互聯網房產中介到底動了誰的奶酪？
文/王新宇
近日，中國最大的房地產垂直網站搜房網被曝出大批量裁員，被裁的對象多是搜房網今年重點打造的二手房業務，在高舉“租房免佣金”“交易0.5%佣金”的旗號下，這次裁員時間引起了業內的廣泛關注。除了搜房之外，以愛屋吉屋、鏈家網、Q房網等網站，均推出了自己的互聯網中介業務，面對搜房的這次鉅變，互聯網中介模式再次引發爭議。
互聯網中介動了誰的奶酪
作爲房地產行業的三級市場，存量房交易一直是樓市起落的風向標，由於流程相對固定，行業從業門檻較低，新房市場一旦下滑，就能看到傳統二手房中介大量關門倒閉，等到樓市復甦再繼續拓展，多數業內人士認爲，過去的中介行業，基本是“靠天吃飯”。
早期，主流的垂直網站，一般僅爲二手房中介提供信息發佈服務，即收取所謂的“端口費”，類似於鏈家、我愛我家等品牌中介企業，均是搜房之類垂直網站的重要客戶，由於在PC時代，垂直網站流量優勢明顯，其他中小中介也不得不與之合作，“端口費”成爲垂直網站二手房行業的重要收入來源爲了保證自己公司、區域或者所屬小區的房源能在網站房源列表靠前出現，傳統中介會不斷上傳和更新房源信息，因爲多數系統會默認新發布的房源靠前顯示，這也給未來的互聯網中介的數據造假埋下伏筆：傳統中介公司之間的競爭非常惡劣，爲了吸引買房人活着租客，編輯明顯低於市場價格的房源信息，誘導客戶打電話，就是中介行業的潛規則。
根據目前的收費規定，在北京，傳統中介收費相對較高，比如在北京，一套二手房交易，基本交易佣金在2.5%—2.7%之間，按照一套普通公寓400萬計算，中介公司可以收取10.8萬的交易佣金，落到經紀人手中的數字也不菲，一個普通中介經紀人，一年銷售三套左右房源，加上日常底薪，也是一筆不錯的收入。但實際上，由於公司分配製度，以及交易的效率問題，並不是所有經紀人都能拿到高薪，如果不能完成業績考覈，自然會被公司辭退，傳統中介的人員流動性便是由此造成。
首先提出互聯網中介交易費降低的並不是搜房，而是起源於上海的愛屋吉屋網站，提出了1%的交易佣金，並且提高了傳統中介經紀人的底薪，一舉打破傳統中介的價格體系，搜房等網站也隨後跟進，讓傳統中介措手不及，迅速通過低價，佔領了一定市場地位。
市場是不會說謊的，對於傳統中介行業，互聯網的介入不僅僅帶來的是低價衝擊，更多的是通過互聯網技術影響了行業，變革了交易方式。
比如：
1. 交易不再需要去門店，移動端LBS技術，隨時隨地查看房源信息，與經紀人建立聯繫。而傳統中介的門店、辦公費用、人員工資，都是沉重的負擔，一般城市越大，爲了市場規模，門店數量也越多，成本等比增加，利潤率會受到較大影響。
2. 交易效率提升，互聯網的無邊界屬性，讓互聯網中介公司的員工，可以不侷限於所區屬的門店，通過完善的後臺系統，利用算法進行員工的時間、工作地址分配，互聯網中介高底薪的背後，實際上是更加高效的服務頻率和成交結果。這也就意味着，傳統中介受到門店區位侷限，一個店的中介經紀人交易範圍都受到限制，效率自然低，畢竟最終的二手房交易與接觸的客戶數量、帶看頻率、房源質量等因素息息相關，互聯網給了中介交易更大的空間。
3. 底薪的提高，讓互聯網中介會有更好的挑選優質經紀人的機會，也讓經紀人有安全感，只要努力，在傳統中介不是每個月都能保證的收入，有了保障，也讓生活更加有尊嚴。
沒有門店，僅僅是互聯網中介的優勢之一，利用互聯網技術提升了交易效率，降低了成本纔是核心。
