城中村改造貨幣化安置提速：35城擴圍至近300城，仍須避免新增債務風險

本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

10月17日，在國新辦發佈會上，住建部部長倪虹提出“四個取消、四個降低、兩個增加”的促進樓市止跌回穩組合拳，其中“兩個增加”分別爲通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，以及年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。一個月後，相關政策進入加速落地階段。

11月15日，據住建部網站，住建部、財政部近日聯合印發通知，部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目儘快啓動實施。其中明確，擴大城中村改造政策支持範圍，從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市進一步擴大到近300個地級及以上城市；推進城中村改造貨幣化安置，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者指出，此次政策最大的變化在於，過去城中村改造覆蓋的城市範圍主要是超大特大城市和Ⅰ型大城市，而現在擴大到近300個地級及以上城市。這也說明當前城中村改造工作的重視程度很高，也成爲後續一項非常重要的政策工具內容。尤其是在當前房地產止跌回穩的大環境下，要重新理順推進邏輯和支持，更好發揮城中村的綜合效應。

貨幣化安置擴圍至近300城

從去年起，爲改善民生、擴大內需，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造成爲一個重要的抓手。4月，政治局會議就已提出要在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設；7月，國常會審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開。

在上述10月份國新辦發佈會上，倪虹指出，城中村安全隱患多、居住環境差，羣衆改造意願迫切。據有關調查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套，全國其他城市也有改造的需求，而調查顯示全國城市需要改造的危舊房也有50萬套。這次提出的新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前乾的項目，就可以提前幹、抓緊幹。採取貨幣化安置的方式，更有利於羣衆根據自己的意願和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，能夠直接搬入新居，同時也有利於消化存量商品房。

而此次兩部委出臺政策也明確，地級城市資金能平衡、徵收補償方案成熟的項目，均可納入地方政府專項債券支持範圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項目順利推進。

中指研究院政策研究總監陳文靜向《華夏時報》記者指出，根據中指研究院測算，若按套均100平米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房可帶動約1億平米住宅銷售，對市場總量的貢獻約爲10%左右。這部分需求進入市場，有利於推動市場交易活躍度提升。100萬套改造體量中部分需求有望在今年年底和2025年轉化爲實際銷售，對新房銷售將形成實質性帶動。從改造體量上看，未來也存在進一步增加的空間。

嚴躍進認爲，當前城中村工作推進，和政策的全方位和較大力度支持有重要關係。主要包括專項債、城中村改造專項借款、稅費優惠政策和城中村改造貸款四類重要的財稅金融政策。11月底和12月份，是各地系統盤摸項目、系統測算項目和全方位上報項目的關鍵期，也是政策性銀行、商業銀行以及其他金融機構要重點關注的房地產內容。因此，預計市一級政策近期將重點部署，主動發力爭取政策支持。

避免新增地方政府債務風險

值得注意的是，此次出臺的政策也強調了要“穩妥推進”。其指出，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

“目前的貨幣化安置工作，要和房地產存量和增量的工作進行統籌，這也是立足於房地產供求關係重大變化、嚴控增量優化存量提高質量等工作要求而進行的。”嚴躍進表示，貨幣化安置是否具有良好的經濟效應和社會效應，除了傳統目標以外，也要關注對存量和增量等統籌的力度和效果。

與此同時，此次政策也要求各地嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的徵收補償方案、資金平衡方案等。這樣既能避免新增地方政府債務風險，又能確保徵收工作順利推進、切實維護羣衆合法權益。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，在供求關係發生重大變化以後，城中村改造新增建設安置房的必要性下降，需要統籌增量需求和存量盤活利用。但是，並不是所有的項目都實施貨幣化安置。城中村改造並非大拆大建，前期國家文件已經明確了三種改造模式，即拆除新建、拆整結合和整治提升。此次文件明確提出，嚴格落實“一項目兩方案”，即每一個改造項目都要先制定徵收補償方案和資金平衡方案，做到收支平衡、收益和融資平衡。方案不成熟，資金不能平衡的項目不能推進改造，也不能獲得政策扶持。

記者注意到，在當前經濟形勢下，無論是促進房地產止跌回穩的政策，還是一攬子化債方案，都特別強調了不能新增地方政府債務。在11月8日的全國人大常委會辦公廳新聞發佈會上，財政部部長藍佛安也強調，防範化解地方政府債務風險，在解決存量債務風險的同時，必須堅決遏制新增隱性債務。要將不新增隱性債務作爲“鐵的紀律”，持續加強預算管理，督促地方依法合規建設政府投資項目。

責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