廣州272城中村納入"三舊"改造 力度近年罕見
（原標題：村改提速）
●272城中村納入“三舊”改造 黃埔番禺各有22條村●已批覆城中村改造項目達47個黃埔數量最多有13個
說起廣州城中村改造，很多人都會想到“土豪村”三個字。很明顯，在2018年，廣州城中村的全面更新改造進入快車道，更多的城中村在醞釀“蝶變”，變得更美之餘，更會爲村集體、爲村民帶來創富機會。
7月底，番禺南浦村舉行“三舊”改造項目引入合作企業股民代表投票會；
截至目前，白雲田心村已拆除村民住宅85棟，首期復建安置區有望年底前開工。
南都記者近日從市城市更新局獲悉，按照市委全會建設更乾淨更整潔更平安更有序城鄉環境的工作部署，將對全市272條城中村進行全面梳理。截至8月底，全市共批覆城中村改造項目47個，同時正在制定《廣州市“城中村”改造三年(2018-2020年)行動計劃》。
城中村改造更新推進力度近年罕見
廣州共有城市更新資源594平方公里，其中舊村莊320 .65平方公里，佔比高達54 .2%；舊廠房20 .7平方公里，佔比35.1%，舊城63.5平方公里，佔比10.7%。
與2017年相比，2018年廣州全面更新項目、面積同比大幅增加。2016-2017年廣州市城市更新局公佈的全面改造項目分別爲14-17個，相比之下，2018年第一批項目就達26個，用地面積17.88平方公里。可見，2018年更新推進力度爲近年罕見。
目前廣州全市已完成獵德村、林和村、潭村、楊箕村、琶洲村、黃埔村、西塱村、永泰村、蕭崗村、線坑村10條城中村改造。
改造後城中村環境顯著改善，建成舊村安置房306萬平方米，在建的156萬平方米，惠及19.2萬居民。
截至8月底，全市共批覆城中村改造項目47個、22.65平方公里，已批覆城中村改造中，黃埔數量最多，共有13個，緊接着是白雲，有9個，其餘各區荔灣8個，天河7個，海珠4個，從化3個，番禺、越秀、增城各1個。其中，全面改造類項目39個、16.59平方公里；綜合整治類項目8個、6.06平方公里。
在市城市更新局梳理的全市272條城中村待改造的目錄中，從改造數量來看，黃埔番禺是舊改大戶，分別有22條城中村納入改造目錄。
黃埔全區已獲得批覆的城中村改造項目13個，改造用地規模732.74公頃。其中截至2018年上半年，已動工項目8個，累計完成簽約戶數9187戶，累計拆卸房屋4042間，累計建成村民復建安置房83萬平方米、6498套，累計完成固定資產投資260億元。
根據今年初番禺區城市更新局公佈的《廣州番禺區城鄉更新總體規劃(2015-2035)》，至2020年，番禺啓動舊村莊全面改造22條，項目改造總用地面積1440.92公頃，其中全面改造1209.58公頃，微改造231.34公頃。全面改造的村中，超過100公頃的項目達到五個，面積最大的爲洛浦街沙溪村，面積134.6公頃。
其他區方面，增城有11條村已納入了省“三舊”改造標圖建庫範圍和廣州市城市更新項目庫，其中夏街村、金星村，羣星村、新何村、東華村、甘涌村、長崗村等7條村已列入廣州市272條城中村改造三年(2019-2021)行動計劃。
花都目前納入舊村改造項目包括田美村東南經濟社、橫潭村河西經濟社(第六經濟社)、東莞村、平西村、廣塘村舊村全面改造項目、花城街三東村片區策劃項目。
由此可見，中心區域的舊村改造項目明顯減少。
村民意願強烈優先實施改造
據瞭解，在舊村改造中，針對村民改造意願強烈、條件成熟的城中村將及時納入年度計劃，優先實施改造。
以花都橫潭村河西經濟社(第六經濟社)舊村全面改造項目爲例，該項目經村民表決確定以自主改造模式進行全面改造，此後項目進展提速。今年4月，花都區城市更新局連續兩週在橫潭村設點接受居民諮詢和派發改造意願表格並多次以會議和現場見面等方式與區氣象局、省化工院的居民進行協商國有土地整合問題；6月1日完成了數據成果公示工作，基礎數據調查工作已完成；8月28日召開了項目實施方案專家論證會。目前，正在根據專家和相關部門提出的意見對方案進行修改完善。
