滬深“重拳”調控樓市：真離婚被誤傷 嚇跑投機客
每經記者 甄素靜 吳若凡
11萬人打新721套房？假的！2月1日，令深圳購房者們集體焦慮的“6選1”世紀難題頭牌萬豐海岸城率先闢謠並報警。
不過與之相伴的傳聞是，爲了打新，深圳各大銀行被擠爆，打新大軍排隊打徵信……
而上海，13個人搶一套房，首套驗資700萬元，二套驗資1300萬元，認籌金60億元；部分熱門學校附近的小區業主集體控盤；中介房東聯手做價助推二手房市場等。
1月26日新華社消息稱，住建部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。隨即，上海、深圳相關負責人表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實履行好房地產市場調控主體責任。
各項政策應聲落地後，上海和深圳購房者中呈現出一些“新世相”：被誤傷的真離婚客羣，卡在網籤前夜，眼看着首付從三成五飆升到七成，正在發愁；而那些準備不足的投機者，則在資格審查被刷掉之後，暫時選擇放棄。
備受關注的前海“王炸”龍光前海天境花園和天健悅桂府剛剛完成線上選房，萬豐海岸城、深鐵懿府、萬科光年四季、中泰印邸、富士君悅府君薈苑、香山道等新盤緊接着宣佈集中入市，這一消息再度將新房市場點燃。
這就是深圳富人們年前的集體焦慮——打新“6選1”難題。即6個樓盤只能選1個認籌，選定不能改；一旦發現衆籌、代持及提供虛假資料者，將被罰沒定金，最高金額300萬元。
實際上，在這些網紅盤正式公佈銷售方案前，各平臺上關於它們價格、房源數量、認籌方式等虛虛實實的消息從未間斷過。
在深圳，打新項目是永恆的爆款。以萬豐海岸城爲例。2020年9月，萬豐海岸城特意發佈了一篇推送闢謠，也是其項目公號註冊後的第一篇推送，稱截至2020年9月18日,本項目尚未取得預售許可證，亦未確定開盤時間、銷售價格、銷售方式等。今年1月初，又有微博房產大V爆出萬豐海岸城的備案表，稱項目即將入市，隨後也有不少正規媒體跟進報道，但很快他們都刪除了相關信息。
1月29日，萬豐海岸城正式公佈銷售方案。項目公開誠意登記的前一晚，購房者陳影收到置業顧問的提示信息，特意強調了“繼續淡化對項目的宣傳”，稱本項目擬於1月29日啓動誠意登記，大家一起努力的成果不易，還要繼續淡化對項目的宣傳。
實際上，深圳已入市或即將入市的網紅盤們，都或多或少有着萬豐海岸城的經歷。而這些新盤之所以被購房者追捧，重要原因仍是新房與周邊二手房價格倒掛帶來的套利空間與傳說中的待落地概念。
《每日經濟新聞》記者查詢貝殼找房獲悉，目前的萬豐海岸城周邊掛牌均價約7.7萬元/平方米，成交均價約7.3萬元/平方米，而根據萬豐海岸城公佈的銷售方案，推售的721套房，均價約5.7萬元，搖中便有每平方米2萬元利差。
雖然6選1中最受歡迎的是萬豐海岸城，不過一名業內人士告訴記者，這樣的網紅盤，由於低總價會引致更多人登記搖號，建議二套或者社保年限較少的購房者謹慎選擇，畢竟這次官方推出的“6選1”購房策略，機會成本很高。
“購房誠意登記樓盤只能選一個，i深圳APP不能更改不能撤回。”郭梅是二套購房者，她向記者表示，在近來這場打新熱後，特別是在誠意登記系統正式使用後，她和其他二套購房者之間相互提醒最多的一句話就是“千萬別點錯”。
雖然公開的銷售方案仍是優先無房家庭、個人進行購房誠意登記，但對於6選1的方式，郭梅深感欣慰，她認爲這種方式某種程度上可以分散購房者，提升中籤率。
開發商也精準設置了入圍搖號規則，按照社保年限或個稅年限進行排序，將總人數控制在房源量的3倍以內。
置業顧問同購房者一樣緊張，擔心認籌流程出現問題。置業顧問一一發給購房者信息，提示購房者在i深圳APP只能選擇一個樓盤報名，不要選錯，一旦選定後不能撤銷，不能多選登記或更換登記。
“如果選錯，將失去購房機會。”這是他們提醒最多的話。
而有的項目置業顧問，甚至非常認真地提示購房者他們的項目排在第幾，並提醒購房者儘量在前兩天上傳資料，這樣後續需要更改補充，可以有充分的時間準備。
郭梅說，在他們的討論羣裡，大家調侃，如今盲猜入圍人數，中籤率的購房方式，跟高考填志願一樣。他們也將二套購房者中籤機率，從大到小依次排了序。而總價最低、買到賺入百萬的真正剛需盤，由於預估認籌人數最多，被二套購房羣體排在了最後一位。
