樓市恢復不及預期 專家呼籲政策加碼
城市與區域治理研究院 蘇志勇
6月中旬，國家統計局陸續公佈了一系列房地產相關數據。數據顯示，1~5月份全國房地產開發投資45701億元，同比下降7.2%。房屋新開工面積39723萬平方米，下降22.6%。商品房銷售額10037億元，同比下降4.84%。從市場走勢看，經歷了一季度的強勢復甦，4、5月份房地產市場再次轉弱，5月份商品房銷售面積爲8804萬平方米，同比下降19.74%。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，今年2、3月份經濟運行恢復常態化運行，前期受到壓抑的住房需求較快釋放，房地產市場出現一定反彈。從5月份情況看，受到多重因素影響，房地產開發建設仍比較低迷，房地產市場還在緩慢恢復，房地產目前還面臨不少困難。
去年以來，各地“因城施策”調控措施不斷加碼，中央層面融資支持政策“三箭齊發”，但是苦於市場環境持續惡化，政策傳導效果欠佳，房地產市場恢復不及預期。機構和專家呼籲相關部門出臺更大力度的寬鬆政策，以確保房地產市場平穩發展和宏觀經濟穩增長目標。
房地產市場復甦乏力
國家統計局公佈的房地產相關數據顯示，房地產開發建設仍比較低迷，市場復甦動能減弱。
從具體指標看，一是房地產開發投資增速持續下滑。1~5月份全國房地產開發投資45701億元，同比下降7.2%；其中住宅投資34809億元，下降6.4%。一方面由於需求端市場信心和消費能力不足，房企新開工意願不強。1~5月份，房屋新開工面積39723萬平方米，下降22.6%。其中住宅新開工面積29010萬平方米，下降22.7%。另一方面，房企資金狀況並未得到根本改善，投資能力受到抑制。1~5月份房地產開發企業到位資金55958億元，同比下降6.6%。其中國內貸款7175億元，下降10.5%；利用外資13億元，下降73.5%；自籌資金16267億元，下降21.6%。房企融資端的修復放緩，拖累了房企整體資金面的改善，進而影響到房地產開發投資進度。
二是房地產銷售放緩，房價上漲動力減弱。1~5月份商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額49787億元，增長8.4%，其中住宅銷售額增長11.9%。從1~5月份同比數據看銷售並未出現明顯下滑，但是從5月單月銷售數據看，5月份商品房銷售面積爲8804萬平方米，同比下降19.74%；銷售金額同比下降4.8%，商品房銷售增長後勁不足。
房價方面，國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，5月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有46個和15個，比上月分別減少16個和21個。從5月份的整體情況來看，新房價格回暖的趨勢被打斷。二手房價指數在連續3個月上漲的基礎上再次出現下跌，一線城市二手住宅銷售價格環比跌幅爲0.4%，二三線城市二手住宅銷售價格環比由上月持平分別轉爲下降0.3%和0.2%。
三是土地市場疲弱，土地財政收入銳減。1~5月全國100個大中城市土地供應占地面積同比下降約13.6%，土地成交佔地面積同比下降2.7%，土地成交樓面價同比下降8.3%。部分核心城市土地市場有所升溫，絕大多數三四線城市土地市場仍未走出低谷。土地市場疲弱直接影響到地方政府土地相關收入。財政部數據顯示，1~5月份地方政府性基金預算本級收入17051億元，同比下降16.7%，其中國有土地使用權出讓收入14893億元，同比下降20%。
房地產風險猶存
2021年以來，部分民營房企出現流動性困難並引發債務違約，隨着事件發酵，流動性風險向開始向其他房企以及房地產產業鏈上下游傳導。儘管金融監管部門和各級政府不斷出臺政策措施化解流動性風險，但由於市場環境轉差、商業銀行對出險房企放貸趨於謹慎等原因，民營房企資金壓力並未得到有效緩解。近期就有禹洲集團、融信中國、合景泰富、世茂股份等多家房企出現債務到期無法兌付事件。
