美國房價暴漲：買房得靠"搶" 賣房要"防騙"
儘管疫情仍未得到控制，但全美各地房價出現大幅攀升。全美標普席勒房價指數和4月在售新屋價格分別創下16年和33年來高位。
諾獎得主席勒根據回溯100多年的數據，發出感嘆“實際房價從來沒有這麼高過！”，而樓市火爆的趨勢也已經引發拜登政府的密切關注，白宮發言人表示，拜登政府擔心住房越來越讓民衆無法負擔。
美國房價飆漲，是需求，還是泡沫？美國民衆集體“炒房”，邊界在哪裡？美國上一輪嚴重的次貸危機正是起源於房地產泡沫的破裂，而此番全美範圍的房價上漲，又會否引發金融和經濟體系的再一次集體崩盤？
“全美房價暴漲”專題策劃擬針對上述問題，採訪美國買家、賣家、中國投資客、房產研究機構、宏觀經濟分析師、金融市場分析師，描繪全美房價上漲期間的民生“圖譜”、並對此輪房價上漲的誘因做一溯源，同時討論房價與疫情期間經濟修復的深度關聯。
美聯儲不斷大放水的時代背景下，市場對通貨膨脹的恐懼節節攀升，全美物價普漲。木材、水泥漲價，庫存不足，需求旺盛，在多重因素助推下，美國房價在過去半年多的時間裡一路飆升。
房子，這一在人們心中具有安身立命意義的東西，現在在美國人心中，究竟是家，還是身家？爲此，《國際金融報》記者採訪數位在美國生活並買房的業主，但未獲得統一的答案。與此同時，不斷暴漲的房價彷彿在對人們叫囂：“嘿！再不上車，就晚了！”
搶房
如果是在2008年前的美國，人到中年的女服務員克里斯汀（Christine Rodriguez）可能不會像眼下這樣爲了首付而發愁。
著名電影《大空頭》就描述了一場這樣的畫面：在酒吧做服務生的年輕女孩用超低首付買到了房。銀行把貸款批給本身經濟狀況就不好的人，在那場世紀性的經濟危機來臨之前，少有人對此表示出過多的質疑。
但這一幕不會在當下上演。克里斯汀一家六口最大的心願就是搬離逼仄的拖車，而最近半年，攀升的房價讓他們的希望不斷落空。
從城市到鄉村，美國房價從2020年下半年到現在一路普漲，各地徹底解封的政策遙遙無期，房屋庫存不斷下降。根據美國房地產經紀人協會（NAR）的統計，截至今年4月，全美國只有116萬套房源，較去年同期下降20%。然而，與去年4月相比，全美待批房屋簽約量同比增長了51.7%。
人們渴望更舒適、有保障的生活，但對於沒有儲蓄習慣的美國普通人來說，買房變得前所未有的艱難。
“我從未歷經過如此炙熱的市場。”代理克里斯汀買房業務的中介蒂芙尼·埃勒（Tiffany Ehler）表示。她們所在的得梅因市人口約20萬，是愛荷華州的首府，在以往，人們很難想象這樣的城市會有樓市繁榮期。
克里斯汀買房的動力來自孩子，她和丈夫結婚後一直住在拖車裡，她的六個孩子，五個都要上網課。讓克里斯汀感到恐懼的是，如果沒有房子，自己的孩子將在拖車裡接受教育，遠離市區、沒有未來。
但克里斯汀只能承擔15萬至22萬美元的出價，首付的錢是她和丈夫五年來的積蓄。埃勒幫她找到了25處二手房，就在實地看房的幾個小時後，大部分房屋被一搶而空，好的房源被一再加價，根本輪不到克里斯汀。
“我覺得其中一些定價過高，賣家根本不願降價。我們甚至沒有時間去思考，它就被賣掉了。”克里斯汀說。
手拿現金，一房難求。經紀商程欣迪在加州地產紮根數年，她告訴記者，眼看着房價上漲，很多業主便也不願意賣房子了。“他們擔心賣掉之後，自己買不到新的房屋”。
如此一來，房源更加短缺，想要買到好地段的好房子，還需要有加價的魄力與實力。“今年以來，居外IQI的經紀人爲亞洲買家在美國購房變成了真正的‘搶房’，經紀人需要不停地幫買家在美國物色那些不需要現場看房、購房流程相對簡單的期房項目，一旦找到有合適項目的開發商，要麼需要排隊，要麼需要加價。”亞洲房產科技公司居外IQI聯合創始人執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）對《國際金融報》記者說。
