購房者買的是首套房，調整後還款總額約606萬元，月供16846元。而調整前，還款總額爲593萬元，月供16473元。還款總額增加了13萬元，每個月多還款186元。
如果購房者買的是二套房。那麼還款總額同樣增加13萬元，每個月多還374元。調整前後，差了一輛經濟型小汽車的錢。
深圳五大銀行集體上調房貸利率
5月初，中國建設銀行深圳市分行下發通知，首套房貸款利率執行LPR+45BP（相當於5.1%），二套房貸執行LPR+95BP（相當於5.6%），相比之前分別上調15BP和35BP。安居型商品房貸款利率維持不變，即執行LPR+30BP（相當於4.95%）。
在建行上調房貸利率後，深圳多家銀行也相繼跟進。
據第一財經報道，目前工、農、中、交四大行深圳分行均已調整房貸利率，首套房貸利率上調15BP（基點）至5.1%（LPR+45BP），二套房貸利率上調35BP至5.6%（LPR+95BP）。招行深圳分行等部分股份行也跟進調整。
據融360大數據研究院統計，目前深圳地區已有近10家銀行分支行執行首套5.1%，二套5.6%的利率水平。這意味着，深圳市場上便宜房貸已是稀缺資源。
股份行中，招行深圳分行也已上調；不過郵儲、民生、平安等銀行深圳分行卻暫時“按兵不動”。
房貸利率還有上行空間
融360大數據研究院對全國42個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2021年5月（數據採集期爲2021年4月20日-2021年5月18日），全國首套房貸款平均利率爲5.33%，環比上漲2BP；二套房貸款平均利率爲5.61%，環比上漲2BP。
21個城市的房貸利率平均水平環比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。
近一年全國首套和二套房貸款平均利率走勢
（來源：融360大數據研究院）
對比數據發現，實際上一線城市即便房貸利率已經上調，在全國來看的話，利率水平仍然低於全國平均值。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，根據判斷，在今年“有保有壓”的結構性信貸政策下，未來房地產信貸環境會進一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。
涉房金融監管持續收緊
2021年以來，涉房金融監管持續收緊的態勢明顯。
據21世紀經濟報道稱，在“房住不炒”政策下，基金業協會近期叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品。這類產品的主要表現形式爲，基金子公司向保理公司買入其持有的購房尾款資產，待資金迴流後持續性投資新的購房尾款資產。
其實，在去通道、去嵌套的政策要求下，以基金子公司、券商資管的資管計劃作爲通道的非標融資業務早已經被嚴格禁止。但實際操作層面並未完全杜絕，仍有機構繞道操作，上述這種循環購買購房尾款的形式是其中一大典型。
此類資管計劃，因不屬於《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業項目》規定中列舉的禁止投資範圍，此前未被視作違規，但近期，基金業協會已然注意到這一現象，並上報至監管部門。如今，又明確通知基金子公司明令禁止這一操作，須與房地產調控政策相結合。
一位券商資管人士表示，不止基金子公司，目前已經不能再開展此種結構的業務。“監管非常重視以各種違規形式繞道向房地產輸送資金的行爲，非標通道更是嚴格整治的類型。”
從今年起，監管事實上就在嚴查。比如1月開始嚴查一線城市嚴查經營貸違規入樓市，3月銀保監會、住建部、人民銀行三部門則聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，全面“圍堵”個人違規挪用經營貸購房行爲；涉嫌違規炒房機構“深房理”日前被深圳七部門聯合調查；多地開展的房地產市場專項整治也將個人違規使用信貸資金等列爲專項整治重點。
新房漲幅擴大，二手房迎來拐點
統計局數據顯示，4月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大，二手住宅漲幅有升有落。
一線城市數據中，北京、上海、廣州和深圳新房價格環比分別上漲0.6%、0.3%、1.1%和0.5%；北京、上海和廣州的二手房價格環比則分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
其中，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點。深圳在推出二手房指導價後，房價環比首次零增長，明顯得到控制。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，4月份二手房市場拐點出現。一線城市及合肥、成都等熱點二線城市房價漲幅均較上月收窄，主要是一二線熱點城市調控效果持續顯現，疊加市場季節性回落，市場預期減弱，帶動4月份二手房市場在3月見頂後回調。
二手房市場降溫將傳導至新房市場
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，目前熱點城市信貸額度全面收緊，二手房貸款收得更緊，利率也有所攀升。按照此邏輯，預計下半年二手房市場將會降溫。
58安居客房產研究院研究總監陸騎麟表示，二線城市多數還是以新房市場成交爲主，一線城市的二手房成交佔比則達到七成以上。二手房市場價格漲幅回落，將會在下半年逐步傳導到新房市場，從而引導整個房地產市場的房價穩定。
許小樂表示，2020年房地產的超預期繁榮，本質上來自利差和價差帶來的套利需求，房價上漲是在寬鬆流動性之下的短期應激反應，顯然不可持續。當前中央政策正在引導地方政府轉變，倒逼地方政府降低對房地產的依賴，並通過調控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行爲，同時貨幣政策迴歸常態，這些都代表着房地產市場的資本紅利時代將結束。
（Wind綜合21世紀經濟報道、上海證券報、中國新聞網、經濟參考報、澎湃新聞等）