存量房貸利率10月底前下調“到位”，銀行將面臨新一輪息差考驗？
21世紀經濟報道 見習記者程維妙 北京報道
9月29日晚間，央行樓市新政四箭齊發，其中備受矚目的存量房貸利率調降時間表出爐，將於10月31日前實施批量調整。截至9月30日中午，已有至少15家銀行發佈公告，具體操作細則擬於10月12日發佈。
綜合各機構公告，本次調降的思路爲首套、二套房存量房貸款利率統一批量下調。另一種“轉按揭”的思路，在央行公告中也被提及，批量調整完成後，借貸雙方可按照公告，自主協商、動態調整存量房貸利率，後者更突顯市場化原則。據央行行長潘功勝此前透露，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。
房貸是各家銀行長期穩定的生息資產，時隔一年再次統一調整，外加後續“轉按揭”空間打開，銀行的息差壓力再受關注。
有機構預測此次存量房貸利率調降對淨息差的拖累在6個基點左右；也有受訪人士表示，考慮到近期降準降息落地，節省了銀行負債成本，且“轉按揭”細則尚待落地，預計本次調整對銀行整體影響有限，息差有望保持基本穩定。
權威人士表示，此次批量調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄後，提前還貸會明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。綜合考慮，對銀行淨息差的影響基本中性。
30萬億存量房貸利率將下調，或拖累銀行淨息差6bp
“9月24日國新辦發佈會透露存量房貸利率下調後，客戶諮詢量暴增，都在問什麼時候落地，自己月供能減多少。”9月29日下午，一家股份行北京分行的客戶經理對記者稱。
當日晚間，央行樓市新政四箭齊發，明確各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。根據市場利率定價自律機制同時發佈的倡議，除北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其餘存量房貸利率均可以下調爲LPR-30BP的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以調整至新發放房貸利率政策下限。（政策解讀詳見：存量房貸利率何時降、怎麼降？來看簡明版“六問六答”→https://m.21jingji.com/article/20240930/herald/2751965a5deb3a733e3184e731a52aef.html）
本次調整預計平均降幅在50bp左右。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸爲例，節約借款人利息支出每年約5600元。潘功勝預計，本次存量房貸利率下調將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大約1500億元左右。
“結合預計平均降幅爲50bp、每年可節約1500億元利息支出，（銀行存量房貸）調整規模或在30萬億元，佔2024年上半年存量按揭貸款的80%左右，此次調整或拖累上市銀行淨息差6.1bp。”東方證券分析師屈俊表示。
不少機構預測的淨息差影響幅度都在6bp上下。開源證券首席分析師劉呈祥認爲，存量按揭利率下調，預期拖累2025年淨息差5.41bp。根據上市銀行2024年上半年靜態數據測算，存量按揭利率下調50bp的情形下，預期拖累2025年國有行、股份行、城商行、農商行淨息差分別爲6.06bp、4.54bp、2.8bp、2.77bp。中國銀行研究院測算，如果存量房貸利率下調50bp，將導致銀行淨息差降低7bp，營業收入下降3%，淨利潤減少6%。
不過市場上也有相對樂觀的看法。招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼分析稱，今年以來隨着存款利率持續下調和整治“手工補息”等政策效應顯現，銀行資金成本已經有所降低。近日央行宣佈降準降息以及推動存款利率繼續下降，都將進一步降低銀行成本。因此，此次存量房貸利率集中調降，對銀行整體影響有限，息差有望保持基本穩定。
可對衝提前還貸現象，整體影響中性
從去年9月一輪存量房貸利率下調，到本輪下調落地前，銀行淨息差壓力都是繞不開的話題，也被一定程度上視爲下調阻力。
原因在於，目前銀行淨息差已處於低位。國家金融監管總局發佈的2024年二季度銀行業保險業主要監管指標數據顯示，我國商業銀行淨息差爲1.54%，與去年同期相比，下降20bp。這一息差水平已突破了《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中自律機制合意淨息差1.8%的臨界值。若按上述機構測算的6bp影響幅度，銀行淨息差將進一步收窄至1.5%以內。
但另一邊，存量房貸利率與新增房貸利率的利差仍然存在。據央行此前公佈的數據，去年存量房貸利率下調後的加權平均利率爲4.27%，平均降幅73bp，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。不過今年5月17日全國層面房貸利率政策下限取消後，除北京、上海、深圳3個一線城市外，其餘城市首套和二套房貸利率下限均取消，新增房貸利率快速下行，一些城市的首套房貸利率甚至跌破3%，存量與新增的利差再次走擴。
“高位站崗”的存量房貸用戶再度掀起一輪提前還貸潮。北京的祁先生告訴記者，排了近3個月的隊，於今年8月辦理了提前還款。前述股份行北京分行客戶經理稱，截至目前，年內分行下面大約有70%左右的支行按揭貸款是負增長，“就是增量少，提前還款多。”
從銀行中報披露的數據看，截至今年6月末，42家A股上市銀行個人住房貸款餘額共計34.04萬億元，較2023年末減少3190.63億元。一方面是房貸投放有所回暖，另一方面就是高早償率拖累了規模增長。中金公司近期統計數據顯示，銀行按揭早償率位於14%左右的高位，並且可能存在使用消費貸和經營貸置換按揭的空間。
“新老房貸利差收窄後，提前還貸現象可能明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。綜合而言，對銀行淨息差的影響基本中性。”權威人士指出。根據央行今年7月發佈的《區域金融運行報告（2024）》，去年8月全國個人住房貸款提前還款額達到4324.5億元，8月31日政策出臺後，9-12月房貸月均提前還款金額較政策出臺前下降10.5%。
在9月24日國新辦發佈會透露存量房貸利率下調後，也有部分存量房貸客戶撤回提前還貸申請，準備觀望細則落地。北京的王女士9月30日告訴記者，她原本申請了10月13日提前還貸，現在準備等到10月12日看下各家銀行出臺的細則，再決定要不要取消提前還貸的申請。
董希淼表示，商業銀行應立足自身稟賦和比較優勢，優化金融資源配置，努力挖掘新的增長點，通過“以量補價”的方式提升淨利息收入並大力發展中間業務，提高穩健發展能力和服務實體經濟質效。
一家國有大行研究人士也對記者表示，本次央行四箭齊發是一次重大決策，旨在帶動房地產止跌回穩，並明確了下一步動態調整存量房貸利率的市場化機制。“不應從短期計算誰賺一點還是虧一點，而是看長期發展。比如你買了房，後續還會裝修、買電器，房地產的復甦能帶動上下游產業鏈發展，進而推動經濟恢復發展。長期來看，銀行應從發展中找機會，形成良性循環。”
（本報記者邊萬莉對本文亦有貢獻）