每月大降35%!"哈爾濱發文"救樓市" 有樓盤打出8.8折
（原標題：特稿丨每月大降35%！哈爾濱發文“救樓市”背後的交易疲軟）
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疫情影響、庫存高企、經濟下行、購買力不足、人口外流……2020年哈爾濱商品房市場月均成交額48.33億元，對比2019年月均74億元同比下降35%左右。哈爾濱破天荒發文“救市”的背後，其實由諸多因素導致，但就此得出哈爾濱樓市“不行了”的結論，顯然誇大了事實。
魔幻曲折的2020年即將過去。受新冠肺炎疫情連番暴發衝擊，房地產市場經歷了太多創傷，哈爾濱整體樓市更是跌宕起伏，走出了一條從停擺到復甦，再到逐漸回暖的特殊曲線。
今年“十一”黃金週開始，哈爾濱各大房企便普遍採取多種優惠促銷措施售房，試圖搶回上半年“失去的時間”，但市場表現不盡如人意。國家統計局數據顯示，截至11月30日，哈爾濱新房價格已多次出現環比下跌，二手房價已連續下降6個月，易居企業集團哈爾濱公司統計數據顯示，2020年哈爾濱商品房市場月均成交額48.33億元，對比2019年月均74億元的數據來看，同比下降35%左右。從庫存來看，截至10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存週期已達到23.1個月。
不久前，哈爾濱一則即將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》的消息迅速成爲全國焦點，一時間，“全國第一個鼓勵降房價的省會城市”“哈爾濱樓市不行了”等評論鋪天蓋地襲來，給這座城市的管理部門帶來了不小的壓力，最終，相關“救市”政策不了了之，沒有了下文，但多個政府部門和開發商均已行動起來，有樓盤最高打出8.8折的高額優惠，道外區發文對購房者給予財政補貼。
疫情影響、庫存高企、經濟下行、購買力不足、人口外流……哈爾濱市破天荒發文“救市”的背後，其實由諸多因素共同導致，“但就此得出哈爾濱樓市‘不行了’的結論，顯然是有失公允的。今年我們損失了4個到5個月的時間，因爲哈爾濱連續兩次反覆出現疫情，對市場消費行爲造成了很大的影響。” 易居企業集團副總裁、黑吉區域總經理王鷹認爲。
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房企賣房競爭白熱化
“今年的市場整體回落，回顧整個上半年，因爲兩次疫情反覆，售樓處基本就是半停滯狀態，據我瞭解，各家情況都差不多，很少有誰能完成全年任務，對我而言，今年的銷售任務能完成70%就算可以了。”松北區一家房企銷售總監趙淳（化名）告訴中國房地產報記者。
面對着業績壓力，許多房企頻繁“走馬換帥”，中國房地產報記者初步統計發現，在哈爾濱，包括萬科、融創、寶能、保利、華潤、綠地在內的諸多國內知名房企的銷售負責人均進行過調整，有的公司項目甚至短短時間裡就更換了兩批營銷總監，有的公司甚至將城市總經理、品牌負責人和營銷總監全部換掉。
在銷售一線，房企之間的“廝殺”更趨白熱化，甚至不時發生“擦槍走火”事件。
售樓處外，時常會遇到其他項目的營銷人員推銷樓盤，行業內將這種行爲稱之爲“切客”或“截客”，對此，各房企大都睜一隻眼閉一隻眼，但面對今年慘烈的市場，這樣的行爲便尤其顯得難以忍受，矛盾衝突屢屢發生。
“這是我人生第一次到派出所這麼長時間。”不久前，一位地產項目營銷負責人陳雷（化名）感慨稱，自家項目的置業顧問與競品項目的渠道銷售之間因爲“切客”發生矛盾，繼而升級爲互毆，他不得已只能去派出所“撈人”。
此前，松北區兩家知名房企之間同樣因此發生了激烈衝突，一方工作人員手持棍棒，並使用了滅火器噴射將對方強行驅逐，最終警方介入才得以解決。
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商品房市場疲軟
月均成交額同比降35%
從“十一”黃金週開始，購房補貼、買房折扣、特價房……哈爾濱各大房企普遍採取多種優惠促銷措施售房，近期，哈爾濱新鬆地產一項目甚至打出了全線8.8折的高額優惠。
房企在試圖搶回上半年“失去的時間”，但效果並不算好。