“潤璽、前海這樣的樓盤，二套基本沒有入圍機會。”“在安託山，海德園是新標杆，關注度太高，打中概率小。”……二套購房羣體將此次集中入市看作是一次機會，對每個項目的情況分析得透透徹徹。
不過經歷過多輪打新“靠後”的規則折磨後，郭梅說，有的購房者已經放棄了新房或置換計劃，以另一種“別人去我也去，打中最好，打不中也不損失”的更輕鬆心態，重新審視、參與這場打新遊戲。
郭梅稱，爲了提升審覈效率或是通過概率，他們除提供了官方要求的資料外，還將資料分門別類，將諸如家庭情況、總收入、社保月數、理財情況等審覈要點精煉後，單獨成文檔說明。
上海有中介忽悠房東，籤獨家協議控盤
類似情境同樣也出現在上海。據《每日經濟新聞》此前報道，近兩個月，上海的新房市場出現了31個盤售罄、認籌率超過500%的現象，其中就包括13個“千人搖”樓盤。人氣最足的一個項目，出現了13個人搶一套房的熱鬧場景，而這個項目（首套）驗資就得700萬元，買二套房驗資甚至要1300萬元。
有購房客表示，其關注的前灘學區房，在一個月內跳漲200萬元。
與此同時，一些自媒體號經常發佈諸如“22個樓盤公示搖號名單，17個樓盤認籌率過百；XX灣，成爲第一個“千人搖”樓盤；XX公館二期，成爲認籌率（869.85%）第一的樓盤，2月暫無新樓盤項目認籌/開盤動態”等，製造市場緊張情緒。還有“X胖看房”“X房搖號助手”等，也不時發佈一些推波助瀾的信息。
記者在此前的採訪中瞭解到：“有些中介協同房東，通過調高掛牌價、房東跳漲等方式，製造恐慌情緒。只要有人‘上當’，中介和房東就賺了。就算真沒人買，過一段時間再把價格調回去就行了，一本萬利。”
這便是中介和房東聯手做價，而業主控盤，以及中介主導的“房價操控”也時有發生。
位於浦東洋涇和源深板塊的中介門店負責人劉浩告訴記者，他所在區域的一些小區是名副其實的學區房，對口學校有進才北校、六師附小、二中心小學等熱門學校。
這些學校附近的小區業主們會在業主羣裡商定一個價格，要求拋盤價格不得低於這個數，不然就是損害其他業主的利益，以此來達到控制整個小區房價的目的。
中原地產陸店長告訴《每日經濟新聞》記者，他所在的門店有業主掛牌“錦繡前城”的一套房源，按照合理市場價格，掛牌價應該在1750萬元左右，最近，小區附近一個學校被收編成了附屬實驗南校，在另一家中介的影響下，業主將掛牌價直接提高了50萬元。
陸店長說，這所學校雖然改了名字，但還沒有經過升學率的檢驗，業主直接掛高價有點盲目。
相同情況的還有一個名爲“萬源傑座”的小區，陸店長介紹，原先小區房源的合理成交價格在950萬~980萬元，基於市場比較火熱，價格會有所提升。但這名客戶到了另一家中介那裡，被直接建議掛到1100萬元。而這名業主當時打算置換張江的學區房，2個月前，那裡的三房價格在1300萬元，現在房子非但沒賣出去，看中的張江學區房也漲到了1500萬元以上。對於業主來說，損失的除了時間還有金錢成本。
由於這些掛牌者本身是置換客，因爲掛牌價格高，短時間內無法成交，反倒是耽誤了置換最佳的時間點。
陸店長告訴記者，一些不負責任的中介會建議房東掛高一些價格，並希望他們簽訂獨家協議，由此，房東的心態就跟着水漲船高。
而這些中介的最終目的是控盤一個小區乃至整個區域房源。
滬深官方出手整治，加快了精細化管理
1月26日，新華社消息稱，倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產市場情況。
倪虹表示，中央經濟工作會議再次強調了要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，並將“解決好大城市住房突出問題”作爲2021年度重點任務之一，城市政府要充分認識保持房地產平穩健康發展的重要性，不將房地產作爲短期刺激經濟的手段。
隨即，上海、深圳相關負責人表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實履行好房地產市場調控主體責任。