花都平西村，村集體自發籌集40多萬元，擬開展改造方案設計工作。一期改造面積15公頃，已經完成數據調查、確認，並在村委和市空港委官網完成數據公示。
舊村改造關鍵要調動村民積極性，爲提高村民對改造的積極性，各村也是費盡心思。白雲區田心村在2016年12月首次向全體村民展示回遷安置樣板間，吸引衆多村民和市民前來參觀未來的家，2017年11月18日，該村超過90%村集體經濟組織成員簽訂拆遷補償安置協議，首期復建安置區有望今年底開工。
早在2001年被定爲廣州市首批進行改造的城中村———瀝滘村，在2014年9月《瀝滘城中村改造房屋補償安置方案》開始表決投票，截至2018年4月26日，全村投票表決率72.3%，瀝滘經聯社與合作企業珠光集團議定，對支持城中村改造、並已投《瀝滘城中村改造房屋補償安置方案》表決票的3229位股民每人發放2萬元獎勵金。獎勵方案公佈後，村民表決速度加快。到5月2日，全村投票表決已成功達到八成。
荔灣的河沙村則採取了“先安置後拆遷”的方式，等安置房建好村民搬進去之後，開發商纔會對村民原有的私人物業進行拆除；黃埔區城中村改造除了打造宜居生活社區外，更關注如何讓村民成爲居民，在舊村改造中對村民提供就業培訓、社會保障、股份分配、個人教育等方面的保障服務，並幫助村集體經濟組織按現代管理規範完善公司法人治理結構，實現村民收入和社區經濟可持續增長。
此外，市城市更新局正在制訂《廣州市“城中村”改造三年(2018-2020年)行動計劃》，希望形成“城中村”治理長效機制，明確城中村全面改造和綜合整治任務。
模式
多條城中村忙“招親”引進 企業參與改造
目前廣州已創新探索出城中村更新改造的多種方式，其中全面改造拆除重建的有三種：村自主改造、村企合作改造、政府收儲；並在拆除重建模式基礎上，提出舊村綜合整治改造模式。在幾種改造模式中，舊村全面改造的多以村企合作爲主，通過“招親”引進舊改合作企業。
白雲田心村:首吃螃蟹“招親”引合作企業
白雲區田心村改造項目是廣州市首個通過政府公開平臺選擇合作企業的整村改造項目，於2015年11月11日由廣州萬科公開競得。截至目前，拆遷補償安置工作有序推進，超過90%村民簽訂拆遷補償協議，超過65%集體物業達成清退協議，首期復建安置區有望年底前開工。
田心村改造期間，每年村民分紅預計比改造前的平均水平增加50%。改造後，村集體物業租金水平預計翻一番(由現在的700萬元提高到約1500萬元)，村民集體物業分紅也可實現大幅度的提升。作爲全市首個通過政府公開平臺選擇合作企業的整村改造項目，田心村改造爲全市利用各區“三資”平臺和市公共資源交易中心權威性、規範化、標準化、信息化的優勢，充分發揮了示範效應。
7月底，南沙區金洲、衝尾自然村更新改造項目“招親”成功。該項目是廣州市首個委託廣州公共資源交易中心完成招商的舊村改造項目，僅僅1個多月，金州、坦尾自然村就招親成功。他們招來的是靠着城中村改造在房地產行業立足的升龍集團。此次奪標意味着升龍集團正式進入廣州市場，這也是升龍集團佈局華南的第一個項目。
金洲、衝尾自然村被稱爲“南沙舊改第一村”，早在5月21日，廣州公共資源交易網就掛出金洲村衝尾自然村的更新改造項目招標公告。更新範圍內現狀建築總量爲13.03萬平方米。
金洲、衝尾村位於蕉門河中心區域，地理位置十分優越，衝尾村與金洲地鐵站最近距離僅140米左右，旁邊就是萬達廣場，且周邊住宅小區林立，居住氛圍成熟。
根據廣州中原研究發展部的報告，截至5月25日，南沙的一手住宅庫存量爲109.75萬平方米，總的來說庫存量仍算充足。但隨着粵港澳大灣區發展規劃綱要出臺在即，加上各項利好政策的推動，南沙作爲樓市熱區更受購房者的關注，從庫存消化週期情況來看，略微呈現出供不應求的趨勢。
而此次金洲衝尾村改造，將會爲南沙帶來大量的住宅供應。加上衝尾村的地理位置佔優，或會對南沙的一手住宅市場帶來衝擊。
