如何看待上海三次調整商品住房用地出讓規則

近期，上海對商品住房用地出讓規則進行了三次調整，逐步實施“雙高雙競”（兩輪競高品質+競價）、“雙放開”（地價、房價）、“雙同步”（交地即交證、交房即交證）。在新的交易規則下，土地市場地塊全部成交，徐匯濱江斜土地塊成爲新晉全國“單價地王”，靜安曹家渡地塊溢價率創年內最高，釋放積極市場信號。

黨的二十屆三中全會指出，必須更好發揮市場機制作用，創造更加公平、更有活力的市場環境，實現資源配置效率最優化和效益最大化。9月26日中共中央政治局召開會議要求，促進房地產市場止跌回穩，迴應羣衆關切，抓緊完善土地等政策，推動構建房地產發展新模式。筆者以爲，上海商品住房用地出讓規則三次調整，正是重回市場邏輯、探索城市高質量轉型發展的重要嘗試，也帶給我們一些啓示。

其一，要用好土地，以要素供給側改革探索房地產發展新模式。當前，房地產市場供求關係已發生重大變化。在人們對住房需求從“有房住”轉向“住得好”的情勢下，以規模擴張爲核心的房地產發展模式難以爲繼。針對房地產市場的新變化和人民羣衆對優質住房的新期待，各地應加大對區位條件好、公共服務設施齊全、交通出行便捷、市場需求旺盛地區優質地塊的供應。同時，還可在地塊競買條件中增加綠色低碳、裝配式建築、裝修標準、公共空間和開放空間、高端人才住房等要求，鼓勵開發主體打造優質住房產品，由企業根據市場供求關係自主確定商品住宅銷售價格等。通過供給側的改革，讓有實力、有能力的開發商和高品質土地“雙向奔赴”，進而促進房地產市場健康發展。

其二，要主動作爲，以高水平政府服務提振市場信心。房地產市場階段性調整過程中，住房需求釋放不足，土地市場低位徘徊，通過優化營商環境穩定市場預期尤爲重要。上海升級版的“保交樓、保交房”，可謂很好實現了這一目的。對於企業，相關政府部門既要在信息公開上下功夫，通過“年度計劃、集中推介”“批次前政策解讀、公告後地塊宣傳、交易後輿情引導”等方式營造良好氛圍；又要在優化審批制度改革上下功夫，強化登記、稅務、建設、房管、數據中心等部門的聯動協作，提高審批效能。對於業主，則可以通過實行“交房即交不動產權證”，爲業主落戶、子女入學、抵押貸款和交易等提供便利，贏得業主的信任。

其三，要保持定力，堅持規劃統領，推動城市高質量發展。特別值得關注的是，上海第五批次出讓中，靜安區兩幅區位和配套條件相似的地塊，市場表現卻“一熱一冷”，一個溢價率達到31.2%，一個以起始價成交。但這“一熱一冷”不是偶然，一邊顯化的是優質純住宅用地的市場熱度和市場價值，一邊折射的是上海以土地複合配置提升城市核心功能的長遠考量。當前，我們正處於經濟社會向高質量轉型的發展時期，規劃資源管理工作，更加考驗“一張藍圖幹到底”的定力和決心。在充分發揮市場機制作用的基礎上，要將規劃“一張藍圖”的導向，融入土地全要素全週期的資源配置中，從單一功能向複合功能、從單一經濟維度向複合多元維度轉變，以土地的高質量利用，爲提升城市功能、鍛造品質空間提供堅強保障。

（來源：中國自然資源報）

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