其實上海這一波連環政策，是從打擊“假離婚”開始的。1月21日晚，“滬十條”發佈，封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免徵年限、加強信貸資金管理等；1月25日，上海再度加碼，將法拍房納入限購範圍；緊接着，上海又傳出放貸速度放緩，銀保監局連夜發文，要求住房不封頂銀行不予個人放貸。
深圳官方也加快了精細化管理行動。1月22日，深圳市住建局針對此前轟動全國的萬人搶房事件，發佈關於對12名涉嫌違規申購商品住房人員處理情況的通告。
實際上，在通報處罰的前一日，深圳市住建局回覆不動產登記中心的一份文件強化了購房資格的細則，即原政策只要求一人有名額，其他聯名人無購房資格也可以聯名登記。而最新回覆函則意味着，要求所有家庭聯名購房者都需要具備購房資格。這被業內人士解讀爲，官方“圍堵”假結婚獲得購房資格行爲。
1月23日晚間，住建局再次緊急發佈加強商品住房購房資格審查和管理的通知。通知共有八條，除強化此前推出購房意向登記系統外，又提出嚴格審查購房人資格，收入證明、徵信報告、購房款來源等更爲細化的規則。
上海交易流程拉長，銀行放款明顯放緩
那些受影響的購房者，瞬間接力貢獻了一個又一個鮮活的案例。比如上海，短時間內“離婚”現象明顯增多，但同時也“尷尬”倍出，眼看着只差幾天就要網籤，但首付瞬間從三成五增加到了七成。
受訪者李慧告訴記者，她是去年12月底離的婚，淨身出戶，但前夫和自己名下都有一套婚前的房屋，現在她直接成了被限購對象，要3年後才能買房。李慧說，她是真離婚，而非作假。
另一名受訪人吳怡，也因爲離婚而被限購。她於去年5月離婚，和父母在黃浦區有一套共住的房子，因爲有改善需求，於11月將房子作價500萬元售出，隨後在寶山上海大學附近相中了一套二手房，總價680萬元，交了20萬元定金後和中介約定1月底網籤。
吳怡告訴記者，因爲下家遲遲沒有給足首付款，導致她的首付款也無法到位，從去年11月份拖到現在。沒想到結果是，沒有首付款不能網籤。而她雖然有資格買房，首付卻從原先的三成五增加到現在的七成。現在，該小區房子普遍漲了30萬元左右。
吳怡很着急，她給記者算了一筆賬，如果去掉稅費和裝修的花費，用自己手上現有的錢去置換，結果買到的房子，可能還不如原先的房子。
這也讓吳怡陷入了兩難境地，如果不買，就要毀約，她就得倒賠對方20萬元定金，如果買，首付又該去哪裡湊？
除了被新政限購，更多購房者則因爲二手房增值稅免徵年限提高而受影響。馬原今年40多歲，是家中獨子，父母已年過70，原先居住在寶山一套上世紀八九十年代的老公房裡，因爲樓層太高，在去年11月賣了房想換個低樓層。
當時，馬原的房作價245萬元，同月在長寧置換了一套同等價格的房子，簽了居間合同，價格240萬元。“但因爲寶山的房子1月20日纔拿到首付款，所以晚了幾個月，沒想到突然來了新政，要多交12萬多的增值稅。”
馬原告訴記者，現在不買損失20萬元，買的話要湊12萬元，自己是純剛需，本來已經捉襟見肘，現在很犯愁。
張靜是2020年應屆畢業生，因爲上海放開了大學生落戶政策順利拿到了上海戶口，成了新上海人。去年12月，她相中了楊浦區黃興公園附近一套2房，總價600多萬元。她告訴記者，當時家裡人七拼八湊，攢夠了350萬元首付，但新政下來之後，自己那套房子滿2不滿5，契稅從6萬元直接增加到近40萬元，中介費12萬元。
除了新政涉及稅費對提高了交易成本，流程拉長帶來的影響也不容忽視。前述陸店長告訴記者，新政之後，面臨的最大問題就是放款明顯放緩。
其所在門店位於浦東較爲熱門的花木板塊，新政之前，整個交易流程都比較短，大部分爲置換客，他所經手的交易時間基本控制在一個半月以內，銀行從審批貸款到放款差不多20多天就能完成流程。
如今，銀行這邊沒有具體放款日期，他先後諮詢了所在區域的農商行、建行、交行等幾大主要銀行，得到的答覆是，具體什麼時候放款未知，已經網籤的可能要等到4月份左右。
陸店長估計，現在整個交易流程走完，保守估計需要3~5個月時間，新掛牌的房源比原來增加了交易時間，而且新掛牌房源量會更加充足。
“這直接導致置換的房東首付款不到位，手裡面有幾個案子都是這個情況。也有幾組客戶在新政前沒有完成網籤，導致解約。無條件解約有些客戶之前可以做成首套，現在屬於二套，目前也在等銀行細則出來。哪怕是解約或者進行糾紛處理，也要等到年後了。”
