房市專家李同榮示警：新青安加股災 恐引起房貸風暴

房市趨勢專家李同榮示警，「新青安+股災」將引發銀行房貸風暴。圖／本報系資料照片

新青安後遺症，加上亞股股災，房市趨勢專家李同榮提出警告，「新青安+股災」將引發銀行房貸大風暴，政府若不重視，將會產生三大嚴重後果，搶貸亂象愈演愈烈、房貸糾紛層出不窮、觸發小型建商倒閉風潮。

各大銀行近日開始採取暫行收件或暫延撥款的措施，除成屋已簽約的購屋者及預售快交屋的民衆，還有更多急需開工的中小建商，全部加入搶貸行列，加上近日股災所造成的資金流動障礙，銀行資金水位更加緊縮。

李同榮進一步指出，上半年大部分專家一致看好全年房市漲到底甚至明年時，他就大膽提醒，房市很可能在下半年因股市退燒、新青安效應遞減、地緣政治與政策影響而偏空。若不即時提出對策，市場將產生三大嚴重後果：

（一）搶貸亂象愈演愈烈：目前銀行不動產放貸平均水位高達27-28%，滿水位的銀行開始暫停收件，未滿水位銀行採取選擇性放貸，先照顧大客戶，再挑有實力且高利率客戶。小咖建商與弱勢購屋民衆則需排隊待審、或排隊待撥，造成扶強不扶弱的市場亂象，排擠的仍然是後段班的新青安與購屋弱勢，未來數月將影響整體購屋意願與信心，影響交易量與房價。

（二）房貸糾紛層出不窮：預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足，或因貸款困難延誤交屋以及利率偏高的窘境，將造成因房貸問題引發違約糾紛的案件層出不窮。

（三）觸發小型建商倒閉風潮：央行祭出請領建照18個月限期開工，加上土建融多次限貸措施，銀行房貸滿水位風暴影響，中小建商土建融貸款愈來愈困難。

舉例說，銀行建融對中小建築成本評估相對更保守，最少打8折，再給予融資6成，等於48%融資，銀行對中小建商52%的自備款，無視已有營建履約撥款機制，還會要求建商先提出自備款足額的存款證明，以示實力。且利率也比上市大建商高出許多，造成大者恆大的不公平競爭，更可能在房價反轉時造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮。

李同榮強調，政府政策也將面臨兩難，若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款辦理：「下列情形不受72-2條限制：爲鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關覈准辦理之購屋儲蓄放款。以中央銀行提撥郵政儲金轉存款辦理之購屋放款。」若政府將新青安額度列爲除外條款，將可多出至少5千億餘額貸款，藉以化解短線滿水位風暴。

下半年房市走勢強弱，除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外，政策走向的一對一錯可能會是關鍵的所在，同時，不可忽視的兩岸地緣政治局勢，更會是處於高檔房市的一隻灰犀牛。