存量房貸利率調降落地 商業銀行10月31日前完成調整

存量房貸利率調降政策重磅落地，多家銀行火速響應。

9月29日晚間，央行指導市場利率定價自律機制發佈關於批量調整存量房貸利率的倡議，明確各商業銀行原則上應於2024年10月31日前應統一對存量房貸實施批量調整。批量調整後，借款人存量房貸利率原則上將降至不低於貸款市場報價利率（LPR）減30個基點。據悉，批量調整範圍包括首套房、二套房及以上存量房貸，已在去年調整過利率的存量房貸亦包括在內。

招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認爲，存量房貸利率下調，有利於借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意願和能力，也有助於穩定購房者預期，提振市場信心，促進房地產市場健康平穩發展。

與此同時，商業性個人住房貸款首付比例也將下調。央行及國家金融監督管理總局發佈的關於優化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知顯示，對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲不低於15%。各地可以在此基礎上因城施策，自主確定轄區內是否實施差異化的首付比例下限安排。

存量房貸利率將調降

昨日晚間，市場利率定價自律機制發佈倡議：各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，對於LPR基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

例如，北京二套房貸利率政策下限爲，五環以內二套房貸的加點下限爲-5BP，五環以外二套房貸的加點下限爲-25BP。相應的二套房貸在批量調整時，加點分別調整爲-5BP和-25BP。

據瞭解，批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸均可進行調整，去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

同日，央行還發布了中國人民銀行關於完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告（《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》）及答記者問。

央行負責人在答記者問時表示，本次公告調整優化的主要內容在於兩點：一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。二是取消房貸利率重定價週期最短爲一年的限制。

公告內容顯示，借款人申請商業性個人住房貸款時，可以選擇固定利率或浮動利率作爲定價方式。合同約定爲固定利率的，利率水平在合同期保持不變。合同約定爲浮動利率的，利率以最近一個月貸款市場報價利率爲定價基準加點形成（加點可爲負值）。

自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。若未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。

而固定利率商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。公開信息顯示，轉換方式爲將最新LPR轉換爲加點形式，再將加點幅度調整爲-30BP。

在定價週期方面，公告取消了房貸利率重定價週期最短爲一年的限制，對於新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價週期，重定價週期可按年、按半年、按季度。

董希淼指出，從《關於批量調整存量房貸利率的倡議》以及人民銀行的公告看，此次存量房貸利率調整有三個明顯特點：首先，調整對象既包括存量首套房貸，也包括其他存量房貸；其次，不但浮動利率存量房貸可以調整，固定利率存量房貸轉換爲LPR加點形式後也可以調整；再次，借款人可與銀行重新約定重定價週期和加點幅度，從而建立常態化、市場化的調整機制。

央行負責人指出“後續，市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，並維護合同嚴肅性。”

此外，針對調整定價週期，央行負責人表示，符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

預計每年減少家庭利息支出1500億

董希淼測算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸爲例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。這樣調整後，存量房貸利率相當於最新貸款市場報價利率（LPR）減30個基點（即0.3個百分點）。

他進一步補充道，如果考慮到此前人民銀行政策利率下調20個基點（即0.2個百分點），10月21日LPR可能跟隨下降20個基點（即0.2個百分點），在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，降到約3.35%左右，部分借款人房貸利率更將下降100個基點（即1個百分點）以上，這將大幅節省房貸借款人的利息支出。

中金公司則根據上述公告和倡議總結稱，存量房貸利率分兩步完成下調:

第一步，市場利率定價自律機制倡議引導商業銀行10月31日前將LPR加點幅度高於“減30bp”的存量房貸加點幅度批量調整至“減30bp”；第二步，在貸款重定價日，假設10月LPR下降20bp，存量房貸跟隨LPR再次下調20bp。

此外，由於今年5年LPR已下調35bp，對於今年還未重定價的貸款，在重定價日還有另外35bp的降幅。

中金公司表示，以重定價日爲每年1月1日的貸款爲例，假如之前存量利率爲4.75%（當時的LPR4.2%+0.55%），則2024年10月31日進行批量調整後的利率爲3.9%（LPR4.2%-0.3%），下調85bp。

第二步，若LPR保持3.85%不變，則明年1月1日LPR重定價後，利率再下調35bp爲3.55%（LPR3.85%-0.3%），若假設2024年10月21日LPR下降20bp，那麼明年1月1日LPR重定價後，利率再下調55bp爲3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。

此前，中國人民銀行行長潘功勝曾在國新會上表示，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

據其表示，此次存量房貸利率下調預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

“從9月24日人民銀行行長潘功勝宣佈存量房貸利率調整消息到9月29日正式落地，僅僅用了五天時間，速度快、力度大，及時迴應人民羣衆呼聲，有力提振市場信心。”董希淼認爲，從操作上看，預計從10月份開始，銀行將通過短信等方式與存量房貸借款人協商，如果借款人沒有異議，銀行將統一進行批量調整。對多數房貸借款人而言，預計此次存量房貸利率調整無需額外申請、辦理，手續非常簡單、快捷。

各商業銀行10月31日前完成調整工作

按照市場利率定價自律機制倡議書提出的關鍵節點，主要商業銀行原則上應於倡議發佈當日對外發布公告，不晚於10月12日發佈存量房貸利率批量調整操作細則，各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸利率實施批量調整。並鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，爲借款人提供便利。

9月29日晚間，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行集體於官網發佈關於調整存量個人住房貸款利率的公告，表示堅決落實中國人民銀行公告〔2024〕第11號政策要求，積極響應自律機制倡議，正在有序推進存量房貸利率調整工作，將於2024年10月12日發佈具體操作事宜，並於2024年10月31日之前完成存量房貸利率批量調整工作。

而後多家全國性股份制銀行跟進，目前，招商銀行、平安銀行、中信銀行、光大銀行、浦發銀行、興業銀行、恆豐銀行、華夏銀行、廣發銀行、民生銀行、渤海銀行均於官網或微信公衆號發佈關於存量住房貸款利率調整的公告，表示堅決落實《中國人民銀行公告[2024]第11號》要求，積極響應自律機制倡議，正在依法有序推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作。與國有六大行一致，上述股份行也擬於2024年10月12日發佈具體操作事宜，2024年10月31日之前完成批量調整。

另據不完全統計，北京銀行、上海銀行、杭州銀行、徽商銀行、成都銀行、青島銀行、齊魯銀行等多家區域性銀行也發佈了相關公告，後續將陸續推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作。

中金公司認爲，本次房貸利率下調有望減輕借款人負擔，同步出臺的一線城市放鬆限購、金融十六條和經營物業貸政策延期、全國首付比例下限下調的政策都旨在促進房地產市場“止跌回穩”。同時後續存款利率的下調在支持實體經濟和資本市場的同時充分考慮了對銀行息差和資產質量的影響，有助於在銀行穩健經營的同時實現和實體經濟的共生共榮。

董希淼表示，此次批量調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入每年約1500億元。但新老房貸利差收窄後，提前還貸現象可能明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。

考慮到人民銀行降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率20個基點（即0.2個百分點），預計帶動中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節省了銀行負債成本，提升銀行可持續經營能力，爲銀行更好支持實體經濟提供必要支撐。

“綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調整後，銀行淨息差將有望保持基本穩定，銀行穩健發展能力和服務實體經濟能力將基本不變”董希淼總結道。

（綜合自中國人民銀行、市場利率定價自律機制、各銀行官方公告、中金公司、金融時報、中國證券報、專家觀點等）

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(編輯：王欣宇)