樓市大逆轉：暴雷中的地產公司，能活過來嗎？
1999年5月19日，這是一個讓很多老股民終生難忘的日子。
那一天，低迷兩年的中國股市在絕望中爆發，在不到兩個月的時間內，大A指數從1047點上漲到了1756點，漲得讓人頭暈目眩。
很多老股民因爲那波行情，一舉彌補了多年的虧損，重新燃起了希望。
24年過去，歷史在2024年的9月26日再次上演。
短短几天之內，中國股市的各個板塊都創造了歷史最大單日漲幅的新紀錄。
滬深成交額甚至在一天之內突破2.59萬億，創下了A股自誕生以來，最大的歷史成交金額。
很多人形容，現在股市行情已經進入"武則天守寡階段"——失去李治（理智）。
本輪救市和1999年那次有一個很大的不同。
1999年帶動行情的，是以綜藝股份、上海梅林、清華同方爲首的科技網絡股領漲。
但這一次，是以證券和地產率先啓動。
這個邏輯是和當前國家有意刺激股市和樓市的意圖是分不開的。
其實在今年5月，政策上就密集出臺了一輪刺激地產的動作，當時不少地產股都有了100%以上的漲幅，但很快就落回去了。
緊接着，就是房價的再次下探。
房價下跌，對於沒上車的人來說是好事，但從消費上說，問題很大。
首先，我們要知道，中國的房子是過剩的。
因爲很多城市的居民，手上都有三四套房產，對於很多家庭來說，買房子，已經一種儲蓄，一種習慣。
所以房地產市場，很大程度上是一個金融市場。
既然是金融市場，一旦房價下跌，就會面臨一個問題：全體有房人的財富，在縮水。
有房的人畢竟是大多數，而且還是有能力消費的中產。
這些人財富一旦縮水，會怎麼辦？
內卷、拼命工作是一方面，以此可以緩解自己的焦慮，同時節衣縮食，也不敢消費。
物價指數連月下跌就是一個很好的證明。
所以，提振股市，促進房價止跌，就是這波刺激的主旋律。
股市樓市聯動，本次刺激的核心手段，就是通過強有力的政策，讓老百姓手裡有錢，敢消費。
股市由央行直接下場，"5000億不夠再來5000億。"
可以說是給中產投資者精準發錢。
很多股民在短短几天就回了一年的本，有的甚至聲稱實現了財富自由。
三根大陽線，讓不少人顛覆了三觀，一下子從"股黑"，變成了"牛吹"。
國慶期間，不少證券公司的經理都在喊忙——很多新股民紛紛諮詢開戶，業務多得辦不過來。
信心是股市回暖的重要源泉，也是這波券商股大漲的邏輯所在。
而在另一頭，地產的啓動更爲有力。
26日，高層會議的表述出現很多新東西，比如對於房地產，不提"高質量發展"了，而是直接"促進房地產市場止跌回穩"、"要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率"。
對於貨幣政策，也不是"穩健精準"，而是明確"實施有力度的降息"。
說白了，就是要堅決遏制房價下跌的趨勢，想盡一切辦法，鼓勵大家買房子。
9月29日，樓市更是密集出臺利好政策，三大一線城市集體出臺樓市新政，基本明確了首付款只要15%，同時放鬆限購門檻。
基於此，港股10月2日的地產股直接像吃了瘋心藥一樣。
很多公司單日漲幅超過了100%，個別甚至高達300%，一天就漲了3倍。
在這波漲幅中，無相君注意到，越是業績已經暴雷或是瀕臨暴雷的地產股，漲得越兇。
比如融創中國，今年上半年收入直接腰斬，企業直接虧損150億，但港股10月2日單日漲幅卻能高達75%。
反觀處於盈利狀態，財務健康的龍湖集團，同日漲幅只有24%。
爲什麼越是業績不好的地產股漲得越兇，主要還是因爲股價已經跌到瀕臨破淨，且資本看好這些公司可以起死回生，正所謂"風浪越大，魚越貴"。
不過，股價的提升真的能讓這些地產公司迅速起死回生嗎？
我們還要從當前樓市的基本面去分析。
雖說股市是經濟的晴雨表，但現實往往會有出入。
比如近幾年德國DAX從8800點漲到10000點，日經直接翻倍，這些都和經濟運行的基本面是脫節的（他們的GDP增速並不快）。