“受疫情影響，投資客信心受阻，客戶普遍手頭沒錢，往往是先賣了老房子，才能再買新房子。”趙淳告訴中國房地產報記者，但比起新房來，哈爾濱的二手房市場更是慘淡。國家統計局數據顯示，截至11月30日，哈爾濱新房價格已多次出現環比下跌，二手房價已連續下降6個月。臨近年底，哈爾濱二手房交易暫緩，庫存大量增加，諸葛找房數據中心統計顯示，截至12月13日，哈爾濱二手房總掛牌量高達151019套，房源量較前一週劇增55710套。
易居企業集團哈爾濱公司統計數據顯示，2020年哈爾濱商品房市場月均成交額48.33億元，對比2019年月均74億元的數據來看，同比下降35%左右。從庫存來看，截至10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存週期已達到23.1個月。
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支持樓市消費
政府部門在行動
面對疲軟的市場，着急的不僅僅是開發商，政府層面也在發力。黑龍江省住建廳和哈爾濱市住建局分別召開了政府主管部門、開發企業、二手房中介企業等多方面參與的座談會，廣泛聽取了各房地產開發及中介企業代表對政府工作和相關政策方面的建議，研討如何促進房地產市場的健康發展。
11月18日，哈爾濱通過官方途徑宣佈，將印發《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，新政一共14條，從購房資格、公積金貸款、按揭貸款等多方面支持住房消費。其中“支持鼓勵開發商讓利購房者，新建商品房銷售下行壓力較大的區縣，需積極引導鼓勵房企採取打折促銷、團購等方式讓利”的表述如一石激起千層浪，迅速吸引了輿論關注和熱議，哈爾濱一不小心就成爲了“全國第一個鼓勵降房價的省會城市”。中國房地產報記者從多方途徑瞭解到，在受到全國關注後，哈爾濱新政最終沒有正式明文發佈。“但也不能說是胎死腹中。”哈爾濱一位知情人士透露，很多政策實際已經開始執行。
11月22日至24日，哈爾濱市舉辦了“惠民購房，安居興業”2020年冬季房展會，各大房企紛紛推出各種價位的促銷房，折扣從8折到9.5折不等，個別企業還推出一口價的特價房。
11月30日，道里區推出關於實施公寓類商品住房和存量商業辦公用房裝修補貼暫行辦法，對在道里區註冊的獨立法人單位，在道里區購買存量商業辦公用房每套每平方米補貼500元。
12月5日至12月31日期間，道外區舉行商品住宅購房季，在道外區7個房地產項目購買商品住宅房屋(單套建築面積144平方米以下，含144平方米）、且繳納首付購房款（持黑龍江增值稅普通發票）、簽訂聯機備案合同的（哈爾濱市商品房買賣合同書），可享受建築面積每平方米200元的道外區財政購房補貼。
疫情影響、庫存高企、經濟下行、購買力不足、人口外流……哈爾濱破天荒發文“救市”的背後，其實由諸多因素共同導致，“但就此得出哈爾濱樓市‘不行了’的結論，顯然有失公允。年終歲尾之前，會有一些促銷的活動帶動一些優惠措施，把土地包括銷售價格拉低一些，這也很正常，每年到這個時候都是相應的淡季和促銷季。”易居企業集團副總裁、黑吉區域總經理王鷹認爲，“因爲哈爾濱今年出現兩次反覆的疫情，市場消費信心、消費行爲都受到了影響，未來疫情可能不一定會再發生，但也不能掉以輕心。”
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冰城的冬天異常寒冷，尤其是對於樓市。
2020年12月14日，國家統計局發佈了“2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”統計數據，哈爾濱11月份新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，二手住宅銷售價格環比下降0.5%。這也是自今年6月以來，哈爾濱二手房價連續第6個月環比下跌。
房價在下跌，買房的人也在減少。易居數據中心最新數據也顯示，11月份，哈爾濱六區商品房成交6099套，跟2019年11月相比大跌三成。
上個月剛剛出臺樓市“十四條”的哈爾濱，是全國第一個公開支持且鼓勵開發商降價賣房的城市。