美國華人王蘭告訴《國際金融報》記者，在美國的二手房市場上，買賣雙方一般都會各自僱傭經紀人，買家、賣家可以互不見面，如果買家決定購買，將會開具一份正式的出價offer，賣方經紀人將匯聚所有的offer給賣家，讓其決定賣給誰。一般而言，誰的出價越高，賣家就會接受誰的offer。正是因此，克里斯汀拼不過那些有能力加價的買家，不斷與理想房屋失之交臂。
在富人聚集的西海岸，加價的情況就更加劇烈。生活在加州聖地亞哥的張先生告訴記者，目前該地區地段較好的房子，掛出來後大概10到15天就可以成功交易。而爲了贏得賣家的心，買家至少要加價10%-20%。這樣的一套房子，每天排隊看房的大概會有三四十組人，有不少人直接提着現金買房，有時候還沒排到自己，就直接被前面的人“搶單”了。
“打個比方，現在聖地亞哥有這麼套房子，300平方米，帶學區，業主想賣180萬美元，我拿着185萬美元的現金，房東也不會給我回應的，他不會來問你還願意再加多少錢，因爲早就有拿着200萬的人跟他談了。”張先生說。
聖何塞地區一棟破舊的房屋以80萬美元在今年年初上市，在5月18日以85.8萬美元的價格售出，不到半年的時間漲價5.8萬美元（約合37萬人民幣）。圖一：掛牌價；圖二：房地產網zillow顯示該房已售出。
上述房源細節圖。公開信息顯示，該房建造於1930年，9395平方尺。
“我們家現在的房子在去年11月時只需要加價3萬（美元），而現在這片區域的房子需要加價15萬到20萬（美元）纔有可能搶到。”在記者詢問目前加價的情況後，在南加州某市生活了十年的美國華人王蘭這樣說。
“（美國）樓市從來沒有歷經過如此奇葩的加價時刻”，王蘭說，目前在某些城市，已經出現了近70名買家同搶一戶新房的情況。
然而不僅是買房難，賣房也不是一件輕鬆事兒。在過去半年，王蘭一家險些被坑。
王蘭本沒想過要換房子，在去年底，美國疫情不斷惡化，一家三口萌生了換套大面積新宅的想法，他們在住的舊宅子是一棟小戶型獨立屋，面積不到1800平方尺（相當於國內住宅面積170平方米），靠近當地IT企業和著名高校，而且位於當地最好的學區。初到美國時，王蘭就是爲了兒子的教育才買下此房的。
樓市一路火熱，王蘭自然認爲舊宅能賣個好價錢，卻不想由於選錯了經紀人，險些損失慘重。
王蘭告訴記者，在美國買家、賣家各自僱傭經紀人，由經紀人代表自己同對方經紀人溝通，買家很清楚自己會爲哪套房出價，故經紀人很難揹着買家做手腳，但賣家並不清楚會有多少人看房，有多少潛在買家下offer，以及出價究竟多少，這一切都需賣家經紀人告知。如果賣家經紀人出於私利有意隱瞞真實情況，賣家就容易被矇騙。王蘭一家正是在挑選經紀人上翻了大跟頭。
爲求溝通順利，王蘭找了一位形象、口碑皆不錯的華人經紀湯姆·李（化名），王蘭一家與李商定舊宅以102萬-106萬美元上市，但李未經王蘭一家同意擅自改成了104萬-108萬美元上市並登出廣告，上市兩週，本以爲能收到一堆買家offer的王蘭只收到了一個offer。對此，湯姆·李的解釋是報價高了。
但是，如此火熱的房地產市場，怎麼會只有一個買家出offer？發現蹊蹺後，王蘭做了一番調查，她發現之所以她的房子只有一個offer，是因爲湯姆·李採取不接電話、不回短信的方式，將大量想要看房的潛在買家擋在門外，只邀約與自己有合作的經紀人帶買家來看房，並從中選擇了一個能私下給他最大好處的華人經紀及買家，還向王蘭表示，買家只肯出價105萬。幸而王蘭及時醒悟並中止了交易，避免了被坑。
“看似很規範的房地產行業，其實有很多漏洞。美國房地產經紀行業要求雖然高，但經紀人個人的權利太大。在當下，不僅僅是買房難，連我們這樣的想趁着房價上漲賺一筆的賣家也很難。”王蘭說。
