房產早參 | 上海發佈9條房地產新政，首套房首付比例最低20%；深鐵集團聯手南山國資22.35億元接盤萬科深超總地塊
每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝
| 2024年5月28日 星期二 |
NO.1 上海首套房首付比例調整爲不低於20%
5月27日，上海市印發《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及調整住房公積金貸款額度等九條政策措施。其中，將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整爲“連續繳納滿3年及以上”；將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域，非滬籍單身人士購房區域則擴大至外環內二手住房；取消離異購房合併計算住房套數規定，對夫妻離異後購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數；首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，最低首付款比例調整爲不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款利率下調5個基點，最低首付款比例不低於35%。
點評：上海發佈的房地產新政是針對當前市場需求和實際情況的調整。降低首套房首付比例和調整非滬籍居民購房政策能夠一定程度上刺激市場需求，吸引更多的購房者入市，對於釋放居民的購房需求，促進房地產市場平穩健康發展至關重要。同時，這些措施在穩定市場預期、增強市場流動性方面將起到很好的作用，有利於改善當前的房地產市場狀況。
NO.2 深鐵聯手南山國資接盤萬科深超總地塊
5月27日，深圳公共資源交易中心發佈公告顯示，萬科轉讓的深圳灣超級總部基地T208-0053宗地使用權由深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司以掛牌價22.35億元聯合競得。萬科方面表示，此次交易是公司堅決落地瘦身健體一攬子方案的舉措之一。通過交易完成，有助於減少非主業資產對資金的佔用，聚焦資源做好、做強三大主業。深鐵集團參與競得項目土地使用權，體現了大股東以市場化、法治化的方式真金白銀支持萬科。萬科堅定看好深圳，將爲深圳產業發展和城市建設繼續貢獻力量。
點評：在當前房地產市場去槓桿的大背景下，萬科通過處置非核心資產來優化資源配置，降低了不必要的龐大資金佔用，減輕財務壓力，是符合公司長遠發展的策略。同時，深鐵集團作爲國企的介入，也體現了國資在支持地方重大項目發展中的作用，有助於提升項目的發展質量和社會影響力。
NO.3 4月百城新房庫存去化週期爲26.5個月
易居研究院近日發佈報告顯示，4月份，全國百城新建商品住宅庫存去化週期即存銷比爲26.5個月，即按照既有的銷售速度，目前市面上的新房庫存規模需要26.5個月時間才能消化完。報告認爲，5月17日央行等四部門出臺新政，涉及降低首付、降低房貸利率、下調公積金利率和推進“以購代建”模式等，各地售樓處的反饋情況是，去庫存的動力已經在增加。隨着政策和價格的調整，以及新的去庫存資金加快進入，去庫存節奏有望加快。
點評：市場上供大於求的狀況尚未得到根本性改觀。但隨着貸款政策的放寬，增加的流動性預計將會促進市場去庫存。從政策效果來看，短期內市場可能出現活躍現象。然而，去庫存週期能否實際縮短，還需觀察後續銷售數據及市場反應。
NO.4 福建102個白名單項目已發放貸款58億元
5月27日，據福建日報報道，目前福建地區兩批“白名單”項目共計102個，涉及的實際融資需求爲226.91億元。其中，已有58億元貸款發放，65個民營房地產企業項目獲得累計授信114.62億元。對於尚未達到“白名單”標準的項目，銀行機構正在考慮實施“告知承諾+容缺辦理”等審批服務機制，並尋求地方政府的解決方案。
點評：福建“白名單”項目獲得貸款支持，是金融機構響應國家支持房地產市場平穩健康發展政策的具體舉措。從中可以看出，一方面地方政府和金融機構通過實施“白名單”制度釋放了對房企融資的部分信號；另一方面，白名單項目的融資需求與實際放貸額度之間還存在較大的空間，表明房地產企業融資需求依然旺盛，信貸資源的有效配置將是接下來的關鍵。
NO.5 佳兆業清盤呈請聆訊延期至6月24日
5月27日，佳兆業發佈清盤呈請聆訊延期公告稱，呈請（經修訂）的聆訊已進一步延後至6月24日。據佳兆業此前公告，高等法院已批准有關將花旗國際有限公司替代爲呈請人的申請，替代呈請人已獲許可提交及送達一項針對佳兆業的重新修訂呈請書。該呈請是關於佳兆業所發行2023年到期的10.875%票據未償還本金7.5億美元及應計利息尚未償還事宜，重新修訂呈請的聆訊已延期至4月29日；有關原呈請的撤銷申請經各方同意已被駁回。
點評：佳兆業清盤呈請聆訊的再次延期，揭示出佳兆業面臨的財務困境以及解決方案需長時間協商的現狀。延期有可能爲公司贏得更多的時間來解決債務問題，同時也可能是與債權人進行深入溝通和妥協的過程。但整體來看，這仍然體現出房地產企業債務重組過程中的複雜性和不確定性。
NO.6 旭輝控股與債券持有人達成債務重組協議
5月27日，旭輝控股發佈公告稱，公司已與債券持有人小組就全面提案主要條款原則上達成一致。公司持續與由其多家境外貸款銀行組成的委員會及其顧問安邁融資和Allen Overy Shearman Sterling進行磋商，且與協調委員會的磋商已取得進一步進展。公司稱，公司與協調委員會已同意向下一階段推進，以4月公告公佈的條款爲基礎，協商及商定正式文件。今年4月，旭輝控股發佈的公告顯示，“全面提案”涉及6個選項，包含了本金削減、債轉股及發行新債券或貸款，目標削減約33億美元至40億美元的境外債務。公司將尋求納入人民幣計值的貸款選項，以配合境外貸款方的不同需要。此外，該提案內的長端貸款選項，結合公司自境內房地產項目白名單機制可獲得的融資支持，預期將進一步降低集團日後的整體財務成本。
點評：這是對公司財務結構進行優化調整的重要步驟，這樣的重組有助於緩解企業的債務壓力，並提高企業的經營靈活性。旭輝控股的債務重組方案涉及多重選項，顯示了公司求生存與發展的緊迫性。這一策略在當前中國房地產市場去槓桿的大背景下顯得尤爲必要，旭輝控股未來能否通過此輪重組獲得新生，取決於債轉股、貸款重組等多方面因素的有序推進和有效實施。