存量房貸利率到底怎麼調

9月29日晚間，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》）。

根據《倡議》，各商業銀行應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，對於LPR基礎上加點幅度高於-30BP（基點）的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

各銀行不晚於10月12日就要發佈操作細則，及時迴應客戶關切。值得一提的是，去年存量房貸利率也曾進行過一次統一批量調整，今年已是第二次。

爲了從根本上解決新老房貸利差問題，央行同日發佈公告，對現行房貸利率定價機制進行優化，允許借款人和銀行協商變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，同時，取消房貸利率重定價週期最短爲一年的限制。

什麼時候調？

10月31日前統一批量調整

《倡議》提出，各商業銀行應認真落實倡議要求，抓緊制定實施方案，主要商業銀行原則上應於倡議發佈當日對外發布公告，不晚於10月12日發佈操作細則，及時迴應客戶關切。

各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，對於LPR基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

涉及哪些房貸？

所有存量房貸都涉及

《倡議》提出，各商業銀行應儘快完成合同文本變更、系統改造等前期準備工作，確保如期完成存量房貸利率調整相關工作。鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，爲借款人提供便利。

值得一提的是，去年的存量房貸利率批量下調涉及首套房貸和“二套轉首套”等客戶，利率更高的二套及二套以上的存量房貸並未涉及。這一次，首套、二套及以上存量房貸都可調整，去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

利率能降多少？

部分二套房貸有望降1%以上

此前，央行行長潘功勝9月24日在國新辦發佈會上宣佈，本次存量房貸利率調整將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。潘功勝當時表示，之所以說是平均，因爲貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，央行預測下降的幅度是一個預期的平均數。

今年5月17日，央行發佈通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限。此後，除北京、上海、深圳外，全國其餘城市均已取消房貸利率下限。根據《倡議》，此輪存量房貸利率批量調整後，大部分存量房貸的利率將降至LPR-30BP的水平，加點幅度本身已低於-30BP的存量房貸此次不會調整。

去年的批量下調中，絕大部分城市的存量首套房貸利率加點數已降至0，所以這次還能再降30BP。去年存量二套房貸沒有調整，而二套房貸的加點數本身就較高。本次調整後，存量二套房貸利率的加點也可降至-30BP，部分存量二套房貸有望下降100BP，也就是1%以上。

月供能降多少？

100萬元25年期大約降800元

潘功勝在國新辦發佈會上指出，銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出。預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

中原地產首席分析師張大偉表示，50個基點的降低，意味着每個存量房貸購房者100萬貸款30年月供減少大約280元左右，30年可以減少利息支出10萬元。

相較於本次調整，大部分存量房貸客戶在明年重定價後更能感受到降息的力度。

若2025年1月1日爲重定價日，假設北京某借款人調整前的存量房貸利率爲LPR+55BP，調整前爲4.75%（4.2%+55BP），2024年10月31日批量調整後利率降至3.9%（4.2%-30BP），一次性下調85BP，2025年1月1日重定價日後將降至3.35%（3.65%-30BP，假定2024年10月LPR降爲3.65%）。

不難看出，這個借款人2025年的貸款利率比2024年下調了140BP，其中85BP是本次批量調整帶來的，剩餘55BP是這一年LPR的下行貢獻的。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸爲例，借款人的房貸利率從4.75%降至3.35%，粗略計算，此前月供約爲5700元左右，調整後月供將減至4900元左右，大約下降800元，全年減少利息支出近萬元。

文/本報記者程婕

統籌/池海波