琶洲西最新進度：15家動工5家封頂 最快年底建成
從2015年6月底開始賣地，海珠琶洲西區的電商總部已經火了3年，但是規劃是規劃，關鍵還是要看建設進度。本期買買君就帶大家去探探路：這個被互聯網大佬們pick的板塊，到底現在skr什麼樣子？
▲買買君做到手抖的琶洲西區分佈圖
被稱爲廣州CBD2.5版本的琶洲西區，位於琶洲島，東至華南快速、南臨新港東路、西接黃埔涌、北至閱江路，光這地段已經無話可說，隔江對望的珠江新城，房價已經去到12萬+。
根據規劃，琶洲西區總用地面積爲158.9公頃，綜合容積率爲2.98，總建築面積爲473.4萬平方米。而琶洲西區的內部，還可以分爲東北部的互聯網創新集聚區、西北部的互聯網產業綜合配套區、以及南部的互聯網總部拓展區。其中，最受關注也是目前進度最快的就是巨頭爆棚的互聯網創新集聚區（下稱集聚區）。
騰訊、阿里、國美、唯品會、小米、YY……琶洲電商總部幾乎彙集了中國互聯網的半壁江山（缺的半壁是我大黃易），該板塊至今共拍出28宗商業地塊，而截至目前，17家拿地企業中，已經有15家企業動工，開工率達88%，其中進度最快的唯品會，工期顯示今年年底就能竣工。
截至7月份，各大拿地企業的建設進度可以分爲3個梯隊：
第1梯隊：封頂
目前琶洲西區共有5個項目封頂，分別是寶地廣場、中國移動、廣報中心、赫基國際大廈和廣東省中醫院琶洲醫院。
▲已經建好的廣報中心
▲已經開始辦公的寶地廣場
其中，寶地廣場已經有多家企業入駐辦公，廣報中心啓動招商，赫基國際大廈還在上幕牆，而省中醫採取合作辦院模式，由和睦家醫療投資並負責運營管理，按照二級綜合醫院標準打造，今年5月份正式開業。
此外，阿里巴巴和唯品會也有部分建築封頂，其中阿里巴巴北塔地上10層封頂，唯品會裙樓10層封頂。
第2梯隊：在建
除了部分封頂，唯品會正在開展南塔地上22層、西塔地上11層結構施工，而阿里巴巴南塔也正在推進地上5層結構施工。尤其是稍遲動工的阿里巴巴，建設速度驚人！
▲在建的唯品會總部
▲在建的阿里巴巴華南運營中心
目前集聚區建得最高的是環球電商城，正在推進地上25層結構施工，而規模最大的復星南方總部，南地塊正在進行主塔地上14層、小塔地上5層結構施工，裙樓地上5層已封頂，北地塊主塔建至地上4層，小塔、裙樓均建至地上2層。
▲在建的復星南方總部
而國美項目1因爲在同步推進底板、負4層、負3層、負2層結構施工，所以地面以上還沒太大動靜。
位於擴展區的廣鋁·遠大和星河灣中心也已經開始冒出地面，其中廣鋁·遠大已經可以看出裙樓雛形，而星河灣中心主樓已經開始上塔吊。
第3梯隊：籌備
這個梯隊的企業，雖然看起來靜悄悄，其實也已經進入前期準備階段。其中，小米、國美項目2、粵科金融基本完成基坑支護結構工程。騰訊、科大訊飛、華邦、TCL正在推進支撐樑施工。而康美藥業、YY和粵傳媒正在進行連續牆施工。
如果不想看文字，請收好這張彙總表！
▲琶洲西區各項目最新進度
▲琶洲西區各建築高度標註
爲了讓大家更直觀感受這片大工地，買買君冒着高溫拍下高清組圖，以下是流量預警：
請注意上圖正在挖的大坑，這棟廣商中心，未來是整個琶洲西區的新地標和制高點，總高達360米，地上60層，地下5層，由廣州工商聯盟投資有限公司聯合17家市工商聯會員企業組成聯合體拿地開放，未來將成廣州民營經濟總部，工程週期爲5年，預計2022年建成。
（請爲雙腳走出5個水泡的買買君加雞腿）
總的來說，抱團的阿里巴巴-環球-唯品會，目前勢頭最猛，預計會是琶洲西區最快成型的組團。而復星南方總部雖然整體有序推進，但近期節奏有點放緩。現在整個琶洲西區的人氣都集中在寶地廣場，中午時間，買買君在現場可以看到大量白領涌出來吃飯，其中27-29層目前都被阿里巴巴承包了。
18號線開建！未來9條軌道交通
除了各家拿地企業加緊施工，18號線琶洲西區站也有所動作。
