招商蛇口再戰上海內環，競價163輪，單價11.4萬拿下曹家渡地塊

本文來源：時代週報 作者：張釔璟

9月14日上午，備受矚目的上海2024年第五批次商品住宅集中供地正式開拍，涉及2宗地塊，分別位於靜安區曹家渡、大寧板塊，總起拍價106.79億元。

此前8月舉行的四批次供地中，綠城以13.1萬元/平的價格拿下徐匯濱江地塊，刷新了全國單價地王紀錄。而此次供地，熱門地塊曹家渡社區C050301單元9A-20地塊被認爲將有可能再次刷新全國土地單價的最高紀錄。

最終，歷時一個半小時，第五批次集中供地以總成交金額120.25億元順利收官。

期待中的全國地王紀錄並未被刷新，曹家渡宅地由招商蛇口&南通瑞城以總價56.6億元摘得，樓面價11.4萬元/平方米，溢價率31.2%。另一宗大寧靈石社區商住地則被中建玖合以底價63.66億拿下，樓面價6.8萬元/平方米。

土拍現場，時代週報截圖自上海市公共資源交易中心

開發商仍然偏於保守

除了可能會催生出新的地王，此次土拍之所以受到市場關注的另一個原因在於——首次採用了“雙高雙競”的規則進行。

8月15日，據“上海規劃資源”官方公衆號披露，自第五批次起，上海商品住房用地出讓將對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措。

具體來看，所謂“雙高雙競”，即施行兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。第一輪競品質主要以功能標準類指標爲準，如綠色建築、超低能耗建築、BIM技術應用等，第一輪競價將設定中止價，競拍價格達中止價時暫停競價並進行第二輪競品質；

第二輪競品質指標主要包含裝修標準、公共設施和開放空間等，其中新增了高端人才住房比例。第二輪競價將不再設置溢價率上限，以“價高者得”確定最終競得人。

據瞭解，這是今年以來上海土拍規則發生的第二次變化。此前7月、8月的第三、四批次供地中，上海曾對競買規則做出調整，由“競價、競品質、搖號”變爲“定品質、價高者得或競地價+搖號”，取消自2021年實行集中供地起的溢價率10%土拍封頂原則。

同策研究院聯席院長宋紅衛指出，此次上海針對一些熱點地塊實施“雙高雙競”，相當於把之前的搖號環節，用高品質競拍來替代。之前開發商拼的是概率，新規之後，拼的是高品質，更多的是能力、產品、管控等。

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值得注意的是，雖然爲此次供地設立了新規，但本輪土拍中兩宗地塊均只進入到“一高一競”的第一輪階段，未觸發第二輪競高品質的階段。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，本輪土拍中，房企拿地方面雖然積極，但也理性了很多，這也說明購地市場的競爭主體總體上保持理性的拿地策略。

嚴躍進表示，此次土拍也爲後續高品質住宅的用地規則進一步優化創造了條件。總體上有助於更合理制定土拍規則，積極推進高品質住宅的建設。

“你可以看到拍賣師報一個價，很長時間纔有新的應價”，在上海中原地產資深分析師盧文曦看來，開發商的表現仍然偏於保守。

盧文曦進一步指出，整體來看，土地市場的熱度是有所控制的，這跟最近一段上海二手房的表現有一定關聯。

據中指研究院監測，8月，上海二手住宅市場活躍度延續回落態勢，成交量降至1.56萬套，房價環比跌幅收窄。

具體來看，價格方面，8月上海二手住宅價格環比下跌0.75%，跌幅較7月收窄0.13個百分點。而在成交方面，8月上海二手住宅成交15595套，回落至近一年月度成交平均水平，環比下降12.3%。

招商蛇口“重返上海心”

雖然整體偏於保守，但此次土拍有不少看點。

今年8月的四批次上海集中供地中，綠城以樓面價13.1萬/平方米競得徐彙區斜土街道濱江宅地，打破了融信集團於2016年以10.03萬元/平方米拿下中興路地塊時的全國樓面單價紀錄。

鑑於“雙高雙競”新規下不再設定最高限價，熱門地塊曹家渡社區C050301單元9A-20地塊在掛牌時便被視爲“下一個全國樓面價地王”的有力競爭者。

資料顯示，該地塊爲宅地，出讓面積18501.78平方米，容積率2.68，起始價43.14億元。該地塊地理位置優渥，距離靜安寺僅1公里出頭，距離武寧路、武定路地鐵站約400米，南邊緊挨着上海市公安局，北邊是老靜安人民法院，西邊還有一塊規劃綠地。

9月14日上午，曹家渡地塊吸引了中海、招商蛇口&南通瑞城、象嶼&越秀聯合體、保利發展&上海建工聯合體4家國央企報名。

最終，經過163輪艱苦鏖戰，最終被招商蛇口&南通瑞城聯合體以成交價56.60億、溢價率31.2%拿下該地塊，成交樓板價達到約11.42萬元/平方米，雖然未成爲全國地王，但也超過融信中興路地塊，成爲全國樓面價第二貴地塊。

至此全國單價地王的狀元、榜眼、探花全部花落上海。

據瞭解，在2017年提出“重返上海”戰略後，招商蛇口便不斷加強在上海區域的佈局。2021年，該公司更是將戰略升級，提出“重返上海心”。

目前，“重返上海心”戰略基本實現。根據克而瑞數據顯示，2023年招商蛇口上海全口徑銷售額達645.57億元，操盤面積達70.57萬平方米。另據中指院數據，今年1-8月，招商蛇口上海全口徑銷售額達136.18億元，銷售面積達34.39萬平，在上海房企中位列第一。

圖片來源：中指研究院

資料顯示，截至2024年6月底，招商蛇口在上海在建項目數量23個，總建築面積302萬平方米（其中負責管理項目18個，建築面積約240萬平方米）。

然而，在“上海心”拿地方面，近年來招商蛇口的建樹並不多。

2023年，招商蛇口拿下浦東新場、浦東周浦、松江永豐、浦東三林、閔行浦江和寶山顧村共計6幅涉宅地塊，數量和體量都不小，但沒有一塊位於內環核心板塊。

而此前8月徐彙區斜土街道濱江宅地的拍賣中，招商蛇口也有參與，只是最後惜敗於綠城。本次拿下靜安曹家渡宅地無疑幫助招商蛇口壯大了在內環核心地塊的戰略級土地儲備。

另外，今年8月，招商蛇口還與徐匯城投、南昌市政公用集團組成聯合體，以底價16.99億元拿下了上海新長橋企業發展有限公司（簡稱“上海新長橋”）100%股權。

據悉，上海新長橋於今年5月以79.04億元協議方式獲取徐彙區長橋街道xh315-10與xh313-16兩幅地塊，涉及普通商品房、醫療衛生用地等，總計容建築面積約12.4萬平方米。

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