租到看似精緻卻“有毒”的“串串房”怎麼辦？ 法院：出租方違約 租客有權解除租賃合同

精美裝修、傢俱嶄新、價格低廉的出租公寓背後，可能是甲醛等有害物質超標，這樣的房屋被稱爲“串串房”。“串串房”進入市場，成爲危害租客們健康的隱形威脅。怎樣能避免租到有害物質超標的“串串房”？如果不慎租到這種房子，該如何維護自己的權益？5月27日，北京海淀法院發佈一則案例對此進行釋法，出租方提供的房屋空氣中甲醛、苯、總揮發有機化合物不符合正常居住標準，構成違約，承租人有權解除租賃合同，出租方應退還租金及押金。

何靜（化名）訴稱，其在畢業後通過愛居公司（化名）看中一套56平方米的一居室房屋，該房屋地理位置優越、裝修風格精美，更有吸引力的是月租金比市面上同等面積的房屋要便宜好幾百元。其決定租下這套房屋，並與愛居公司簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定租期爲2022年6月至2023年6月，每月租金5200元，押金5200元，每季度支付。當天，其將三個月租金及押金支付給了愛居公司。次日，其搬入該房屋居住。入住半個月後，時常感到頭痛、呼吸道過敏不適。經與愛居公司溝通後，何靜委託鑑定機構對房屋內的空間質量進行鑑定，結果爲該房屋甲醛、苯、總揮發有機化合物TVOC不符合標準。於是其要求解除合同，交還房屋鑰匙，退還全額租金。

2022年7月，何靜搬離該房屋，並將鑰匙交還給了愛居公司。但是愛居公司拒絕了其全額退款的要求，認爲何靜是因爲自身的原因提前解除租賃合同，僅同意退還剩餘租金。因與愛居公司協商未果，何靜將愛居公司訴至法院，要求確認雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》已於2022年7月解除，愛居公司返還房屋租金15600元、押金5200元，共計20800元。

愛居公司辯稱，不認可何靜主張的甲醛超標鑑定結論，2022年8月，公司又找專業機構重新做了鑑定，報告結果顯示是合格的。何靜提前解約行爲構成違約，應按合同約定扣除其押金作爲違約金，僅同意退還何靜預交的剩餘2個月租金。

法院經審理認爲，何靜和愛居公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，未違反國家法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。雙方均應當根據合同約定履行自己的相應義務。根據合同約定，愛居公司應當交付符合正常使用要求的房屋。

該案中，何靜提交的檢測報告雖系其自行委託，但檢測機構具有相應資質，且愛居公司亦未提交證據證明該次檢測程序、方法、依據等存在瑕疵等其他足以推翻該檢測報告的相反證據。愛居公司再次委託鑑定時何靜已搬出涉案房屋，被鑑定對象的客觀條件已發生變化，鑑定結果的準確性無法保證，故法院對何靜提交的檢測報告予以採信。

根據何靜提交的檢測報告，愛居公司交付的涉案房屋室內空氣中甲醛、苯、總揮發有機化合物不符合標準，不符合正常居住條件，愛居公司已構成違約，何靜有權依法解除租賃合同，愛居公司主張何靜構成違約於法無據，應退還押金5200元。

關於何靜主張愛居公司退還全額租金，法院經審理認爲，合同解除後的剩餘租金，愛居公司應予退還，愛居公司對此不持異議。就合同履行期內的租金，雖然涉案房屋內空氣不合格，但涉案房屋仍具有一定使用價值，何靜在合同存續期間仍獲得部分居住使用利益，故愛居公司對上述期間的已付租金僅負部分返還義務，返還金額由法院綜合考慮室內空氣質量不合格的程度、何靜實際遭受的損害後果、居住時間的長短、何靜的年齡及健康狀況等因素酌情判定爲2000元。

最終，法院判決何靜與愛居公司之間簽訂的《北京市房屋租賃合同》於2022年7月解除，愛居公司退還何靜押金5200元，租金12400元，以上共計17600元。

【法官說法】

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款第四項規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的；第五百七十七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。該案中，愛居公司交付的涉案房屋室內空氣中甲醛、苯、總揮發有機化合物不符合標準，不符合正常居住條件，愛居公司已構成違約，何靜有權依法解除租賃合同，並向愛居公司主張賠償損失的違約責任。

在此提醒，各位租房客在租房時要擦亮眼睛，遇到裝修傢俱嶄新，價格卻低於正常標準的房屋要提高警惕，可以使用空氣質量檢測儀、試劑盒等工具，在租房前進行測試；在簽訂租賃合同時，可以對房屋空氣質量等事項及違約責任進行明確約定；如果不小心租到了有害物質超標的房屋，則出租人因未交付符合居住條件的房屋構成違約，承租人可以依法解除合同；同時，承租人要注意保存好證據，必要時可委託專業鑑定機構對房屋空氣質量進行鑑定，以便維權。

文/北京青年報記者 戴幼卿

編輯/朱葳