新政發佈後，哈爾濱的開發商就動了起來。一位開發商告訴燃財經，許多樓盤很快就落實政府的政策，比如與企事業單位等一起，開展團購活動。“從12月開始，很多在售樓盤都在開展各種各樣的促銷活動。”
雙12當天，哈爾濱市中心道里區某項目的銷售告訴燃財經，他所在的樓盤推出“12.12購指定房源，終身免物業費”活動，“直接減免50年物業費，或者一次性在房款上減去20年的物業費用。”這種優惠力度，在全國範圍也並不多見。
易居中國執行總裁丁祖昱指出，哈爾濱“救市”的背後，折射出整個東北地區樓市疲軟真相。過去幾年，東北地區商品房成交面積在2017年達到頂點，隨後成交規模持續走低。2020年疫情突襲，加速東北樓市下滑，成交量價已連續數月下降，去庫存動力在減弱，市場下行壓力可見一斑。
房價確實在下降，但誰來買呢？以哈爾濱本地的購買力，想在零下二十度的天氣裡，實現樓市升溫，實屬不易。
值得注意的是，此前，河南等地還有不少房地產企業在開閉門會，明確表示要穩地產，不首先降價。也就是說，哈爾濱的做法，並不是房地產行業的共識，而且，目前也還沒有其他城市跟進。
房價將降於哈爾濱，但哈爾濱的樓市能否因此變暖，還需要諸多因素的配合。
購買力疲軟
買不起房，不僅是北上廣，也是哈爾濱很多普通白領面臨的難題。
1994年出生的小寧，2017年從南方一個普通本科學校的外貿專業畢業後，選擇回到家鄉哈爾濱。在過去的幾年裡，小寧先後做過底薪2000元的房產經紀人、月薪2800元的中專學校學工部宣傳幹事，和月薪4500元的互聯網公司運營。
“基本上我能找到的普通工作，月薪都是3000-4000元，只有帶銷售性質的工作可以賺到多點錢。身邊有同齡人2018年考上公務員，月薪也是4000元。”微薄的工資使得購房成爲一種奢望。“現在的收入，如果想要買房，就必須有父母的支持。”
正如小寧所言，哈爾濱的房價與當地的工資形成鮮明的對比。如今，哈爾濱市區單價1萬元的房子已經很難找，好地段的老破小都超過1萬元/平方米，新區更要到1.5萬元/平方米，十年以上樓齡的二手房也要7000-8000元/平方米。
據哈爾濱一位開發商反映，在哈爾濱，中心區南崗、道里的購房者大多爲周邊的改善型家庭，這些區域新房均價在1.5萬元/平方米以上。
松北區融創冰雪影都的樓盤銷售也告訴燃財經，目前，哈爾濱江南區新樓盤價格偏高，客戶購買力下降，江北區新樓盤均價也在1.2萬元/平方米左右，整體價格也不低。“很多年輕人買不起，而且受疫情影響，很多客戶持觀望狀態。”
黑龍江省暨哈爾濱市房地產商會秘書長賀洋告知燃財經，會在哈爾濱買房的，大多爲剛需羣體。那麼，哈爾濱是否有那麼多剛需人口，能夠購買這麼大體量的房產？
90後方凡出生於哈爾濱，在當地讀大學，畢業也沒有離開家鄉，如今從事着醫藥行業。
“哈爾濱沒有什麼產業，也沒有比較好的政策，招商引資也不成功。我的大學同學只有幾個人留在哈爾濱，沒什麼人願意留下來。”方凡是留在哈爾濱的極少數年輕人，但在哈爾濱，國企的月收入也就是三四千元，“像我這個年紀，在私企上班的，工資也就是三到五千元。”對他來說，購房並不是一件容易的事。
2016年，方凡在哈爾濱道里區以5700元/平方米的價格買了一套二手房。他告訴燃財經，“在哈爾濱買房的，一是本地的中產階級，二是想要結婚生子的家庭，一大部分其實是黑龍江其他縣市和農村來的人，以及在外工作的哈爾濱人。”
在外地工作的哈爾濱人回鄉置業，也是哈爾濱購買主力中的一部分。來自哈爾濱的阿偉和汪英都在北京工作，均已在哈爾濱置業。
“2018年就在香坊區買了房，我的兩個大學室友和我一起，都買了同一個樓盤，小區離老家近，單價約8000元/平方米。”阿偉表示，身邊回家買房的哈爾濱朋友不少，大家都計劃在外打拼幾年，以後再回哈爾濱居住，“哈爾濱生活成本很高，房價也不低，卻又沒有大型企業，留不住人才，留下來的基本是進體制內的。”
汪英2016年就在松北區以99萬元買了一套江景房，單價約7000元/平方米，經歷2017年的房價上漲週期，如今該小區二手房價格已達1.5萬元/平方米。“作爲土生土長的哈爾濱人，大家基本都會回去買房，但是工作是不可能回去工作的。”
2019年，哈爾濱人均GDP爲4.88萬元，居於全國省會城市人均GDP排名倒數第一。而且，哈爾濱的房價收入比達到10.1，收入跟房價的差距過大（國際正常水平在3-6之間），高於成都、青島等城市。
