首張安置“房票”落地，城中村改造新模式能否破解資金難題？

在全國首個城中村改造立法《廣州市城中村改造條例》施行前，4月18日，據“廣州黃埔發佈”微信公衆號披露，全國首張城中村改造項目房票發放到村民手中，“房票安置”的試點是黃埔區五村七片城中村改造項目。對此，廣州開發區城市更新局的相關負責人表示，“房票安置”政策的創新落地，既有利於推動城中村改造與保障房建設相結合，促進房地產市場平穩健康發展，又可妥善安置村民，保證村民的合法權益。

隨着更多“房票安置”的落地，對房地產市場將產生什麼樣的影響？能否成爲未來城中村改造的新模式？

全國首張城中村改造項目房票發放

所謂“房票”指的是，在實施城中村改造時，被拆遷人的房屋安置補償權益貨幣量化後，由區政府指定單位出具給被拆遷人在特定時間、地域和範圍內購置商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）的憑證。這是一種創新的拆遷補償方式，有助於提高拆遷效率，縮短拆遷週期，同時也有利於改善村民的居住環境。

據悉，在廣州黃埔，村民憑房票在“房源超市”自主選擇房源，與“房源超市”房屋權屬人（包括房地產開發企業和區行政事業單位）簽訂商品房買賣合同。而此次五村七片項目“房源超市”的選定，綜合考慮了村民意願、改造主體推薦以及開發商誠信、實力等因素，首期納入了知識城·悅辰壹號、知識城投資嘉達·山與墅、龍獅·璟瓏府這三個商品房源。其中，知識城·悅辰壹號項目首批住宅已提前3個月交付。

對此，廣州開發區城市更新局的相關負責人表示，房票安置政策的創新落地，既有利於推動城中村改造與保障房建設相結合，促進房地產市場平穩健康發展，又可妥善安置村民，保證村民的合法權益。此外，通過房票安置騰出土地交回政府收儲，可優先建設保障性住房，對於改善民生、促進地區競爭力具有重要意義。

綜合來看，房票可縮短回遷週期。部分村民房屋拆遷後，長期租住商品房小區，面臨着回遷慢、孩子上學等問題，如果選擇房票安置方式，可以憑房票即時選購現房或準現房，解決部分涉改村民的“眼前之需”。村民選擇房票，在“房源超市”自主選擇房源會有一定的購買優惠。此外，對選擇房票安置的村民，按規定將給予不超過基礎補償金額5%的政策獎勵和支持。按照五村七片項目原棄產價格8000元/平方米標準計算，100平方米的安置面積，如果選擇房票安置可以多獎勵1.6萬元。

提到“房票”，不禁讓人想到今年1月5日，廣州市荔灣區土地開發中心在石圍塘徵拆現場發出了全市第一張“房票”。當時標誌着廣州“房票安置”政策落地實施。在此前一天，《廣州市房票安置實施方案》審議通過，荔灣區石圍塘舊城改造項目成爲“房票安置”新模式的首個試點。

通過梳理髮現，目前，國內已有鄭州、南京、南昌、昆明、廈門和寧波等城市提出房票安置機制，相比之下，廣州是首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。

而此次房票則是城中村改造的房票。廣州是全國城中村改造的重鎮，而黃埔區又是廣州城中村改造的先行者。黃埔區房票安置辦法的政策出處是今年4月12日正式印發實施的《廣州開發區廣州市黃埔區城中村改造項目房票安置實施細則》，這也是廣州市首個區級城中村改造房票安置的配套文件。

業內：房票能否大規模推進關鍵在於居民是否接受

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次黃埔城中村房票政策創新也較多。在存量住房多、在售庫存壓力大的情況下，貨幣補償（房票）是一種選擇模式，是給被安置主體提供的多種選擇渠道的一種。黃埔城中村房票是基礎補償金額+政策性補貼，不計入家庭限購套數，允許實名轉讓一次，到期後未購房按照基礎補償金額兌付現金，人均40平方米可以原址回遷，超40平方米可選擇房票安置，兼顧政策兜底與市場選擇。

“除基礎補償金額外，再加上政策性獎勵（不超過基礎補償金額的5%），確保房票安置的金額大於棄產補償的金額。”李宇嘉說，房源超市包含新建商品住房，政府手上持有的房源。進入房源超市的新房項目一定要比周圍在售的同類型新房項目的價格低。政策性獎勵加價格優惠，目的是刺激被拆遷人羣選擇“房票安置”。

對於房票的優點，李宇嘉認爲，一是範圍比較廣，既可以給本人或直系親屬購買商品房，也可以購買車位。價款不足部分還可以申請商業或公積金貸款。二是不計入限購範圍。三是可以轉讓。四是原房票使用人還有稅收優惠。另外，房票安置主要的優勢是降低迴遷安置的規模，降低舊改主體前期投入成本（回遷成本和臨遷成本）；也有利於消化舊改投資主體手上的新建商品住房，回籠資金以推動其他項目投資。

不過，在李宇嘉看來，短期內，房票能否大規模推進關鍵在於居民是否接受、房源庫房源的豐富度、降價幅度及稅收優惠大小等。集體土地上房屋徵拆的補償金額加政策性獎勵，相比過去“三舊時代”的補償標準要低，短期內接受程度不高。但是，由於“三舊”模式式微，很多項目停頓，臨遷費都難以持續發放，高額補償難以爲繼，被拆遷戶的接受程度會慢慢提升。

定向安置有助於加速新房存量去化

“房票安置”能否爲房地產市場注入活力呢？對房地產企業而言，是否會迎來更多的機會？

中指研究院華南分院院長楊紅俠認爲，在當前市場需求動能偏弱的情況下，這種定向需求更有助於加速新房存量去化，更快對市場產生積極影響，以平衡市場供求關係，穩定市場預期。但從短期來看，廣州房票政策仍處於試點階段，目前發放的“房票”數量相對較少，對市場影響有限。

從目前來看，城中村改造最大的痛點即資金來源，此輪城中村改造更加註重資金保障，中央層面多次發聲加大金融支持力度，爲城中村改造落地保駕護航，城市方面也出臺了相關政策加強城中村改造的保障。

其中，全國首個城中村改造立法《廣州市城中村改造條例》將於5月1日起施行。該條例規定，廣州城中村改造應當堅持政府主導、市場運作，規劃先行、依法徵收，公衆參與、共建共治的原則。

在本輪城中村改造中，廣州、深圳爲代表的城市堅持“淨地出讓”原則，即在土地完成徵收並平整後，方可出讓給開發商。廣州黃埔發佈的首張房票正是來自“依法徵收、淨地出讓”城中村改造新模式項目。事實上，從過去的合作改造模式，到“依法徵收，淨地出讓”改造模式，城中村改造將更多體現“有爲政府”的保障作用，在業內人士看來，這爲房企等社會資本入局帶來了利好。

新京報記者 袁秀麗

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