同樣通過公共資源交易平臺引進改造合作企業的還有番禺石碁鎮南浦村，作爲番禺區第一個“三舊”改造項目，目標是打造成中式風格的“紅木小鎮”。今年6月27日，廣東省首屆“三舊”改造項目推介會上，廣州市城市更新局推出了6箇舊村改造項目，南浦村成爲重點推介項目之一。南浦村“三舊”改造項目招商信息發佈後，共有20家企業報名，經過50名南浦村經濟組織成員代表投票，增城碧桂園以72%的支持率成爲南浦村“三舊”改造項目的合作企業。
南浦村改造啓動拉開了番禺舊村改造序幕，9月3日，番禺南村鎮羅邊村舊村改造項目也在廣州公共資源交易平臺掛出公開引入合作企業公告，項目總投資達29億元。
按照2018年1月印發的《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》，在番禺區南浦村、南沙區衝尾村成功通過公共資源交易平臺引進改造合作企業的基礎上，計劃年底前推進6條舊村通過公共資源交易平臺引進改造合作企業。
保護
在舊村改造的同時，需要大力推進歷史文化保護的有機更新，對城市文化傳承進行保護、活化，如何使歷史建築，傳統文化活起來，是城市化進程中所遇到的共同命題。對於村民割捨不掉的鄉情，多箇舊村改造把歷史文化保護寫進改造方案。
黃埔：保護文化遺產全覆蓋
黃埔區城市更新局堅持歷史傳承，保護文化遺產全覆蓋。採取“尊重歷史，修舊如故”的保護方式，注重村落歷史文化保護和延續，推動現代城區與傳統鄉愁相容共生。在已批的12個城中村改造項目中，共修繕107個文化保護單位，修繕歷史建築3.5萬平方米，投資1.28億元。同時，對於深井古村等富有歷史文化底蘊的古村落實施微改造。
花都：活化碉樓創意文化
華僑之鄉花都洛場村有着50多棟碉樓羣、685棟老房子(青磚房、泥磚房)3處祠堂、4處古樹。目前花山小鎮一期(約40畝，其中包含7座碉樓和13間老房子)已由一傢俬人公司全部承租進行運營，對碉樓進行活化，主要經營業態是文化創意產業。
從化呂田鎮是革命老區，也是粵北會戰的重要戰場，而蓮麻村黃沙坑是東江縱隊的主要活動區域，黃沙坑革命舊址紀念館就位於蓮麻村黃沙坑社老客家圍屋內。通過改造後，紀念館分星星之火、紅旗飄飄、粵北會戰、武裝鬥爭、緬懷先烈、銘記歷史六部分進行陳列，喚起市民對革命歷史的記憶。
白雲：歷史人文延續
白雲區田心村歷史建築將在改造範圍內遷建，包括林氏宗祠、關帝廟，總建築面積300平方米，將田心村長久以來的歷史人文延續。
海珠：歷史建築羣
毗鄰珠江邊的海珠區瀝滘村，則將以衛氏大宗祠爲中心，形成一個歷史建築羣，命名“瀝滘村歷史文化保護區”。
部分城中村
改造進展
白雲田心村
截至目前，超過90%村民簽訂拆遷補償協議，超過65%集體物業達成清退協議，首期復建安置區的集體物業(交電倉庫)已清拆完畢，力爭年底前開工。
花都田美村東南經濟社
截至2018年8月30日，已完成基礎數據調查成果(初稿)併發送至花都區相關職能部門進行復核。下一步將開展基礎數據覈查工作和融資地價評估工作，加快推進實施方案編制工作。
花都橫潭村河西經濟社
2018年6月1日完成了數據成果公示工作，基礎數據調查工作已完成；8月28日召開了項目實施方案專家論證會。
花都東莞村
2018年6月，經評標委員會評標後，確定了市城市更新規劃研究院爲中標單位。目前，正準備開展基礎數據調查工作。
增城金星村
該項目已完成一期、二期基礎數據調查及公示，實施方案進行第二輪徵求意見，評估機構已開展融資地塊評估工作。項目三期基礎數據已完成，擬近期進行公示。
增城簡村
自主改造模式，項目總投資約87億元。該項目已啓動安置區代付代建工作，安置房啓動區已於5月8日奠基，現正在進行樁基礎施工。
增城南坣村
擬採取合作改造模式，項目總投資約52億元。10月9日開展引入合作企業開標和評標工作，10月10日召開成員代表大會表決確定合作企業。