先科普下，18號線是廣州的南北快線，連市中心城區與南沙新區，起於南沙萬頃沙樞紐，經明珠灣區、番禺廣場、琶洲、珠江新城，最後止於廣州東站樞紐，共設9座車站。
其中琶洲西區站位於海珠區新港東路，磨碟沙站以北、華南快速幹線以西的規劃路，未來可以和地鐵8號線磨碟沙站換乘。
18號線去年8月纔剛剛獲批開建，今年5月冼村站率先動工，近期買買君在琶洲西區已經看到站點開始圍蔽施工。這條地鐵線預計2020年底通車，到時候琶洲西區的企業剛好也陸續進駐。
除了現有的4號線、8號線和海珠環島輕軌，未來琶洲還會增加地鐵18號線、11號線、19號線、20號線、廣佛線和穗莞深城際，這個軌道密度，大家隨意感受下。
▲琶洲地鐵施工現場
▲現有的琶洲有軌電車
琶洲西區現在看已經像模像樣，其中互聯網創新集聚區所有地塊都已出讓，完成電商總部拼圖。但如果看整個板塊，因爲地塊小、宗數多，目前配套區和拓展區還有約20宗地塊“待嫁”，所以接下來有什麼巨頭加入進來，還非常值得期待。
需要注意的是，整個琶洲西區，目前只規劃有1宗宅地，用地面積僅6857平，位於磨碟沙地鐵口，配套有幼兒園。地段好，加上被互聯網公司包圍，價格肯定不便宜，不過這宗地還沒有正式出讓。
▲琶洲西區規劃的唯一宅地
也就是說，想蹭琶洲西區的熱點，趕在企業總部建好前投資買房，當上程序員的房東，目前就只能看看周邊的二手房了。
但是，由於預期琶洲房價長線看漲，這段時間琶洲西區的業主非常惜售，或者放盤價虛高。
買買君認爲，買來投資，關鍵是相同地段選窪地，像珠江帝景苑、保利天悅等這類豪宅盤，完全可以忽略，在這個基礎上，關注易出租的小戶型，地段好的樓梯樓也無所謂，最後買買君給中介開出的目標就是：150-200萬的小兩房。
磨碟沙板塊：樓梯40平150萬
以磨碟沙周邊爲例，二手已經去到5萬+，交投也不算活躍。其中電梯樓小區星品和會展西岸，均價5.1-5.2萬，20年的樓梯樓最便宜也要3.2萬/平起跳。總價最便宜的是1套是麗景花園的小兩房，40平，放盤價150萬。
中介告訴買買君，這個板塊在2016年下半年漲得非常厲害，目前有的樓梯樓叫價都去到4萬+了，電梯樓更是沒有5萬/平幾乎買不到。
赤崗板塊：電梯小兩房230萬
根據買買君的要求，中介建議往西邊看，夾在客村和琶洲之間的赤崗，目前還能淘到符合條件的房源。考慮投資，最好離地鐵近，目前赤崗部分大院管理的樓梯樓，均價最低可以去到2.7萬/平，小兩房總價150-180萬左右，可以租到3200元/月。
如果追加下預算，還有機會買到電梯樓，目前赤崗的粵信廣場是近地鐵最便宜的電梯樓，總價最低的1套45平小兩房，230萬可以買到，相同戶型可以租到4300元/月。
▲粵信廣場小兩房
不介意離地鐵遠點，可考慮聚德花園和福景居，這兩個是板塊內相對便宜的小區房，均價低至2.6萬/平，但中介表示，考慮到易出租，近地鐵比小區環境更重要。
客村板塊：搶老破小搏拆遷？
從赤崗再往西去到客村板塊，價格就更誇張了，甚至有中介跟買買君說，這兩年看着客村板塊漲得太厲害，賣不下去了，只能跑去賣一手房。
以3/8號線客村站地鐵上蓋的麗影廣場爲例，最小的39平單間都要賣到200萬，而客村板塊已經找不到均價3萬以下的房子了。不過中介告訴買買君，位於TIT創意園對面，直望廣州塔的南麗苑，還有小戶型可以淘。
▲南麗苑外牆
有趣的是，中介向買買君透露，這個小區盛傳即將拆遷，所以不少投資客趁現在買入坐等賠償，近期就有炒家通過註冊公司的方式買了5套。
▲南麗苑小兩房
以南麗苑1套44平小兩房爲例，樓梯4樓，總價180萬，因爲近客村雙地鐵+TIT創意園租房需求大，可以租到3500元/月。當買買君詢問有沒有機會裝電梯時，中介笑着說：“還裝什麼電梯啊，都在等拆遷！”
綜上所述，沿着磨碟沙-赤崗-客村一帶，目前200萬以內還是可以買到兩房，但考慮到升值空間，也可以追加預算，考慮像粵信廣場這類單價低的電梯小戶型。