財訊／臺灣一塊土地，三種價格三種稅制
文／林文義
「賣房子還要看時間？」今年有賣房子的人一定會感到相當困惑，到底是要繳房地合一所得稅或是等到明年再申報綜合所得稅呢？答案是，要先看你名下房子的持有時間，還有買進的時間。如果時間判斷錯誤，那你繳錯稅、多繳稅的機率就非常大了。
和房地產交易有關的稅目，主要分爲三大類共六個稅目，第一類是所得稅，這包含房地合一所得稅、房屋的財產交易所得稅。第二類是交易稅，即土地增值稅（賣方繳）與契稅（買方繳）。第三類是持有稅，這部分有房屋稅以及地價稅。
安侯建業會計師事務所會計師張芷指出，房地產交易的三類六稅中，以所得稅的部分最複雜，因爲納稅人賣房須區分持有期間，再分別判斷賣房須用那一種制度繳稅。判斷原則有三個：如果在二○一六年起買進再賣出的房子，或賣一四年到一五年間買進的房子且持有期間在兩年以內，都須適用新制繳房地合一所得稅。如果今年賣一四年以前取得的房子，因都已持有兩年以上，那就適用舊制，到明年申報綜合所得稅時再申報就可以。
令人感到困擾的是，新舊兩種房地產所得稅的課稅方式與邏輯完全不同，房地合一所得稅是今年才實施的新稅制，房和地都須按市價課稅，而且是依持有期間長短課稅，稅率從10％至45％；同時，新制房地合一所得稅是在房屋交易過戶後三十日內就要申報繳納。至於舊制的財產交易所得稅中，雖然納稅人賣房子都是房屋和土地一起賣，但土地只課土地增值稅，而不課所得稅；只有納稅人賣房屋的部分須課財產交易所得稅，且是按房屋評定現值一定比率計算賣屋的所得後，再併入個人綜合所得，於每年五月分申報，並以5％至45％的累進稅課稅。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，財政部把房地產稅制搞得這麼複雜，只是在創造律師、會計師以及土地代書的就業機會，一般納稅人根本無法全盤瞭解稅制甚至看不懂。
因爲財政部實施以房地交易實價課房地合一所得稅新制時，同時保留舊的財產交易所得稅制，而計算房地合一所得稅時，土地部分的土地增值稅還可從賣房的所得中扣除，單是賣房屋的所得課稅方式，就有土地增值稅、房地合一所得稅、財產交易所得稅三種稅制絞在一起，令一般民衆霧煞煞。
而且，全部的房地產稅制中，土地有三種價格，分別是「市價」、「公告地價」、「公告土地現值」。這三種土地價格分別適用三種不同稅制，例如，房地產市價是用來課房地合一所得稅，公告地價是課地價稅的基礎，而公告土地現值則是課土地增值稅用的，形成一地三價三稅的怪現象。
此外，房屋的部分則有「房屋評定現值」和「市價」，同樣房屋評定現值是拿來課房屋稅，而房屋市價則是課房地合一所得稅用的，這些價格隨便組合就有五到六種，使得稅制複雜得有如天書，房地產稅制已到了非改不可的地步，否則納稅人根本無法遵循…(本文截自財訊508期，詳全文)
一次搞懂房地萬萬稅！