建立房地產貸款集中度管理制度 堅持“房住不炒”
2020年12月31日，中國央行與銀保監會發布聯合通知，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。
房地產貸款集中度管理制度是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素分檔，第一檔銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比分別爲40%、32.5%，第二檔分別爲27.5%、20%，第三檔分別爲22.5%、17.5%，第四檔分別爲17.5%、12.5%，第五檔分別爲12.5%、7.5%。
十八大以來，中央政府提出了“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，堅持不將房地產作爲短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，並要求“實施好房地產金融審慎管理制度”，房地產貸款集中度管理制度就是這一要求的產物，有利於完善房地產金融管理長效機制，更好地引導和穩定市場預期。文件顯示，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的目的在於“增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性”。
早前，銀保監會主席郭樹清多次表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產泡沫。這是因爲在過去世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。房地產深度內嵌於經濟體系，而且泡沫很難判斷，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成災難性的後果。目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。
中央政府在2016年開始收緊房地產調控政策，受此影響2016年至2019年房地產貸款增速下降12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。但是，2020年爲了應對疫情衝擊，貨幣政策靈活寬鬆，各地也出現放鬆調控的現象，引發房價上漲預期。根據國家金融與發展實驗室的測算，2020年三季度末宏觀槓桿率已達270.1%，比2019年末上升了24.7個百分點。2020年9月末全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額48.8萬億元，同比增長12.8%，房地產貸款佔各項貸款餘額的28.8%。其中，個人住房貸款餘額33.7萬億元，同比增長15.6%；住房開發貸款餘額9.3萬億元，同比增長11.4%。
數據顯示出房地產槓桿率在快速恢復增長，這是因爲在當前經濟環境下，商業銀行具有一定的放貸壓力，同時又風險偏好較低，因此，信貸資源流向樓市較多。這必然也會對實體經濟的融資需求產生擠出效應。長期以來，房地產在銀行信貸投放中佔比偏高，再加上銀行對國企低風險的偏愛，擠佔了大量金融資源。建立房地產貸款集中度管理制度，有利於約束商業銀行，避免房地產貸款過度集中，同時促進銀行合理制定中長期經營策略，防範潛在系統性金融風險。
此外，需要關注的是，2016年至2020年，居民部門槓桿率上升了22.2個百分點，增幅顯著高於企業和政府部門，貢獻了同期中國宏觀槓桿率總體增幅的52%。如果以“居民債務總額/居民可支配收入”的方式進行測算，中國居民部門的債務水平可能更高。這提醒我們房地產市場已經缺乏足夠購買力支撐繼續高增長，同時，家庭部門因地產而不斷攀升的槓桿率也大大影響了社會消費能力，不利於製造業發展，也對構建以國內大循環爲主的新發展格局產生影響。
因此，強化安全意識，樹立底線思維，建立房地產貸款集中度管理制度，設置相應上限，可以避免商業銀行爲了取得利益而存在“大而不倒”的風險盲區，也可以引導市場預期，防止企業和購房者繼續以高槓杆製造泡沫和風險，增強金融體系抵禦房地產市場波動的能力。