來源 / 網絡 燃財經截圖
過低的收入，導致哈爾濱人口流失嚴重。據統計公報，2014-2019年，哈爾濱戶籍總人口連年下降，從987.3萬人降至951.3萬人。國民經略的數據亦顯示，哈爾濱是全國省會城市中人口外流最爲嚴重的城市，近三年流出了16.5萬人。
三三跟妻子兩人都是哈爾濱人，但如今已在上海安居樂業。作爲獨生子女的一代，他表示，將來肯定會將父母接出來，就算不能留在上海，也可以在周邊城市如嘉興、湖州等與哈爾濱房價差不多的地方定居，“兩個人的流出直接帶走兩個家庭。沒辦法，在哈爾濱真的沒有合適的就業單位可以選擇。”
談到哈爾濱的就業情況，哈爾濱一網友表示，“能去國企儘量去國企，能進機關儘量進機關，要做創新產業還是需要走出去。在哈爾濱，缺人的估計就是業務員、課程顧問、房產中介、市場推廣等銷售類崗位。”
降價賣房
事實上，哈爾濱當地購房的能力確實在大幅下降。根據易居數據中心統計，哈爾濱新房月均成交額從2019年的74億元，跌到現在的48億元，一年之間銷售額近乎腰斬。
來源 / 易居數據中心 燃財經截圖
2020年以來，哈爾濱市場還一直處於供過於求的狀態。如果從去庫存週期來看就更直觀，易居研究院《100城庫存研究報告》顯示，10月份，哈爾濱去庫存週期爲23.1個月，也就是需要兩年時間才能賣完現有的新房庫存。
爲了促進房地產市場銷售去化，讓更多人買房，哈爾濱推出了其他城市少有的寬鬆政策。11月18日，哈爾濱推出了轟動全國樓市的“十四條”政策。其中包括，支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款、靈活就業人員連續繳存公積金六個月即可申請貸款、商住公寓享受住宅同等政策（按揭貸款、民用水電氣收費標準），最直接的就是鼓勵開發商打折、降價銷售新房，表現好的房企還能獲得嘉獎。
隨後，哈爾濱房企應聲而動。據哈爾濱日報報道，11月22日，2020年哈爾濱“惠民購房，安居興業”冬季房展會啓幕，28家房企共提供70多個項目、1.2萬套商品房房源，推出各種價位的促銷房，優惠力度八折到九五折不等，個別企業還推出了一口價的特價房。
12月5日，哈爾濱道外區也啓動商品住宅購房季活動，12月5日-31日期間，在道外區7個房地產項目購買不大於144平方米的商品住宅房屋，可享受建築面積每平方米200元的財政購房補貼。
來源 / 哈爾濱市人民政府網 燃財經截圖
賀洋對燃財經表示，道外區在六個主城區中供大於求的現象較爲突出，此次購房補貼政策有實質性的銷量帶動作用，12月5日當天，購房意向簽約就有60餘套，“但是這條補貼政策在其它區域推廣的可能性不大。”
爲了促銷，開發商用盡各種降價方式，9折優惠是常態。恆大松北區一樓盤單套房源最高減35.6萬元，道里區一樓盤“購買120平方米以下房源，贈總房款1.5%的等額購物卡；購買120平方米以上房源，贈總房款2%的等額購物卡”；融創有項目推出99元換10萬元的“家電大禮包”，也有項目推出總價減10萬元的優惠。
從公佈的數據和燃財經的調查可見，均價在1萬元/平方米以下的項目更受歡迎，比如同樣銷售額數一數二，位於哈爾濱香坊區的萬科智慧未來城，均價約爲9500元/平方米。貝殼一位中介告訴燃財經，“這個盤現在特別火，我們最近三四成的成交來自這個盤。”
對於哈爾濱此次公開鼓勵房價下降的政策，賀洋認爲，“政府鼓勵降價，更多的是希望開發企業在這樣的市場環境下拿出誠意，促進市場成交量的提升，但是老百姓的買漲不買跌的購房心態，和對於進一步的降價額度預期，是否會帶來更進一步的觀望心態？”
哈爾濱的樓市能變暖嗎？
“哈爾濱經濟負增長，GDP總量東北倒數，房價5折都不便宜！”社交平臺上一位網友的留言，代表了哈爾濱當地大部分居民的聲音。
哈爾濱，黑龍江省會城市、副省級城市、東北四大城市之一，面積達到5.31萬平方公里，擁有1076.3萬的常住人口。上世紀，因其重要的地理位置，哈爾濱是中國北方重要的國際商貿都市，也是國家重點建設的重工業基地。1978年，哈爾濱還是經濟十強城市之一。
來源 / 澤平宏觀
