理財週刊／看準房產商機 從零開始賺一億

文．洪寶山

「人家常說：『股票市場有如屠宰場，來一個殺一個，來兩個殺一對。』其實這方面我也體驗到了，但是我不氣餒，從哪裡跌倒從哪裡站起來，靠投資房地產累積大財富。」積富房屋總經理呂原富表示，小時候看別人每天上班下班，到了現在，應該還是有80％的人仍然每天很辛苦地上下班─老實說，這樣真的賺不到什麼錢，也存不了很多錢。「我常思考一個問題：很多看起來很有錢的人，好像都不太需要上班，卻可以每個月、每年賺很多錢。」呂原富說。

投資比努力工作更重要「自從進入房地產業，雖然每個月賺一、二十萬，但還是沒有多少錢；爲何那些投資客，他們都不用做事，只靠着投資房地產，賺的錢就比我還多非常非常多？我仔細思考，是否我和一般人的理財觀念有錯誤？後來我得到一個想法，也是我最近的口頭禪，那就是『努力工作很重要，但學會投資比努力工作更重要』」。

呂原富說，自從開始投資第一筆房地產，在五個月之後獲利五十萬，從此愛上投資這個行業─原來隨便一個沒有錢、沒有人脈，甚至學歷也不是很高的人，都可以靠房地產致富。原來，「白手起家不是夢，靠投資賺億萬也不是夢，只要付諸行動。」從另外一個角度來看，重點在於觀念，當心態改變了，你的習慣就會改變，此外還要加上執行，不能只是空泛地亂想，要真正地去落實。他也指出，投資的過程絕對不可能一帆風順。「開始投資房地產後，每年都有人問我，明年能不能投資房地產？後年能不能投資房地產？」理論上，房地產只會漲不會跌，因爲「你買的房子，你會不會賠錢賣？」所以一般來說，答案都是不會，連立委、總統都不會賠錢賣房子的，也因此基本上，房價是不會跌的；至於非理論上的狀況，比方像屋主缺錢，纔有可能賠錢賣。換句話說，投資房地產真的比較穩健。呂原富強調：「我一直堅持這樣的信念，有錢就投資房地產，唯一的例外條件是除非出現利率高漲，而在利率漲到3.5％之前，都不用害怕。我有算過，如果利率漲到3.5％，屆時出租的租金可能無法負擔貸款，那時候有錢人應該就不會投資房地產了。」

爲人作嫁 圓致富大夢在政府打房政策下，積富房屋在桃園地區依然表現耀眼。亮麗的成果與累積下來的歷練，也讓呂原富總經理集結過往心得，在日前發表書籍作品《從零開始賺一億：呂原富教你看準時機，錢進房市，資產大翻身！》

他表示，積富房屋的宗旨，是教導想要投資房地產的人，如何投資致富。﹁我們跟一般仲介不太一樣，他們是幫想要致富的人圓一個夢，我們則是要幫人家圓一個投資理財的夢。」他強調，「我自己靠投資賺了不少錢，我也想要分享給更多人，能夠藉由投資房地產真正賺到錢。」對於當前環境，市場不乏好奇「現在外在條件不好，不正是可以進場的時機嗎？」呂原富指出，所有的投資大師都說，要危機入市，但每次當真的遇到危機，多數人反而不敢入市。「像是2008、2009年金融海嘯時，我就跟投資人說，現在利率在1.7％、1.8％，不用怕；2011年，政府祭出奢侈稅，大家都不敢買房，我又說，還是不用怕，因爲利率才1.9％。」對於目前的危機，呂原富依然堅定地告訴投資人：「不用怕，繼續買。」但是大多數的人還是會怕，只有有錢人會繼續買。「就算到了2017年，房價還是會繼續漲，不過這時的地點就很重要了」，他說。

