兩輪競價兩輪競高 上海商品住房用地出讓有新規

雙高雙競，上海土拍宣佈新規

對市場熱度較高地塊施行兩輪競價兩輪競高品質建設標準，第二輪競價不設溢價率上限

上海市土地出讓交易規則宣佈新的變化。記者昨天從上海市規劃和自然資源局獲悉，自今年第五批次起，上海商品住房用地出讓將對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即施行兩輪競價、兩輪競高品質建設標準。其中，“第二輪競價”將不再設置溢價率上限，以“價高者得”確定最終競得人。

同時，上海市土地交易市場發佈上海第五批次商品住房用地出讓公告，具體出讓靜安區2幅地塊，出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價106.79億元。這意味着，在下一批次的土地出讓中，靜安區2幅地塊將完全交由市場定價。

雙高雙競，梯度競爭

此次宣佈的“雙高雙競”，拆開來看可以分爲兩輪競價、兩輪競高品質建設標準，競買完成上一個指標要求後，轉入下一個指標要求，採取梯度競爭舉措。具體步驟如下：

“第一輪競高品質”是將綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同。因此這一輪“競高”也可以理解爲進入現場土拍流程前的起始條件。符合前一輪條件的競拍者，將在土拍現場進行“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間。這一環節基本延續此前土拍的競價模式。

當“第一輪競價”觸到地塊的溢價中止價時，將進行“第二輪競高品質”，對“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應用、順次競買。通過“第二輪競高品質”的競買者，將進入“第二輪競價”，通過再次競價，以“價高者得”的方式最終確定競得人。

值得注意的是，此次新規針對的是市場熱門地塊。上海在2021年爲抑制房地產市場過熱，曾實行限價競價政策。今年6月，上海取消土拍溢價率10%上限，但對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節。

因此，本次新規中的“第二輪競高品質”與“第二輪競價”相當於替代了此前土拍中的搖號環節。尤其是在“第二輪競價”中，將不再設置溢價率上限。這意味着，熱門地塊的土拍成交地價將完全由市場化競價確定。

新增指標，引導高品質建設

此次規則的改變，可以看到兩個方向：一是釋放市場活力，加強市場資源配置功能；二是吸引優質投資者，引導建設高品質住宅項目。

本次新規的另一個重要改變就是增加了“第二輪競高品質”，且放在了最終競價輪的前面。上海市規劃和自然資源局相關負責人表示，這一改變針對的是房地產市場供求關係的新變化和人民羣衆對優質住房的新期待，引導住宅建設高質量發展。

因此，除原有的綠色建築、超低能耗建築等高品質建設指標外，本次出讓增設了“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”3項全新指標，鼓勵市場主體建設優質住房，提升居住配套的公共服務功能和高品質公共空間環境，吸引各類人才落戶發展。

其中，地塊的高品質建設導向和具體競爭指標，均在出讓條件確定階段，由市相關部門會同相關區政府(出讓人)通過綜合評估和會商機制，根據地塊區位條件、產品定位、市場情況等差異化確定。

地塊成交後，高品質建設各項要求將全部納入土地出讓合同，實現建設、竣工驗收、運營等全生命週期合同監管，確保高品質建設要求落地。(記者 葉宇)