所以，新的互聯網中介模式出現，就取得不錯的成績，根據上海房產交易中心數據統計，2015年9月份，上海存量房交易額前三名分別是：德祐、中原和滿懿，比例分別是18.5%、10.36%和7.28%，滿懿就是愛屋吉屋，從數據上看，與第二名的差距並不大，這個數字可以說明新模式的市場認可。
低價背後的隱憂，互聯網中介還能挺多久
這次搜房的大裁員，搜房官方表示，是由於發現有員工合同造假，不得已而開除處理，包括上海、北京、成都等地區公司被裁員工紛紛在公司附近抗議維權，作爲上海總部，面對造假採取補救措施，管理層的裁員之舉，也是正常，這也是從去年莫天全宣佈轉型後的風波之一，在這之前，搜房與中介行業的關係持續惡化，比如：鏈家宣佈停止與搜房的合作，福建等地行業協會宣佈封殺搜房，各地中介經紀人衝擊搜房辦公室等事件。
刷單，似乎近年來已經成爲互聯網創業的一大毒瘤之一，互聯網行業還存在謊報融資額度、補貼換用戶等傳統行業看不懂的方式，隨着股市的下跌，資本市場轉冷，國內的互聯網行業燒錢風也有所改變。
通常的互聯網中介的造假方式多與房源和成交有關，大多出於以下原因：
1. 房源數據作假，填報虛假房源、重複房源
2. 高價收房，即儲備房源，但是由於不能週轉造成空置率過高。
3.利用老成交數據，做新合同，比如新招聘中介經紀人，用未入職前的業績，進行合同謊報，只要合同內部備案，也算合同金額。
4. 跳過公司，接私單
5.急迫過度承諾，或者隱瞞關鍵信息，最後遭受投訴。
與傳統中介相比，互聯網中介公司的數據造假，多爲公司默許，爲了完成對資本市場的承諾和粉飾數據，但互聯網公司大多比較重視用戶體驗，與傳統中介相比：陰陽合同、強買強賣、條款陷阱、吃差價、威脅等不良手法相比，環境已經淨化很多，類似搜房這樣的大公司，對於這些不良現象，至少這次裁員的表態，還是值得讚賞的。
互聯網中介的未來在哪裡？
通常，中介經紀人經常遭受常人異樣的眼光，互聯網方式的介入，提升了行業的效率，但是同樣與傳統中介公司發生了激烈的衝突，因爲有利益之爭。
從目前互聯網中介從業環境來看，大多互聯網中介公司還是從傳統中介招聘員工，然後進行統一訓練，比如鏈家網，就在沙河租設訓練基地，軍事化訓練，用標準化去提升服務質量，但由於中介行業的亂象問題，不是一朝一夕能順利解決的。
能看到的趨勢是：
1. 通過高薪、互聯網叢林法則篩選出符合未來需求的經紀人
2. 互聯網中介減少傳統中介經紀人的使用，自我培養更具有服務意識的從業者。
3.通過大數據、雲計算等技術手段，用標準化的產品和服務，減少灰色部分的發生可能性。
長遠來看，我們不能因爲一些中介亂象就徹底否定一個新興行業，因噎廢食，展望未來，中介行業同樣具備房產行業所提倡“去中介化”方向，隨着中介交易的法律法規的完善，獨立經紀人、社區經紀人將會成爲行業的主流，當下的互聯網中介平臺也會從管理職業經紀人，變爲爲經紀人服務的交易平臺的趨勢轉變，做中介的可能不是年輕人，也有可能是社區裡面看門的老大爺，類似美國等發達國家，這樣的獨立經紀人模式纔是主流，從互聯網的規律來看，這樣的方式會更輕，對於中介經紀人，這將是一份有尊嚴，能值得服務一輩子的行業。
這些，都是目前傳統中介公司所不具備的，在成本和技術優勢上，互聯網公司更具有先機，中介的准入門檻低、政府監管到位給用互聯網手法改造製造了機會，所以互聯網中介行業對於中介的改變並不是毀滅，而是充分的進化！
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