樓市重大利好持續釋放：滬廣深新政先行，“銀十”可期

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道近日央行明確要調整房貸政策、中央政治局會議強調要促進房地產市場止跌回穩。9月29日，住房城鄉建設部發聲，強調要支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。

當晚，上海、廣州、深圳發文跟進，三地新政涉及優化限購、降低首付比例、降低增值稅免徵年限等多個方面。北京新政呼之欲出。9月30日，房地產板塊開盤掀起漲停潮，信達地產、新城控股、綠地控股等十餘股當日盤內觸及漲停。

在調整限購方面，廣州全面取消限購，上海和深圳則分區優化限購。上海將非滬籍居民購買外環外住房的社保年限從滿3年降低到滿1年，並提升居住證購房待遇，在限購政策基礎上在自貿區臨港新片區增加1套房的購房資格。深圳戶籍家庭和單身人士在原有限購政策基礎上，在外圍區域可再購買1套住房；非深圳戶籍家庭在繼續限購1套基礎上，在中心區購房的社保或個稅年限從3年降低爲1年，外圍區域不再有社保或個稅要求等。

在降低首付比例方面，上海首套房首付比例從20%降至15%，二套房首付比例從35%降至25%，差異化政策區域首付比例從30%降至20%。深圳首套房和二套房首付比例分別降至15%和20%等。

除了市場關注度最高的限購和房貸政策調整之外，上海和深圳均將增值稅免徵年限從5年降低到2年，上海新政還涉及存量房貸利率調整、取消普宅和非普宅標準等。深圳新政還涉及商住房和商務公寓可上市交易等。

在中指研究院政策研究總監陳文靜看來，三地政策着力增加購房需求總量、降低購房門檻、降低購房成本，整體政策力度在預期之內。

陳文靜談到，限購的優化有望促進更多住房需求進入市場，上海外環外市場活躍度有望回升，廣州和深圳市場也有望開啓一段時間的修復行情。信貸政策的優化進一步降低了購房者的購房門檻和購房成本，有助於帶動剛需和改善性住房釋放。

上一輪政策效用逐漸減弱，近期一線城市市場面臨調整壓力。克而瑞數據顯示，今年第三季度北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅分別成交106萬平方米、143萬平方米、176萬平方米和100萬平方米，環比分別下降7%、22%、9%和2%。今年前三季度，四地新建商品住宅累計同比降幅在11%~35%之間，其中北京和上海降幅均超三成。整體看一線城市房價也尚未止跌。

在庫存方面，據前述機構數據，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化週期僅爲13.4個月，目前因前期優質供應已消耗殆盡，加之改善客羣階段性疲軟，整體去化週期同比去年依舊接近翻番。廣州、深圳8月末去化週期均在20個月以上。

9月24日央行明確要降低存量房貸利率，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。9月26日召開的中央政治局會議強調，要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率。

9月29日，央行再次發文，存量房貸利率下調方案正式落地，10月31日前商業銀行將統一對存量房貸利率實施批量調整，11月1日起，存量房貸價款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，接下來存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，有利於促進房地產市場儘快止跌回穩。

重大利好信號持續釋放，陳文靜表示，最近幾天部分項目諮詢量、帶看量出現明顯回升，但整體尚不明顯。本次上海、深圳、廣州快速跟進樓市新政，也是積極響應中央政治局會議的具體表現，北京的新政或已在路上，政策內容或涉及優化限購政策、降低首付比例等多個方面，上海、深圳限制性政策依然具備優化空間。

陳文靜表示，預計10月各地房地產市場活躍度有望提升，也將進一步帶動全國房地產市場活躍度修復。但如果要推動全國房地產市場止跌回穩，預計仍需更多政策落地。