法律觀點－商業租賃的愛恨糾葛怎麼解？

營業店面或經營辦公室使用的商業出租，應迴歸民法及雙方約定內容。圖/本報資料照片

近日網紅退租爭議延燒，租賃期間房東與房客間之權利義務如何分攤，以及租約到期後，雙方如何圓滿結束，再次成爲熱議的話題。然租賃房屋不外乎自住或商業使用，自107年《租賃住宅市場發展及管理條例》施行後，內政部亦於今年3月修改「住宅租賃定型化契約書範本」以及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，對於住宅租賃，房東與房客之權利義務，及租屋爭議調處途徑，均有明確規範。但作爲營業店面或經營辦公室使用的商業出租，即不受前揭規範之限制，而應迴歸民法及雙方約定內容。

租賃辦公室、店面等商業使用空間時，除一般租賃應注意的租賃物之屋況、租期起訖時點、租金及保證金之給付及返還、及租約屆滿後是否回覆原狀等常見事項外，尚有幾點應注意事項：

一、就承租人部分：

1、於簽約前，應先釐清租賃物之土地使用分區與用途。就此，除可向出租人索取租賃物謄本等相關資料外，亦可自行辦理土地使用分區預查及申請建物第二類謄本，自行確認所營事業，是否符合租賃物的土地使用分區和使用用途，以避免後續無法合法營業使用。

2、實務上常見承租商務中心作爲辦公室，但出租人卻非房屋所有權人之情形（即所謂之二房東），此時應向出租人確認其與房屋所有權人間是否有同意轉租之約定，以確保得合法承租使用。

3、承租人爲營利事業負責人，依法爲扣繳義務人，視出租人爲法人或自然人，應依所得稅法、全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法等相關規定，代扣繳營業稅、所得稅及補充保費，未如期繳納者，主管機關可對繳納義務人（即承租人）處以罰鍰及滯納金。故訂定租賃契約時，應注意租金是否包含前開稅金及補充保費、是否需開立發票等事項。

4、倘所租賃物坐落於商業大樓內，除租賃契約之約定外，尚應注意大樓公共設施之水費、電費、公共空調費之計算方式以及各項大樓管理辦法或規則。

二、就出租人而言：

1、房屋出租爲商業使用時，除注意承租人有無定期繳納租金外，尚應注意承租人是否依照雙方約定於租賃物從事商業行爲。實務上常見承租人於租賃物內非法容留外國人從事工作、非法僱用大陸地區人民在臺從事未經許可或與許可範圍不符之工作，於此情形下，依就業服務法、兩岸人民關係條例等規定，出租人除或可遭受處罰鍰外，尚應負擔刑事責任。故於簽約前，應先了解承租人公司之基本資料（包含資本額、營業項目等）及遷址原因等事項，並可於簽約前，實地瞭解承租人對於租賃物的使用習慣，並可於租賃契約中訂定懲罰性違約金，以避免租賃物遭不當、違法使用。

2、可要求承租人公司負責人擔任連帶保證人，於承租公司遇有租金遲繳、惡性倒閉或其他損害賠償問題時，可直接向其公司負責人提出請求，確保租約可順利履行。

3、爲避免承租人於租期屆滿後，遲未遷讓返還租賃物或未將其公司商業登記遷出等情形，可於租賃契約上載明「承租人未給付約定租金或違約金（含懲罰性違約金）或未依期限屆滿日返還租賃標的物時，應逕受強制執行」等文字，經公證後，做成公證書即得作爲執行名義，於租賃期屆滿後，即無須透過繁複之訴訟程序，可逕以該公證書向法院聲請對承租人公司之財產進行強制執行或要求其遷讓返還租賃物。