陸店長告訴記者，單純增加稅費，會聯繫雙方協商解決，一人承擔一半等靈活方式，根據每個不同案例，看誰願意，但現在的情況是，交易雙方還是在僵持階段。
一個顯著的變化是，原來房東基本是坐地起價的狀態，每隔幾天，20萬~50萬元一跳，現在價格雖然沒有向下浮動，但已經不跳了，房東也願意坐下來議價。
陸店長預計，未來一兩月，隨着價格回調會有一大批房源重新掛牌出售。
上海鏈家公佈的一週（1.25~1.31）各項二手房數據顯示，成交套數環比下降26%，成交均價環比下降2%，掛牌量下降16%，帶看量下降11%，新增客戶量下降8%。深圳審覈非常嚴格 投機者被“嚇退”
而深圳12名涉嫌造假購房者的通報和嚴查8條等官方緊急打出的嚴查四連擊，“嚇退”了部分準備並不充分的投機者。
這一點，從近日備受關注的前海片區兩個網紅盤公佈的認籌和棄選數據，也可見參與方均已進入謹慎狀態。
曾引發新華社等媒體點名的代持搶房項目潤璽，去年11月公佈入市房源1171套，共有15036批認籌人數，9687人入圍參與公證搖號，房源認籌比約爲1：13，房源入圍比約爲1：8。
而今年1月下旬完成選房的天健悅桂府、前海天境花園項目認籌人數已大幅下降。天健悅桂府入市的427套房源，均價約10.3萬元/平方米，總價約1068萬~1973萬元/套，最終入圍客戶1170批，其中無房客戶共1134批，有房類共36批，房源入圍比約爲1：2.74。
剛完成線上選房的龍光前海天境花園，推售房源住宅1003套，162套商業，住宅均價11.2萬元/平方米，總價是1153萬~1743萬元/套，最終入圍客戶2857批，房源入圍比約爲1：2.85。
與此同時，深圳近期項目發出的銷售公示幾乎都明確地提示了衆多不規範購房操作的風險，如出現虛假、僞造、無法持續有效等影響購房客戶購買本項目物業的情形，或發現客戶存在衆籌、代持等購房行爲，將沒收定金，並抄送徵信部門。
一位開發商人士告訴記者，年底入市的衆多網紅盤在審覈中都非常嚴格，也有銀行工作人員進駐審覈資料，其中不乏審覈不通過又反覆提交資料的人，甚至也有意欲全款的購房者，但因不符合最新審查通知中償債收入比而被勸退。不僅審覈更加嚴格，這次網紅盤購房者的最低社保或個人所得稅，入圍所需的月數相較潤璽也更久。
值得注意的是，與此前潤璽睡過頭被迫棄選不同的是，前海兩網紅盤線上選房時主動棄選的人一下多了起來。
美洋是幾十位棄選者中的一人。搖中之後，美洋並沒有傳說中中彩票的感覺，一方面她對前海目前交通、商超、教育等並不完善配套不太滿意，另一方面，她擔心還貸過程中的風險。她說，雖然在四處諮詢時，朋友多以價差、區位等理由勸她買入，但她最終還是選擇了放棄。
對於棄選之後的購房計劃，美洋表示，不貸款，全款買入低總價的萬豐海岸城。
（爲保護個人隱私，文中受訪人物均系化名）
記/者/手/記
樓市虛火有望降溫
高調“千萬剛需房”潤璽被官媒點名後，深圳新房市場相對冷寂了一段時間，大家都在等官方的調查結果和傳說中的加碼調控政策。
1月中下旬，處罰通報和提示終於密集而至，與通報相隨而行的幾個新盤即將入市的消息卻再度掀起市場的打新熱度。有多熱呢？傳說中的11萬人審覈、200個月社保、開發商報警等等，成爲深圳街頭巷尾大家都討論的話題。
與此同時，上海、深圳等的房地產市場調控頻頻。如“滬十條”封堵假離婚購房的漏洞、將法拍房納入限購範圍；深圳提出八項樓市調控措施，堵住投機漏洞。
可以看出，這一輪調控，主要在“打補丁”，針對各地突出的市場炒作行爲，對政策細節進行升級優化。同時，政策傾向通過多渠道減緩供需矛盾，督導落實城市主體責任。
的確，在長期的市場調節下，目前的樓市整體秩序是規範向好的，只是在個別城市、部分熱門區域，一些樓盤與二手房存在被炒熱的情況來看。而且，這輪炒作很大程度上，源自部分自媒體、中介的牟利攪亂，誤導預期。
所以這一輪政策補丁，切口相對較小，使得殺傷力更精準，不會誤傷旁人。
而在這些更爲精確的調控政策下，多重利空影響，上海、深圳樓市的虛火或得到降溫，不過具體的市場反應仍有待觀察。
其實資本趨之若鶩，並非產品或設計有多出挑，而是名校加持、價格倒掛等衆多因素影響。令購房者欣慰的是，官方改變了遊戲規則，開始精細化指導。
2021年，剛需會有很多機會上車嗎？這一開放而又複雜的問題，留給市場回答吧。