香港房地產市場全面“撤辣”，上調住宅物業按揭成數和貸款比例

香港樓市再次進入“零辣招”時代。

2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波發表2024至2025財政年度特區政府《財政預算案》。

陳茂波表示，2023年，香港住宅物業市場方面，在息口上升及外圍環境充滿不確定性的情況下，市場氣氛自去年中起十分審慎。樓價全年下跌7%，交投量縮減5%至約4.3萬宗的低水平。非住宅物業市場大致如此。

陳茂波說，“我們一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後，我們決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱“辣招”），即由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。我們認爲在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。”

上調住宅物業按揭成數和物業發展項目融資比率上限

香港政府去年10月25日宣佈調整住宅物業需求管理措施，有關調整包括額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年，買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半，以及爲外來人才置業印花稅實施“先免後徵”安排。當中，“先免後徵”安排深受歡迎，已有超過500多宗申請獲批，證明香港對外來人才的吸引力。

“金管局在去年7月修訂了物業按揭貸款的逆週期宏觀審慎監管措施。考慮到外圍及本地經濟情況，我們認爲在繼續維持銀行體系穩定的前提下，現時有空間進一步修訂相關措施，並適當調整其他與物業貸款相關的監管政策。”陳茂波說。

當日，香港金融管理局向銀行發出指引，修訂適用於物業按揭貸款的逆週期宏觀審慎監管措施及其他相關監管要求。

香港金融管理局表示，房地產價格近期持續調整，官方住宅樓價在2023年全年下跌7%，並於2024年1月進一步下跌1.6%，較2021年高位累計調整超過兩成。住宅物業成交徘徊於低水平，2023年每月平均成交3584宗，按年減少4.5%。非住宅物業市場的情況相近，寫字樓平均價格於2023年下跌約7%，市場數據顯示甲級寫字樓空置率上升至去年底約16%。此外，外圍及本地經濟前景仍然面對頗多不明朗因素。

經仔細分析後，金管局認爲在繼續維持銀行體系穩定及確保按揭業務風險得到妥善管理的前提下，有空間修訂物業按揭貸款的逆週期宏觀審慎監管措施，並適當調整其他房地產貸款相關的監管要求：

第一：價值3000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。爲了避免適用按揭成數出現驟降情況，價值3000萬至3500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外，非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成。

第二：非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）的按揭成數上限由六成提升至七成。

第三：以“資產水平”爲審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由五成提升至六成。此項修訂適用於住宅和非住宅物業。

第四：美國聯邦儲備局近期表示，美國加息週期可能步入尾聲，未來一段時間本港按揭息率進一步上升的機會較低。有見及此，金管局認爲適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。

第五：2017年6月，金管局收緊物業發展項目融資比率。鑑於目前房地產市場的情況，金管局認爲適宜將相關比率上限恢復至2017年以前的水平。換言之，整體物業發展項目的最高融資比率由物業完成後預期價值的五成調升至六成，當中地價成本融資比率上限由四成調升至五成，建築成本融資比率上限由八成調升至100%。此外，就銀行向提供高成數按揭地產發展商的風險敞口，相關的額外資本要求同時取消。

寬減首季的住宅物業差餉，每戶最高1000港元

陳茂波提到，爲進一步提高市場競爭力，房地產投資信託基金（REIT）單位轉讓和期權莊家進行證券經銷業務，將獲豁免繳付印花稅，預計政府每年收入減少約10億港元。

此外，香港政府考慮到部分行業和市民仍面對經濟壓力，以及政府今年的財政狀況，寬減2024／2025年度首季的住宅物業差餉，以每戶1000港元爲上限。估計涉及308萬個住宅物業，政府收入將減少26億港元。寬減2024／2025年度首季的非住宅物業差餉，以每戶1000港元爲上限。估計涉及43萬個非住宅物業，政府收入將減少3.7億港元。

計劃賣出8幅住宅用地

香港2024/2025年度賣地計劃(共8幅住宅用地)、鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目的潛在土地供應可興建約15000個單位；2幅商業用地及1幅工業用地提供約12萬平方米商業樓面面積和54萬平方米工業樓面面積。香港政府將考慮市況以決定推售土地的數量、種類和速度。未來5年準備好可興建不少於80000個私營房屋單位土地。

陳茂波表示，已覓得足夠土地興建約30.8萬個單位的公營房屋。香港政府將延長“現金津貼試行計劃”1年至2025年6月。2024年起計5年內，每年平均落成量超過19000個私營房屋。未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量約有10.9萬個。

此前的2月23日，香港房屋委員會發布放寬居屋第二市場計劃下資助出售單位的按揭安排。香港將於3月1日起實施延長在居屋第二市場計劃（第二市場計劃）出售的資助出售單位的最長按揭保證期及還款期，安排將適用於所有在推行日期當日或之後用作購買在第二市場計劃出售的居者有其屋計劃（居屋）／綠表置居計劃（綠置居）／租者置其屋計劃（租置計劃）單位而提取的新按揭貸款。

香港房屋委員會表示，一如2023年施政報告所宣佈，房委會資助房屋小組委員會較早前於2023年11月17日通過放寬資助出售單位的按揭安排，延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期及按揭還款期，以便買家向參與提供該等單位按揭貸款的銀行和認可財務機構（參與財務機構）取得按揭貸款。與此同時，在第二市場計劃出售的居屋／綠置居／租置計劃單位的按揭還款期由最長25年延長至最長30年。