而湯姆•李並不是個例，經紀商程欣迪告訴《國際金融報》記者，近期有一件事情在圈子裡炸開了鍋：一位買家看上了一套房子，臨到要下offer的關頭，被自己的經紀人截胡了。“還有的經紀人，會幫買家同時下好幾個offer，但這對地產從業規則而言是很不規範的。”程欣迪說。
擔憂
2021年第一季度數據顯示，美國幾乎每個大都市地區的房價都出現了上漲，以家庭爲單位的房屋售價中位數增長率達到16.2%，創下1989年以來的新高。
房屋建築商LGI Homes Inc.首席執行官埃裡克·裡帕（Eric Lipar）在5月的財報電話會議上表示：“儘管房屋的平均銷售價格比去年提高了11％，但人們對房屋的需求從未像現在這樣高。”在許多都會區，即使一些買家退出市場，需求仍將超過可用供應”。
值得注意的是，在今年2月，全美10萬美元到25萬美元之間的房屋售出量同比下降了11%，而售價超過100萬美元的售出量增長了81%。這一數據也說明，買家越來越看重房屋自身的價值實力，而不是“僅僅想買套房子”那麼簡單。
對於房價大漲的原因，NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，美國房價的大幅上漲只是說明需求強勁，住房供應量創歷史新低。
庫存不足和需求旺盛，這是目前輿論場上呼聲最高的兩大原因，但這不足以解釋全部。
王蘭告訴《國際金融報》記者，疫情之後，美股狂漲，炒股的人有錢了，熱錢流入樓市，“市場上房子太少，而想買房的人太多了，這進一步推高了房價。再加上美聯儲大放水，房價自然就上去了”。與此同時，木材、水泥價格等原材料齊上漲，進一步推高了房價。
“有很多不差錢的人，也有很多缺錢的人”，Cindy說，雖然有實力的買家都在搶好房源，並不惜一切加價，但多數還是爲首付和貸款頭痛不已的普通人，對於他們來說，時間就是一切。
佛羅里達州的買家朱莉·庫克（Julie Cook）和母親在今年1月移居愛達荷州博伊西市，在搬家前，他們計劃以不到30萬美元的價格在博伊西購買房屋，但到達後，這筆錢已經買不到原先看中的房子了。
張先生進一步對《國際金融報》記者表示，最近他看房時發現了一個有趣的現象，在以往，排隊來看房的基本上是夫妻小兩口或是再帶個孩子，而最近幾個月，涌現了很多一家三代看房的。“子女如果聯合父母一起買房，貸款額數也會更大，兩代人加起來供一套房子，我想這也反映了當下的一些現實問題”。
一個月前，加州聖克拉拉地區出售聯排別墅，根據NBC報道，這些房屋的價格爲120萬美元，數十名購房者在戶外搭帳篷連夜排隊買房。圖片來自推特用戶。
面對高漲的房價，一些買家開始擔憂泡沫問題。房地產網站Redfin的首席經濟學家泰勒·馬爾（Taylor Marr）表示，當房地產價格上漲超出抵押貸款利率，人口增長或家庭收入增長等基本因素所能解釋的範圍時，泡沫就會出現。
馬爾表示，截至目前，美國房市的泡沫尚未到來。根據凱斯·席勒（Case-Shiller）的指數，美國房屋價格在今年年初比一年前長超11%，這一數字超過了全美工資漲幅。然而，根據房地美的數據，美國今年的抵押貸款利率下降了88個基點，從2020年1月的3.62％下降到2021年1月的2.74％。
越來越多的“千禧一代”準備進入購房市場，這意味着市場上還有更大的空間要繼續開拓，但“千禧一代”的購房壓力也在不斷走強。“因爲房價漲幅過快，很多剛需年輕人將難以買到自己人生的首套房，從而錯失機會，拉大貧富差距。”PNC金融服務公司高級經濟學家Abbey Omodunbi表示。
“很明顯，擁有房屋是創造財富的最成功、最大的來源之一，特別是對那些本身收入不高的人來說。”全球最大國際產權保險公司、美國最大商業信息供應商第一美國（First American）的首席經濟學家馬克·弗萊明（Mark Fleming）如是說。
“而沒有房屋，你就無法創造財富。”弗萊明補充。（記者 周秭沫）