北京樓市 | 壓力來到了國央企

今年8月，某大牌房企的一位區域負責人到北京彙報工作，順道去了幾個知名項目參觀、學習。

作爲北京樓市的標杆，這幾個項目開盤時發出的一張張熱銷10億、20億的海報刷屏朋友圈，讓作爲“外地人”的這位高管，帶着虛心求教的態度進了售樓處，幾十分鐘之後，他離開售樓處，說了一句揚眉吐氣的話：

沒想到你們北京的項目也賣不動，還不如我們一個二線城市。

北京樓市堅挺的形象，就此在京圈外被打破了。

地產超人李嘉誠說：“決定價值的因素，第一是Location，第二是Location，第三還是Location。”

這位高管看過的項目中，有一個在堅挺程度僅次於上海黃浦江邊的“北京海淀”，這個北京的學區聖地和產業高地，之前的項目從來不愁賣，但這個項目在6月20日拿證之後的近兩個月內，僅僅賣出去4套，沒賣出去的房子，還有252套。

從8月份的那次參觀之後，又一個月過去了，這個項目的網籤套數大幅上漲了25%，達到了5套。

同時，網籤均價也被拉低了989元/平米，距離指導價的價差擴大到了超5500元/平米。數學好的朋友可以算算新籤這套的價格比之前的房源低了多少。

對此，有網友評論說：濃眉大眼的也扛不住了。

這家企業在全國樓市下行初期，果斷選擇放棄一些小城市，重倉北京等中心大城市，從企業業績報表上看，成績顯著，但如果下到項目看看實際情況，會得出另一個結論：

危機暗生。

它在北京的大本營——石景山的另一個項目，賣得要更好一點，6月29日取證438套房源，至今（9月19日），怒籤13套。更重要的是：

這一批房源網籤均價比3月份取證的那一批低了7383.56元/平米，將近10%的降幅。

同一個小區，即使有樓棟位置差別，不到半年之內出現這麼大的價差，不知道上一期買房的業主現在是什麼感受。

這是一家央企，據說公司已經準備進一步放開價格權限，讓賣得不好的項目再降降價。

實際上，從8月份開始，針對滯銷項目的降價就已經開始了。這家企業在豐臺南苑的一個項目，8月中旬的時候，網簽了7套房源，當時的成交均價是6.63萬元/平米，到現在，又新增了4套網籤，均價已經降到了6.48萬元/平米。

以這個價格計算，新網籤的4套房源，單價只有6.18萬元/平米。而它的指導價是7.8萬元/平米。

目前，北京新房的降價已經不是某一家企業的問題，另一家央企龍頭招商，在豐臺的項目招商臻園，最近又開始調整價格，項目銷售指導價7.2萬元/平米，去年開盤均價6.4萬元/平米，最近一次調價，特價房價格已經降到了5.2萬元/平米，位置好一些的大戶型房源單價也調到了6萬元/平米。

隨着特價房源進入網籤，招商臻園的整體網籤均價，最近一個月內從6.16萬元/平米，降到了6.07萬元/平米，算下來，最近的網籤均價比之前低了超5000元/平米：

每套房子便宜了30萬到150萬不等。

在北京市場上，衝得很猛的還有另外一家央企：中建系。從8月份開始，中建系各公司旗下項目的降價策略已經蔓延到了部分高端項目，降價幅度大約相當於92折。

市場上的央企大哥帶頭調整價格，北京龍頭國企們也坐不住了。

位於豐臺四環內，瞄準麗澤商務區客羣的高端項目豪宅君禮著，最近君禮著推出了一批125平米戶型的特價房，價格降到了7.5萬元/平米左右，最低一口價7萬元/平米，而該項目之前的網籤均價接近10.3萬元/平米。

有人說，這是繼之前中建壹品花香壹號掀桌之後，北京國企龍頭首開接力掀桌，把北京新盤的價格體系都搞紊亂了。

在麗澤商務區輻射範圍內的項目，特別是大瓦窯板塊的中建和頌九里和京能西賢府，本來就是難兄難弟，這下估計對未來都產生了懷疑。

和頌九里從6月份開盤至今，只賣出去4套特價房。

它一路之隔的同伴兼競爭對手京能西賢府，憑藉着大力宣傳的強產品力，成功實現了對和頌九里的業績反超，開盤近3個月，網籤10套，把一個月前0：3的比分，扳成了10：4。雖然遙遙領先，但最近京能西賢府也開始推特價房，直降1萬元/平米。

京能，全稱北京能源集團有限責任公司，是北京市屬國企，總資產上千億，主要業務有電力、熱力、煤炭、康養、文旅，本來可以不踩地產坑的，但還是沒控制住內心的衝動。

北京另一個國企的地產項目，今年更慘。它叫北京住總集團，這家大有來頭的公司，最早是做公共建築和保障性住房的，後來公司越做越大，市場上的保障房越來越少，商品房越蓋越多，住總集團也順應潮流“下海”了。

今年第三季度，住總在北京一口氣開了4個項目。

其中，住總·清樾府8月17日開盤時，項目官方宣傳的口徑是“勁銷8.5億、成交159套”，算下來套均534萬總價，官網上的參考均價是4.3萬元/平米，反推成交的戶型每套平均124平米。

這個項目戶型區間在86-142平米，主力戶型是三居、四居，表面看還算合理，但也就唬一唬文章開篇的“外地人”，因爲開盤至今一個月過去了，它的網籤數量是“0”，預定數量也是“0”。

指導價爲5.6萬元/平米，降到了4.3萬元/平米的銷售價，都沒有客戶買單。而且，這是一個純低密項目。

但這還沒完，之所以說住總今年很慘，是因爲它的項目都賣不出去。

和住總·清樾府一起開盤的住總·芳華里，開盤時官宣“勁銷127套，總金額5.24億元”，但至今只網簽了8套，另有11套預定房源，合計去化19套，實際回款2763萬。

住總還有兩個項目雲和佳苑、國祥譽，在遠郊密雲，分別在7月19日、8月14日取證，至今網籤也是“0”。

雲和佳苑是住總和北京建工聯合開發的，而北京建工和首開、金隅聯合開發的另外一個項目：硅谷ONE，剛剛大降價。

硅谷ONE位於昌平北七家，這是一個互聯網大廠員工買房必備選的區域之一，這個項目前兩年的網籤均價接近5萬元/平米，而它降價之後的特價房價格爲：

3.6萬元/平米。72折。

它和君禮著兩個項目，一南一北，都是北京首開這家地產國企龍頭操盤的。兩個項目一起把牌桌掀了。

在北京樓市最火的時候，首開曾喊出一個口號：一部首開史，半座北京城。現在，整個北京都被首開的這個舉動振懵了。

最近，野村證券中國首席經濟學家陸挺在一次演講中說，國內的房地產，不是在所有地方都有供給過剩的泡沫，像北京這樣有人口流入的大城市，過去的主要問題是房價太高了。

現在，國央企下場帶頭，降價回調過程開始了，購房者是不是該下場了呢？