具體到樓市而言，目前也是這種情況。
雖然9月30日之後，各地地產市場都傳來回暖信號，比如上海"翠湖天地"兩個單價15萬的豪宅，一日售罄，廣州有樓盤1天成交達3.5億元，看房要排隊半小時。
但從一些一線記者的調查受訪情況看，樓市的回暖，可能是低於預期的。
貝殼財經的記者實地調研瞭解，網上傳言的"房東一夜之間跳漲50萬"確有其事，但是僅僅爲個別現象。
負責寶山片區的鏈家中介也反映，片區內的掛牌量明顯上漲：
"我們片區七八個店的掛牌量在1000多套，掛牌量還在增多，相比於此前700多套、800多套的掛牌量來說當前掛牌量還處於高位，還是買方市場……"
也就是說，更多的有房人是想趁着這個時機，把房子價格掛高點賣出去。
位於浦東、寶山區的多名中介表示："房真正想賣的房東會趁着這波政策利好趕緊出手，是不會漲價的，因爲賣出去纔是目的。"
"房子再過一段時間肯定是過剩的"。
"賣掉房產後的投資收益比持有房產要高，房子不會漲那麼快。"
"新政策出來讓我每月可節省1000元人民幣左右的利息，現在也想置換新房，但肯定不是現在買。"
事實上，近兩年全國的二手房一直處於"以價換量"的狀態，尤其是一些市區"老破小"，房價幾乎到了"腰斬"的地步。
戴德樑行研究院副院長張曉端認爲，近年中國樓市行業調整的局面已經持續一段時間，對市場信心的衝擊很難在某個政策節點被直接扭轉，市場各方都會更加理性、謹慎地分析預判。
雖然樓市政策環境不斷優化寬鬆、供需兩側政策齊發力都有助於房地產市場走出低迷，但還需要人口、經濟等宏觀面的不斷改善。
所以說，本次刺激可能是地產股的抄底點，但距離樓市的抄底點，還有不少的距離。
無論是在新房市場或是二手住宅交易中，"以價換量"仍將是趨勢。
不過，對於困難前行中的一些地產企業而言，股價的擡升無疑是回了一口大血。
這是一次因爲政策轉向帶來的地產股資產包重估的行情。
融創、萬科等頭部企業，在短時間實現了港股股價的翻倍再翻倍。
節前，旭輝集團發佈內幕消息，宣佈境外重組獲重大進展，與債券持有人小組正式簽訂重組支持協議。
旭輝境外重組涉及10筆高級債、1筆可轉債和1筆永續債，以及13筆境外貸款，本金總規模達68.58億美元。
能夠重組債券，對於旭輝擺脫債務困境，至少是利大於弊的。
而且近期，越來越多的房企交出了債務重組方案。
比如佳兆業境外債務重組支持協議也獲得7成債權人加入，大發地產也公佈了境外債務重組方案，遠洋就債務重組計劃展開聆訊……
不過，還有不少房企難以走出泥潭。
比如碧桂園遲遲沒未能交出境外債務重組方案，股市也一直處於停牌狀態，完美避開這次大漲。
此外，陽光100、藍光發展等房企，面對境內債違約的問題，連方案都拿不出來。
一個數據是，在2023-2024退市摘牌的上市房企，多達18家。
很多還不單單是因爲股價低迷，而是因爲債務及經營問題，被交易所勒令退市。
現在的上市房企，能夠說自己恢復元氣的，寥寥無幾。
通過對美國、日本等成熟市場的研究可以發現，能夠穿越逆週期的房企，必須具備兩大條件：
1.較低的負債水平。
2.高經營性收入。
所以觀察房企股價的後市行情，還是要關注這些企業的融資現金流能否好轉，能不能把負債降下來，並提升去化能力。
2023年8月，政策層改稱地產是支柱性行業的時候，融創從0.8元漲到了3.2元。
但這一調整，並沒有帶來地產銷量止跌。
過去一年多，每次地產行情的發動，都是政策轉向帶來的。
以港股萬科企業爲例，一週之內，萬科已經從4塊漲到了12塊，這個漲幅已經遠遠超過了基本面的恢復。
而在本輪刺激之後，這些面臨暴雷的地產企業也必須要苦練內功。
對於股民來說，這次大漲是20年難遇的行情。
對於內地的一衆房企來說，這也許是他們轉危爲安的最後一次機會。