租房防坑手冊：“買賣不破租賃” 房東賣房也不能趕人
（原標題：租房防坑手冊：“買賣不破租賃”，房東賣房也不能趕人）
這個畢業季，規模龐大的高校畢業生跨入職場，又掀起新一波“租房潮”。
對剛畢業的學生來說，要從茫茫城市選出安家小窩並非易事，從找房看房到簽約入住，新手們面臨着一連串的問題。二房東是否真那麼可怕？出租屋能否按自己意願裝修？房東能因賣房要求捲鋪蓋走人嗎？
這些關係切身利益的租房法律，你瞭解了嗎？
——二房東，有那麼可怕嗎？
前不久，“二房東籤2月租期轉租給別人3年”的新聞引起關注，有網友直呼，千萬不要從二房東手裡租房子！不少剛畢業的受訪者也表示，畢業租房子，最擔心遇到二房東，不知自身權益是否受到保障。
所謂二房東，就是先從原房東手裡租下房子，然後再整體或分房轉租給他人的“二手房東”。比起直接從房主手中租房，其實只是多了一道轉租手續。
關於轉租，在民法典裡明確規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。也就是說，從二房東手裡租房，同樣得到法律認可。
但需注意的是，法律還規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
因此，在租房時，大家首先應查看房主產權原件、房主有效身份證原件，仔細覈對產權證的產權人與身份證是否相同，並索取其複印件作爲合同附件。
如非產權人本人出租，一定要了解轉租行爲是否取得產權人同意，留下書面證據，比如拿到產權人的代理委託書，房主方同意出租的書面證明。
——不籤“口頭合同”，租期一定要書面明確！
民法典要求，租賃期限6個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視爲不定期租賃。
此外，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據民法典第510條的規定仍不能確定的，視爲不定期租賃。
不定期租賃，意味着雙方可以隨時解除合同。對於好不容易找到房子、已經安置入住的房客，這樣的情形將直接陷於被動。
因此，爲了自己的權益，無論租期長短都應簽訂書面房屋租賃合同。爲規範起見，合同應儘量採用各地區房地產主管部門發佈的房屋租賃合同示範文本。
籤合同時，對押金、租金支付方式和時間、租賃期限、水電費繳納、房屋維修、雙方的違約責任等方面，要儘可能約定清楚。
千萬注意，不管出租人口頭承諾多少，只要沒有落實到書面，一個字也不能相信。合同簽訂後，建議提醒房東向有關部門登記。
作爲飲食起居的重要場所，房屋的環境質量非常重要。然而現實中，一些黑心商家爲儘快獲得利益，不顧租客生命健康，將剛裝修好的房子速速出租，關於甲醛超標導致身體不適的新聞屢見報端。
對於此類情況，民法典第731條明確規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
已有的法院判決也顯示，當出租房出現甲醛超標，租客可以請求解除合同。
現實中，入住後，若明顯感到身體不適，要第一時間委託具有專業資質的鑑定機構做專業檢測。如果鑑定結論表明，甲醛含量超標且已經達到危及人身健康的濃度標準，可以依法解除合同，並要求退賠相應費用。如對身體造成傷害，還可根據相關規定，主張治療康復等費用。
生活中，我們不時還可以看到這樣的新聞：房東私自進入出租房將房內吵鬧的小貓帶走、女租客稱洗澡時男租客多次闖入並逗留……租來的房子，有個人空間嗎？
民法典明確規定，自然人享有隱私權。任何組織或者個人不得以刺探、侵擾、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權。
從上述案件的處理結果可以看見，私人住宅無論是個人自有的房屋，還是通過租用、借用等方式佔有的房屋，都屬於個人支配的財產範圍，對該財產的空間支配，形成個人的隱私。
因此，遇到房東、合租室友擅闖房間，我們有權以侵犯隱私權爲由，要求其承擔賠禮道歉、賠償精神損害撫慰金等民事法律責任。如果情節嚴重，侵權人還可能承擔行政責任、刑事責任。
在出租屋內，東西壞了怎麼辦？
民法典第712條規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
依照法律規定，承租人在租賃物需要維修時，可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
此外，因租客的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。
因此，非自己的過錯導致屋內東西損壞，房東應當及時維修，如果房客自行維修，要注意保留相應費用發票與證據，要求房東負擔費用。
——改裝房屋，要經房東允許！
值得一提的是，裝修和維修不同。
法律規定，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
因此，拎包入住後，除了不影響屋內建築佈置的小裝飾可以自行添加，要添加空調、熱水器等大物件，甚至改裝整個房屋佈置，一定要得到房東的允許。
——“買賣不破租賃”！房東賣房也不能趕人
租房子住，似乎總缺少安全感——房子是別人的，如房東賣房，要求捲鋪蓋走人怎麼辦？
對此，民法典第725條要求，租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
法律規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
此外，出租人未通知承租人，或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。
也就是說，房東若要賣房，不僅不能直接趕人，還應當在出賣前通知租客。
只要合同約定的租房期限未到，就安心住下去吧！