地塊分化明顯、房企參拍意願降低，上海三批次土拍首輪196.9億收官

10月12日，爲期兩天的上海三批次土拍首輪出讓活動正式收官，本次土拍共出讓7幅宅地，成交金額約196.9億元。其中，4幅地塊進入搖號環節，1幅地塊溢價成交，2幅地塊底價成交，央國企包攬全部地塊。

上海三批次土拍今日迎來第二場兩宗宅地的競爭，本輪供地最搶手的當屬長寧程家橋地塊，這幅位於長寧西郊的地塊吸引了包括招商、保利、中海、華潤、中鐵建、中鐵置業、越秀、新長寧在內的8家房企參與競爭。

該地塊佔地面積1.8萬㎡，容積率2.0，建築面積3.6萬㎡，起始價24.64億，起始樓面價6.85萬/㎡，銷售指導價11.8萬/㎡，裝修標準4000元/㎡。該地塊經過21輪競價觸發最高限價。

在競報高品質建設環節中，8家房企競買人均接受綠色建築二星級和零能耗建築的上限指標及8%公租房上限比例，並進入搖號環節，最終新長寧集團幸運搖中該地塊，成交總價27.1056億元，成交樓面價75350元/㎡，溢價率10%，房地聯動價118000元/㎡。

相比之下，青浦朱家角地塊的熱度要略遜一籌，最終同濟以11.09億元摘得，溢價率2.12%。

總體來看，上海本輪土拍表現波瀾不驚，從熱度上來看較此前略有降溫，優質地塊熱，遠郊地塊冷的情況依然存在。

回顧今年前三批次的土拍，三批次首輪土拍無論是地塊數量上，還是房企報名數量都不及前兩批次土拍活動。雖然地塊的出讓數量不多，不過出讓體量並不低。其中，青浦區金澤地塊的出讓面積接近20萬方，而在下一回合待出讓地塊中，徐匯濱江地塊的體量也高達135175.20㎡（地上出讓面積）。

另一個值得關注的現象是，本輪土拍儘管被央國企包攬，但在新規下，並未出現聯合拿地的情況，這是上海執行集中供地以來從未出現過的。多幅熱門地塊被資金雄厚的頭部房企拿下。

本輪土拍首次引入了 “競品質”環節，這意味着地塊對參拍房企的品質有更高約束，同時也會壓縮房企的利潤空間。在此背景下，核心區域地塊依然“搶手”，紛紛破頂進入搖號環節。

值得一提的是，第三批次土拍的下半場還有10幅地塊待出讓，總出讓面積約57.5萬㎡，起始總價約467.899億元，其中就有重磅的徐匯濱江中城地塊，現場交易會將於10月24日舉行。

附：上海三批次土拍首輪成交匯總