首批公募REITs發售倒計時：機構籌劃認購 定價成關注焦點
首批9單公募REITs（不動產證券投資基金）產品目前已完成註冊，即將進入公開發售階段。
第一財經記者從銀行、券商等機構人士處瞭解到，目前，機構已參與部分項目的戰略配售，亦有計劃進行網下申購。部分券商自營部門已根據首批REITs發售安排做好了相應的資金準備。
“首批試點項目的質量都非常優質，均爲券商自營部門所關注類型。我們會根據不同的底層資產類型，結合不同行業特徵，進行合理定價。”銀河證券自營投資總部副總經理鮮幸池告訴記者。
“投資REITs是理財資金豐富大類資產配置的重要手段，爲響應國家政策、支持資本市場重點工程，我們很早就開始各項準備工作，以理財產品的名義參與了首批數單戰略配售，同時也在積極規劃網下申購。”中銀理財權益與量化部副總經理王起爲對記者表示，首批項目原始權益人提供的資產很有誠意，各個類型都值得參與。
業內的關注焦點還在於，公募REITs是全新產品，真正定價的“錨”還需要在未來二級市場交易中逐步去發現。
機構參與：關鍵看項目質地和收益率
這9單公募REITs涵蓋收費公路、產業園、倉儲物流、污水處理等主流基礎設施類型。目前，9只產品發售時間表已經出爐。
9只公募REITs基金已披露相關公告，確定發行日期、問詢價格區間、發行份額等重要信息。
根據公告，9只基金將於5月31日正式開售，5月24日、25日爲詢價日。詢價方面，9只產品的詢價區間有所不同，大多介於2元至5元，部分高至8元至14元。
作爲公募基金的一種，公募REITs屬於銀行、券商、保險資金等的投資範圍。目前，機構在項目篩選、資金儲備等方面有何準備？比較青睞哪些類型的項目？
“首批項目底層資產主要分爲收益權類和不動產產權類，前者更加穩健，更適合偏防禦型的投資策略，後者彈性會更大，更適合偏進攻型投資策略。”鮮幸池說。
在項目篩選方面，王起爲提到，將重點關注項目的社會責任、區位優勢、原始權益人和項目運營方的行業地位、運營能力以及未來現金流的穩定性，對於園區類項目，還會關注園區物業價值潛力。
他同時表示，銀行理財端將根據理財產品的風險承受能力適度參與。“理財資金會直接投資，也會通過設立在基金、券商的資管產品參與投資。”
在二級市場探索定價的“錨”
從試點意義來看，REITs有助於吸引長期資金參與資本市場。
在境外成熟市場，REITs是和股票、債券並列的大類成熟金融產品，具有中等收益、中等風險和分紅穩定的特徵，較好匹配養老金、保險資金投資偏好。
記者此前從接近監管部門的相關人士處瞭解到，監管層面也鼓勵銀行、保險、社保基金、養老金、證券、基金等機構投資者參與。
券商參與公募REITs業務可能要關注哪些方面？鮮幸池提到內部授權、IT技術支持、定價分析等幾方面。
首先，在內部授權上，由於REITs具有亦股亦債的特徵，放在固收自營部門還是股票自營部門來做，不同券商做法不同；其次，在IT支持方面，需要完成交易系統的準備和測試。
“根據我們瞭解的情況，準備參與公募REITs的投資者大多數是有關機構的固定收益投資部門，而REITs發行和交易的一些規則，比如網下詢價，更像股票IPO。大家需要認真學習相關規則並做好準備。”他說。
最後，在定價分析上，鮮幸池認爲，既要理解行業發展趨勢、管理人優勢劣勢，合理判斷不同項目未來現金流，又要從收益率的角度去理解和比較不同資產價值。
銀行端，王起爲認爲，銀行理財參與公募REITs的優勢在於，可以結合銀行在信貸和非標業務中積累的經驗，與總、分行相關部門相配合對項目進行深入、多方位分析，也可以與其他業務聯動爲客戶提供綜合服務，同時爲投後管理提供更多依據。
定價情況也是銀行理財端關注的重點。“希望市場投資者理性投資、價值投資，這有利於後續項目的推出，形成良性循環。”他說。
王起爲認爲，REITs的推出有助於融資方降低槓桿、做大規模，從而整體上有利於信貸業務降低風險、良性增長。在這個過程中，綜合經營力強、零售能力強的銀行，能夠更好地把握業務機會、打通業務資源，將受益更大。
全新品種推出的兩重意義
5月17日，首批9單基礎設施公募REITs項目獲證監會准予註冊的批覆。
上交所表示，當前環境下，開展基礎設施公募REITs試點具有重要意義，可有效盤活基礎設施存量資產，拓展基礎設施權益融資渠道，優化社會資源配置，引導中長期資金參與資本市場，併爲投資者提供更多樣化的投資工具和產品。
同時，基礎設施公募REITs試點落地，將進一步推動創新我國基礎設施領域投融資機制，深化金融供給側結構性改革，有助於增強資本市場服務實體經濟的質效。
深交所表示，基礎設施公募REITs試點是資本市場貫徹落實黨中央、國務院關於防風險、去槓桿、穩投資、補短板決策部署的有效政策工具，具有流動性較好、收益相對穩健、安全性較強等特點，對於盤活社會存量資產、降低宏觀槓桿率、提升基礎設施產業發展質效、豐富資本市場投融資品種等具有重要意義。
對於這一全新品種的推出，業內怎麼看？
天達共和律師事務所公募REITs團隊負責合夥人張璇、翟聳君表示，作爲一項創新業務，我國公募REITs產品是在現有的公募基金產品、資產支持專項計劃、基礎設施項目運營的法律法規框架體系範圍內進行的創新和擴展。
鮮幸池表示，有了公募REITs市場，優質的項目能夠獲得更高的市場定價，激勵原始權益人和運營方不斷提高建設和運營能力。
“對投資者而言，公募REITs是一種具有相對穩健的分紅、底層資產相對單純的投資品，具備長期配置的價值，同時，作爲公募產品面向廣大個人投資者發售，還具備普惠金融的特點。”他說。
從產品本身特點來看，王起爲說，公募REITs產品特點鮮明，有利於豐富投資品種，改善資產配置結構。同時，已推出試點項目均較爲優質，項目運營方經驗豐富，歷史經營狀況良好，現金流相對穩定，投資價值較高。