房地產投資 處處有機會呂原富認爲，九成的投資人其實都會很擔心受傷，因爲害怕房價會下跌，其實有一個投資的原則就是「哪邊有重大建設，你就往哪邊去！」像是桃園有捷運紅線、綠線、藍線在動工，航空城則是十五到二十年的長期建設，因此三大捷運就是桃園房地產會大漲的關鍵。跟着捷運走，基本上都不會虧到錢，而現在還是投資的好時機。積富房屋執行長張秀滿表示，投資需要一些知識跟觀念，所以要先投資腦袋，要先上課，對房地產要有概念，才能投資得又久又穩又有保障。常常看到很多人，很勇敢地去買，但是也虧了很多。很多人的觀念都很守舊，都在等，等選舉結束纔要買，結果總統選舉完，又等立委選舉，立委選完又等縣市長選舉，永遠等不完。另一個觀念是，投資房地產跟自住不一樣，自住的條件要求多，投資則是「地段對、價格對」就好，所以每個房子都會找到它的主人。觀念調整一下，投資就會更順暢。投資不用害怕，要有膽量，房地產只要登記在你的名下，就算沒賣掉，也可以出租；短期賣不掉，也是可以出租，等待機會再賣。近期政府推出不少打房的措施，像是房地合一稅等，呂原富表示：「45％的房地合一稅又怎麼樣？你賺100，就算繳了45的稅，你還是有賺55啊！而且滿兩年後，稅率降到20％，如果這時才賣，獲利還有80。」所以大家其實把焦點都放錯了，先去找到能讓你賺錢的房子，再來擔心稅的問題吧！不然你連賺錢的標的都沒有，稅也跟你一點關係都沒有；何況繳稅是國民應盡的義務，所以不用害怕，重點是「能夠賺到錢最重要！」因爲你繳稅，國家纔有錢繼續建設，房地產也纔有機會繼續漲。

「臺灣這十一年來的房價，已經來到相對高點，至於哪邊還會繼續漲？其實就是有重大建設的地方。」呂原富說：「不是因爲我住桃園，就說桃園好，是因爲桃園有重大建設。相較於其他地方的捷運建設，要嘛不是已經蓋好了，不然就是蓋到一半；只有桃園，藍線今年纔要開工，至於其他兩條都還沒，換句話說跟着重大建設走就對了。」

哪邊有建設就往哪裡去他分析，捷運綠線從八德，經過桃園火車站，再到中正路，也就是中正藝文特區，因此中正藝文特區這邊，一定還會漲，那邊對桃園來說，就像是臺北的信義區一樣。

「我在《從零開始賺一億》這本書中有提到，要掌握『一低四高』，你纔會賺得比別人多。」什麼是「一低四高」呢？所謂「一低」，就是買到便宜的房子。但是如何找到比市價低一到兩成的房子？而且市價要如何確認？這當然就是要上課─投資就是要上課。至於「四高」，則是貸款成數高、賣出價格高、時間效能高，和加入高效率團隊。

呂原富指出，買房子是可以貸款的，其中最大的困難在於貸款成數以及貸款利率，尤其是投資房屋，因爲不是以自住爲目的，所以貸款成數更是重點，貸款利率反而影響較小。以一千萬元的房價來算，如果是八成的話，就要自備二百萬元，如果成數是九成，那隻要自備一百萬元就可以了，這中間差距的一百萬元，可以拿來投資另一間房屋使用。

而要取得高成數貸款的要件，包括：一、一定要有收入穩定的工作；二、一定要有存款；三、最好有良好的信用卡使用紀錄；四、最好不要有負債。

另外，因爲買賣房屋跟所有的投資工具一樣，都是要買低賣高，但是如何將房子賣高，則有幾個關鍵因素，包括：一、原本買的價格就偏低；二、房屋的價格提高了；三、房價因爲重大建設的進行而上漲；四、透過專業團隊的行銷。至於「時間效能高」，指的是投資房地產的一個重點─速度。以長遠來看，投資房地產是可以致富的，關鍵在於投資報酬率跟槓桿效應。因爲貸款成數高，代表投資報酬率高，不過近期由於打房，所以短期投資房屋的成本增加了，因此如果可以放兩年，一來沒有奢侈稅的問題，二來房屋增值的獲利也會增加。最後一個高，是加入高效率團隊。呂原富說，單兵作戰的時代已經過去了，現在是團隊作戰的時代。積富房屋的定位，跟其他房仲公司不同，是以幫客戶投資房地產規劃爲目標的房仲，並且深耕這塊領域，持續幫助投資人以投資房地產獲利。

呂原富出生：1976年 學歷：中國海專肄業(現臺北海洋技術學院) 現職：積富房屋總經理 經歷：鴻邦建設銷售員、鎮瀚投資公司銷售員

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