然而，時過境遷，哈爾濱如今的地位已經大幅下降，經濟發展情況不如人意。 2019年，哈爾濱是全國唯一一個人均GDP低於5萬元的省會城市，人均GDP在全國省會城市中墊底。
哈爾濱官方數據顯示，2020年前三季度，全市GDP總量爲3428億元，同比下跌3.3%，今年以來增速尚未轉正。在全國GDP 50強城市中，哈爾濱2019年位居第42位，是15個副省級城市最後一位，而2020年前三季度大幅降至第47位，位居台州、洛陽、臨沂等三線城市之後。
來源/第一財經
在東北四大城市大連、長春、瀋陽、哈爾濱中，2020年前三季度，長春GDP實現領跑，哈爾濱墊底。
作爲黑龍江的省會城市，哈爾濱的工業產值不斷下降，進入產業空心化的狀態。
2019年，哈爾濱實現第二產業增加值1127億元，佔當年GDP比重爲21.47%。而按照目前國內的發展階段，一個地區工業增加值佔當年GDP比重低於35%，則被認爲出現了"產業空心化"趨勢。
與長春相比，哈爾濱第二產業產值的差距越來越大。哈爾濱第一產業和第三產業增加值之和跟長春相差無幾，而第二產業產值不到長春的一半。
2020年前三季度，長春GDP增速達到3.1%，是東北四城中唯一一個正速增長的城市。長春前三季度4769.5億元生產總值中，第一產業增加值252.4億元，第二產業增加值2091.5億元，第三產業增加值2425.7億元。而哈爾濱前三季度第一產業實現增加值178.1億元，第二產業實現增加值811.1億元，第三產業實現增加值2448.8億元。
除了長春，哈爾濱前三季度第二產業增加值也落後於大連（2029.4億元）、瀋陽（1520.7億元）。從2019年的數據來看，哈爾濱第二產業總量也在東北四城中墊底。對於追求“工業振興”的哈爾濱來講，這樣的成績未免不太理想。
不僅如此，哈爾濱在新興產業發展上也大幅落後於瀋陽、大連和長春。2019年，哈爾濱國家高新技術企業僅有812家，相比之下，長春國高企業有1322家，瀋陽有1836家。
房地產開發行業在哈爾濱經濟中佔據重要地位。2019年，全年房地產開發投資比上年增長6.1%，佔全市固定資產投資的比重爲59.6%。哈爾濱商品房銷售面積964.8萬平方米，下降8.2%，其中住宅銷售面積下降10.4%；商品房銷售額957.1億元，下降1.1%。從957.1億元這個數據來看，哈爾濱的房地產開發僅次於第一大產業農業（1076.5億元）。
也就是說，儘管在走下坡路，房地產開發仍是哈爾濱經濟的一大組成部分。
哈爾濱一直在尋求經濟轉型，但依靠房地產開發投資拉動經濟發展仍是其重要方式。也因此，2020年以來，儘管樓市供過於求，哈爾濱在土地供應上仍然熱情，前11月累計土地成交共97宗，供應面積達595萬平方米，同比增加106.1%，只因土地財政收入不可或缺。然而，市場並不能消耗這麼多房產，這也促使政府關注樓市的調控，急於“救市”，但這能讓哈爾濱的樓市變暖嗎？
“哈十四條”批發的當天晚上，黑龍江省長王文濤在亞布力論壇上表示，黑龍江省將秉持“把好的資源給好的企業，讓好的企業有更好的發展”的理念，以辦事不求人爲突破口，推進營商環境改造。
“計劃經濟時期，資源富集等奠定北方重化工業優勢，因而領先於南方……，南北市場發育差異在2008年末‘四萬億’投資後凸顯，南方較快轉型升級發展高新產業，而北方逐漸乏力。”針對中國南北差距明顯拉大現象，恆大集團首席經濟學家（副總裁級）兼恆大研究院院長任澤平撰文分析，“在北方，因市場機制改革滯後，營商環境相對較差，新經濟新動能培育緩慢，產業轉型升級艱難。”
面對哈爾濱經濟轉型的困境，普通人無能爲力。
“奶奶家在雙鴨山友誼農場八分場，姥姥家在七臺河，小時候我主要在這倆地方生活。一個是蘇聯式集體農莊，一個是煤炭功能型城市，彼時七臺河礦務局的話語權比市政府還要大，這在南方根本無法想象。”三三回憶起昔日家鄉曾有的繁榮，“如今，年年要財政補貼，要產業沒產業，要人口沒人口，考出去的人都不會回來了。說當公務員，可能有多少崗位？公務員工資也要靠稅收，也要有產業經濟來支撐稅收吧？”
“我深愛着黑龍江，但我可能回不去了。”這是一代年輕人的心聲。
*題圖來源於pexels。應採訪者要求，文中小寧、阿偉、汪英、方凡、三三均爲化名
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