5月份商票逾期現象也有所增加，據上海票交所公佈的《截至2023年5月31日承兌人逾期名單》顯示，截至2023年5月末發生3次以上商票逾期，且月末有逾期餘額或當月出現票據逾期行爲的房地產項目公司數量1551個，環比增速7.2%。5月當月新增逾期項目公司136個，環比增長15.3%。克而瑞分析認爲，受房價、收入預期下跌以及經濟預期偏弱、政策影響逐步退燒等因素的影響，5月房地產市場繼續回落，房企流動性壓力仍維持高位，部分出險房企預計陸續還會出現未及時兌付到期商票的情況。
由於經營虧損以及債務違約等多種因素疊加，被實施退市風險警示的企業也在迅速增加。據中指研究院數據，目前，A股和H股中有35家上市房企徘徊在退市邊緣，其中7家房企基本鎖定退市。截至目前A股戴帽房企有11家，分別爲*ST宋都、ST粵泰、ST世茂、*ST中天、*ST海投、*ST新聯、ST美置、ST泰禾、ST陽光城、*ST嘉凱、*ST泛海，其中*ST藍光已於6月6日退市，*ST海投也於6月19日接到終止上市交易告知書。港股方面，新力控股已於2023年4月遭港交所摘牌，成爲2023年港股首家退市的內房股。另有包括恆大、世茂、奧園、祥生等21家港股內地房企處於停牌狀態。按規定，停牌時間超過18個月將面臨摘牌。目前21家停牌房企中，有超過10家房企停牌即將超18個月，若今年9月未復牌，這些停牌房企也將面臨退市風險。上市房企一旦退市，將使其債務重組談判更加複雜化，進一步加大出現清盤的可能性。
房地產風險不僅殃及房企自身，影響到上下游市場的復甦，還可能引發金融風險和地方債務風險。近日，第十四屆全國政協委員、經濟委員會副主任尹豔林在清華大學主辦的一場論壇上表示，房地產對經濟的影響絕不可忽視，房地產低迷不僅制約了上下游產業市場的回升，也使貨幣流動性失去了向實體經濟流動的渠道，而且還加劇了地方債務問題。如不盡快改變這種狀況，一些地方的城投債可能會暴雷，進而帶來中小銀行壞賬增多。
穩樓市
還有多少政策空間
近期圍繞是否救樓市這一熱點話題，經濟學界展開了熱烈討論。獨立經濟學家任澤平多次撰文表示，現在已經不是要不要救樓市、救經濟了，而是怎麼救，怎麼儘快、大力度救，防止硬着陸風險。穩樓市是爲了穩經濟、穩就業。房地產是國民經濟第一大支柱行業，房地產關係土地財政、關係60多個行業、關係幾千萬人就業，穩樓市有助於穩經濟、穩就業、防風險。廈門大學教授、中國城市規劃學會副理事長趙燕菁也在觀察者網撰文稱，由於中國宏觀債務端主要是建立在房地產市場上的，房地產市場萎縮，必然導致系統性的債務違約。因此，救房地產不是救開發商、救地方政府，而是救債務、救貨幣、救內需，最終保住所有人的就業。“不論我們多麼不喜歡房地產，就算明知賣地不可持續，也要先把房地產救活，迅速恢復房地產的流動性。原因很簡單，房地產在中國負債端的比重太大，短期根本無可替代。”
基於房地產在宏觀經濟中的不可替代作用，防範化解房地產風險、穩定房地產市場成爲穩經濟的當務之急。6月16日國務院常務會議提出，圍繞加大宏觀政策調控力度、着力擴大有效需求、做強做優實體經濟、防範化解重點領域風險等四個方面，研究提出一批政策措施。6月20日，央行公佈LPR報價，1年期及5年期以上品種分別報3.55%和4.2%，較此前利率下降10bp。儘管利率調降幅度不大，但業界分析認爲，此舉將拉開穩經濟、穩樓市政策組合拳的序幕。接下來還會有哪些政策工具？各位經濟學家也提出了各自的觀點。
任澤平建議，允許各地自救，取消部分限制性措施；增強“三支箭”實際落地效果，促進“三好生”融資；降低樓市交易稅費，推廣“帶押過戶”，部分城市取消限購限價限售等，支持剛需和改善型需求；規範中介服務；加快推進房地產新模式，加大建設保障性租賃住房、長租房等，促進房地產投資。
尹豔林針對當前宏觀經濟和房地產出現的問題給出了五點建議：一是堅決阻斷預期的負循環，破除影響各類所有制企業公平競爭、共同發展的法律法規障礙和隱性壁壘。二是把能夠落實的政策切實落實到位。比如合理增加消費信貸、支持住房改善等消費、因城施策放寬購房條件、降低首付比例等，加大“保交樓”的政策力度，增強保交樓貸款支持計劃、房企紓困專項再貸款，發揮好政府投資和政策激勵的引導作用，有效帶動激發民間投資。三是政策要儘快實化細化，進一步分門別類，針對性地具體化，讓企業家不光看到政策出臺，更能夠感受到政策的真正落地見效。四是對不合時宜的政策要儘快調整。政策要跟着需求走，哪裡有潛在需求，哪裡就應該放鬆控制、取消限制。五是對需要加力的政策要毫不猶豫，不要搞擠牙膏式的調控。房地產政策要加大鬆綁力度，讓市場儘快恢復，讓能熱的地方先熱起來，擴散帶動還在觀望的市場，更好地滿足剛需，鼓勵普遍存在的“差換好”的改善性需求儘快釋放。
