房地產新政密集落地 樓市的齒輪悄然轉動

《投資者網》謝瑩潔

近期，多地陸續優化調整房地產政策，中央到地方的房地產利好政策不斷，尤其是5月17日，央行連發多條重磅房地產新政，降首付比、取消利率下限、降公積金利率等“三箭齊發”，配合上存量房“收儲”，現行房貸政策已經比2016年更寬鬆。

“517”樓市新政過去僅僅三週，又有高層會議再度部署房地產市場下一步發展方向。6月7日晚，據央視報道，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，聽取關於當前房地產市場形勢和下一步工作考慮的彙報。

在政策帶動下，房地產市場反應如何？綜合來看，在“517新政”實施半月後，房地產市場出現積極變化，尤其是百強房企銷售和一線城市成交明顯回升，釋放出市場信心正在修復的信號。

不過，從累計銷售看，大多數房企仍面臨較大壓力。從房價角度來看，百城新房呈現出環比、同比雙雙增長的態勢，二手房跌幅收窄。

市場活躍度環比提升

“517”樓市新政組合拳發佈後，各地相繼跟進落實，市場預期也發生了相應的變化。

成交量方面，克而瑞研究中心6月2日發佈的數據顯示，5月新房成交較4月小幅微增，總體仍高於一季度月均；所監測的30個重點城市整體成交1081萬平方米，環比增長4%，與一季度均值相比，增長23%；二三線城市成交環比增長6%，其中，西安、成都等熱點核心二線城市，5月成交規模居前，環比持續增長。

5月新房供應規模再降，30個重點城市新增供應946萬平方米，環比下降17%，同比降16%，但絕對量仍好於一季度月均，多數城市去化率保持環比上升、同比下降。

數據顯示，《關於進一步調整優化房地產政策措施的通知》出臺一週內，重點樓盤到售樓部現場看房人次增加了40%左右，二手房近一週交易量較上週增加10%，新房及二手房市場活躍度均有所提升。

政策落地後，二手房市場出現一定程度改善。據廣發證券統計，截至5月29日，5月以來全國74城的二手房中介門店成交量同比增長31.1%；5月17日打出房地產政策“組合拳”後，二手房中介日均成交環比增長15%，門店日均來訪量環比增長15%。

地產分析師李宇嘉對此分析，5.17新政之所以特殊，在於國家自上而下做了一攬子的紓困部署，而且自2016年以來再次提出“去庫存”，這在過去是很罕見的。因爲，過去幾年一直強調城市政府的主體責任。

樓市區域分化較大

中原地產研究院的統計數據顯示，截止5月底，已有超200個城市明確發佈政策文件執行15%首套房首付比例，超250個城市明確取消房貸利率下限，超八成城市已落地執行新一輪房地產金融政策。

主要城市新房、二手房新政後銷售面積仍較新政前下降，但已跟進政策的城市二手房成交降幅明顯更小，還有部分城市樓市熱度上升，區域分化較大。

據興業證券研報統計，5月18日—27日，杭州、武漢、溫州、寧波的新房日均銷售面積分別較新政前增長50.6%、5.7%、45.1%、60.3%；二手房方面，杭州、上海、南京、南寧日均銷售面積分別較新政前增長10.2%、11.1%、21.3%、6.7%。從成交價來看，上海、北京、深圳、廣州、天津、成都中原報價指數較4月底分別上升1.8、3.5、14.8、13.6、5.5和1.3個百分點，二手住宅市場情緒低位好轉。

以上海爲例，中指研究院6月6日發佈的數據顯示，上海“527”樓市新政落地後，市場情緒明顯回升。5月28日至6月5日期間，上海新房日均成交322套，較4月日均水平增長4.5%，部分項目推盤去化率較上期開盤時出現一定提升。二手房市場活躍度提升更爲明顯，據中指數據，5月28日至6月5日，上海二手商品房日均成交847套，較4月日均增長約43%，其中5月30日至6月1日連續三天成交超900套，處於今年以來最高位。

從新政後整體表現來看，看房熱度有所提升，有些城市認購數據亦有好轉，但或因尚未轉化成交，對於網籤數據的帶動作用比較有限。

新政後的兩週——21周（5.20-5.26）和22周（5.27-6.2），統計了11個城市的數據，在5.17後的一週，11城新房環比平均增幅爲3.9%，第二週環比增幅爲25.9%。

“強者恆強”局面延續

綜合來看，在“517新政”實施半月後，房地產市場出現積極變化，尤其是百強房企銷售和一線城市成交明顯回升，釋放出市場信心正在修復的信號。

不過，從累計銷售看，大多數房企仍面臨較大壓力。從房價角度來看，百城新房呈現出環比、同比雙雙增長的態勢，二手房跌幅收窄。

中指研究院發佈的《百城價格指數報告》顯示，2024年5月，全國100個城市新建住宅平均價格爲16396元/平方米，環比上漲0.25%；同比來看，全國100個城市新建住宅平均價格較去年同期上漲1.33%，同比增幅相比於4月份呈現擴大態勢。

5月27日至6月2日，克而瑞重點監測的14個城市二手房累計成交面積172.6萬平方米，環比增長2%，同比下降1%，成交套數總計16759套，環比增3%、同比降8%。重點城市成交漲跌參半，北京周度成交回升至年內高位，杭州成交環比增長20%，增幅同樣居前，深圳、蘇州穩中有增，而成都、青島等成交有所回調。同比來看，杭州、深圳、北京、青島表現優於去年同期。

企業層面，百強房企5月實現銷售操盤金額3224.1億元，環比增長3.4%，同比降低33.6%。根據億翰智庫的統計，在百強房企中，5月實現環比增長的企業達到55家，較4月增加了25家，銷售形勢正在向好的方向發展。

展望未來，克而瑞認爲，恰逢房企年中衝刺節點，營銷力度勢必有所加強，加之各地寬鬆政策再度加碼，預期6月成交總量或將穩中有增，絕對量有望創年內新高，不過基於去年基數較高，同比還將延續降勢。二手房回暖程度預期好於新房，核心一二線二手房市場份額還將進一步增長。

“強者恆強”局面預計延續。對於熱點城市成都、西安而言，短期內市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體仍有望高位運行。上海、廣州、深圳因新政利好，短期成交有望止跌，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，城市外圍多數項目或小幅升溫。對於多數弱二線和三四線城市而言，市場熱度仍有待覈心一二線傳導，不過當前市場基本到底，降無可降，6月或將延續低位波動。（思維財經出品）■

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