個人交易自住房地享400萬免稅額 須符三要件

財政部高雄國稅局表示，依所得稅法規定，個人交易房屋土地若同時符合三大要件，計算課稅所得新臺幣400萬元內可免納所得稅，超過400萬元則就超過的部分，按稅率10％計算應納稅額。

條件一是個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。二是於交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。三是個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

民衆如果沒辦法符合三大條件，適用稅率則是按照持有期間規定的稅率計算應納稅額。

舉例來說，陳先生在2017年2月1日以1,200萬元買入A屋，支付契稅等必要費用20萬元，由陳先生及21歲女兒設籍居住，陳先生於2019年10月1日因故搬至他處並將戶籍遷出，僅剩女兒設籍居住。

之後陳先生在2023年6月15日以1,800萬元將該屋出售，出售移轉費用30萬元，土地漲價總數額50萬元。

國稅局說明，陳先生雖持有A屋超過六年，且女兒有設籍居住，但他本人未設籍並居住連續滿六年，且其女兒爲「已成年子女」，不符合相關自住房地租稅優惠條件適用主體，因此要用房地合一稅計算應納稅額。

即陳先生的課稅所得＝成交價額1,800萬元-可減除成本1,220萬元-出售移轉費用30萬元-土地漲價總數額50萬元＝500萬元；應納稅額＝500萬元x稅率20％（持有期間超過五年未逾十年)＝100萬元。

高雄國稅局提醒，個人自住房地租稅優惠400萬元免稅額的適用須本人或其配偶、未成年子女在交易該房地前設戶籍並實際居住連續滿六年，如僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋，即不符合條件。