中國社科院金融研究所副所長、國家金融與發展實驗室副主任張明建議，有關機構應當儘快放鬆開發商資產負債表“三道紅線”以及商業銀行貸款集中度的嚴格限制。他認爲，自2021年以來實施的新一輪房地產調控政策（尤其是房地產開發商資產負債表“三道紅線”）的確有些過於嚴厲了，最近兩年各種類型的開發商都陷入了融資困境，並多次出現頭部開發商瀕臨大規模違約的情形。去年11月房地產信貸的“三支箭”實施至今，並沒有成功幫助各類開發商從根本上擺脫困境。在“房住不炒”的大前提之下，採取的調控措施應該做到量體裁衣與更可持續。
趙燕菁：救活房地產的目的是恢復房地產市場的流動性
廈門大學教授，中國城市規劃學會副理事長趙燕菁近日在觀察者網撰文提出，當前的這次經濟增速下滑，其實與外循環關係並不是特別大，真正的原因是我們在資產負債表的債務端出現了大問題。按照宏觀會計顯示的增長鏈條，房地產支持債務，債務創造貨幣，貨幣帶動消費。在某種意義上，過去二十年中國經濟的繁榮，很大程度上就是建立在房地產繁榮的基礎上的。
首先第一個建議，就是要馬上救活房地產。不論我們多麼不喜歡房地產，就算明知賣地不可持續，也要先把房地產救活，迅速恢復房地產的流動性。原因很簡單，房地產在中國負債端的比重太大，短期根本無可替代。在股市、債市發展到房地產市場這樣的規模之前，房地產崩盤的唯一結果，就是整個資產負債表的大衰退。
當前房地產之所以出問題，乃是因爲在城市化接近尾聲，住房需求開始減少的背景下，採取了錯誤的“放量限價”的政策。通過棚戶區改造、城中村改造、城市更新等途徑向已近飽和的房地產市場投放了大量供給。把“房住不炒”簡單等同於“打壓房價”的錯誤政策乃是觸發此次房地產危機的根源。
正確的房地產政策應當相反，不是“限價放量”，而是“限量保價”；不是新增供地，而是減少、甚至贖回超供的土地。這樣做的目的不是推高房價，而是恢復不動產在資本市場上的流動性。因爲只有房地產市場恢復流動性，處於抵押狀態的存量不動產的信用纔有可能恢復，所有市場主體的資產負債表纔有可能修復。現在很多地方政府爲了還債被迫賣更多的土地，這種飲鴆止渴的做法是十分危險的，只會進一步加速通縮螺旋，必須儘快制止。
張明：建議儘快放鬆“三道紅線”等限制
中國社科院金融研究所副所長、國家金融與發展實驗室副主任張明近日撰文提出，應儘快出臺一攬子宏觀政策以穩定短期經濟增長。文章分析認爲，當前中國經濟復甦的內生動力依然不足，距離年初有關各方預計的復甦力度仍有較大差距。房地產行業在第一季度的復甦態勢未能在第二季度得以延續，也是經濟復甦動力不足的重要原因。考慮到當前複雜的國際環境以及國內經濟復甦不及預期的現實，中國政府在當前應及時出臺一攬子宏觀政策以穩定短期經濟增長。宏觀政策組合至少應包括財政、貨幣、產業政策與防風險政策等四個維度。
在財政政策方面，應當考慮加大擴張力度，其中包括儘快明確是否會實施新一輪的政策性開發性金融工具，以及額度和節奏如何；應該保障與去年相比地方專項債的真實發行規模不會發生過大幅度的下降；應考慮發行較大規模的特別國債，並用發展募集資金爲中國家庭發放消費券。
在貨幣政策上，建議央行儘快將貸款利率下調至少50個基點，並儘快通過MLF操作來影響LPR利率。
在產業政策方面，應儘快調整房地產調控政策。“房住不炒”的大方向無疑是正確的。但自2021年以來實施的新一輪房地產調控政策（尤其是房地產開發商資產負債表“三道紅線”）的確有些過於嚴厲了，最近兩年各種類型的開發商都陷入了融資困境，並多次出現頭部開發商瀕臨大規模違約的情形。去年11月房地產信貸的“三支箭”實施至今，並沒有成功幫助各類開發商從根本上擺脫困境。在短期甚至相當長時間內，都很難找到一個或者幾個產業來替代房地產對中國經濟方方面面的存量貢獻。這就意味着，在“房住不炒”的大前提之下，採取的調控措施應該做到量體裁衣與更可持續。建議有關機構儘快放鬆開發商資產負債表“三道紅線”以及商業銀行貸款集中度的嚴格限制。