李同榮：新青安+股災引發房貸風暴 房市面臨三大崩壞

房市示意圖。記者遊智文攝影

房市趨勢專家李同榮表示，新青安貸款專案後遺症越演越烈，加上亞洲股市在日股領跌下幾乎集體崩盤，臺股半個多月來重挫18.8%，對市場資金流動性產生嚴重影響，「新青安+股災」引發房貸大風暴，房市正面臨三大崩壞。

三大崩壞包括銀行房貸排擠剛性需求新青安及弱勢、預售市場交屋房貸糾紛不斷，以及小型建商倒閉風潮。

李同榮表示，新青安貸款成就不少青年置產成家，但也引發不少假性需求，短期內供需失衡，以致更拉高已經到頂房價，也助漲市場投機氛圍，年輕人所獲利息補貼金額卻遠不及被拉高的房價，政策一得兩失，可謂弊大於利。

然而更大的後遺症是大量增幅的新青安貸款，加速了銀行業貸款額度趨於滿水位狀態，也就是銀行法72-2條所規定的「住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」之限制。

影響所及，除了房貸不易，也更排擠中小建商的土建融申貸，各大銀行開始採取暫行收件或暫延撥款的措施，除了成屋已簽約的購屋者及預售快交屋的民衆，還有更多急需開工的中小建商，全部加入搶貸行列，加上近日股災所造成的資金流動障礙，促使銀行資金水位更加緊縮，整體銀行體系淹至喉嚨的水位已頻臨岌岌可危的崩潰危機。

李同榮分析，近期亞洲股市崩潰主因來自美國經濟數據不佳、企業財報不利消息，以及地緣政治風險升級等3大因素，導致投資人紛紛趨避風險，此時處於高檔的臺股當然也經不起利空吹襲而無法置身事外。

同樣的房市目前也因新青安與股市發燒助燃，房價處於末升段甩尾的高點，此時也經不起市場風吹草動，加上下半年國內外經濟基本面若不如預期，房市隨時都可能結束多頭行情而反轉，值得巿場關注。

李同榮指出，早在上半年大部分專家一致看好全年房市漲到底甚至明年時，他就提醒，房市很可能在下半年因股市退燒、新青安效應遞減、地緣政治與政策影響而偏空，如今已一一獲得驗證。

他表示，新青安加上臺股重挫所引發的房貸滿水位風暴，若不即時提出對策，市場將產生三大嚴重後果：

（一）搶貸亂象越演越烈：

目前銀行不動產放貸平均水位高達27-28%，滿水位的銀行開始暫停收件，未滿水位銀行採取選擇性放貸，先照顧大客戶，再挑有實力且高利率客戶。至於小咖建商與弱勢購屋民衆則需排隊待審、或排隊待撥，造成扶強不扶弱的市場亂象，這也是新青安造成的排擠效應，最後排擠的仍然是後段班的新青安與購屋弱勢，他們不但房價買的比人貴，利率也可能比人高，未來數月勢必影響整體購屋意願與信心，進而影響到交易量與房價。

（二）房貸糾紛層出不窮：

預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足或因貸款困難延誤交屋以及利率偏高的窘境，這將造成因房貸問題引發違約糾紛的案件層出不窮。

（三）觸發小型建商倒閉風潮：自從央行祭出請領建照18個月限期開工，加上土建融多次限貸措施，加上銀行房貸滿水位風暴影響，目前的中小建商土建融貸款越來越困難。

舉例說，銀行建融對中小建築成本評估相對更保守，最少打8折，再給予融資6成，等於48%融資，銀行對中小建商52%的自備款，無視已有營建履約撥款機制，還會要求建商先提出自備款足額的存款證明，以示實力，而且利率也比上市大建商高出許多，因此不但造成大者恆大的不公平競爭，更可能在房價反轉時造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮，並打擊到購屋者信心，對房市未來走勢相當不利。

李同榮表示，面對銀行貸款風暴來臨，政府政策也將面臨兩難，若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款辦理：「下列情形不受72-2條限制：一、爲鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關覈准辦理之購屋儲蓄放款。二、以中央銀行提撥之郵政儲金轉存款辦理之購屋放款」，若政府將新青安額度列爲除外條款，將可多出至少5千億餘額貸款，藉以化解短線滿水位風暴。

但從另外一個角度看，政府過去包括六次限貸與提高存款準備率的限縮資金等於又重返市場，房價甩尾漲勢可能又難以終止，市場風險也將大幅增加。因此下半年房市走勢強弱，除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外，政策走向的一對一錯可能會是關鍵的所在，同時，不可忽視的兩岸地緣政治局勢，更會是處於高檔房市的一隻灰犀牛。