漲聲一片！樓市，反轉了？
作者：餘飛
01
成交量拉昇
九月中旬以來，房地產資本市場率先起勢，房地產板塊已經連漲了12天。
股市一片豪情萬丈的情緒影響之下，疊加9月29日與9月30日北上廣深四大一線城市開啓全面救市，廣州更是全面放開限購的影響下，房地產市場出現了躁動不安的情緒。
今年的國慶黃金週，有人用火熱來形容。
也有人說，房地產下跌用了三年，而回暖僅用了三天。
從數據來看，的確如此。
以深圳來看。
深圳中原披露，10月1日至3日，深圳一手房成交同比增長569%，二手房成交同比增長233%。深圳樂有家研究中心數據則顯示，9月30日至10月5日，樂有家新房成交量同比上漲900%，二手房成交量同比上漲322%。
樂有家披露 ，9.30-10.6樂有家深圳門店的新房成交量同比2023年9.30-10.6期間大漲979%！其中10月1日全市新房成交量預計超600套，近三年罕見。
成交轉化率由2%提升至12%。 樂有家門店數據顯示，國慶期間新房的看房成交轉化率由9月的2%提升至12%，換言之100批看新房的客戶中，有12批客戶成交，轉化率創新高。
二手房方面，9.30-10.6期間二手成交量同比上漲298%。其中10月1日單日成交量較9月日均大漲120%，同時也打破9月30日數據，再次刷新2021年2月以來最高點。
此外，深圳外圍區限購放開，吸引了全國買家入場。寶安、龍華等熱門樓盤外地客成交佔比達20%。
廣州方面，國慶長假期間，廣州部分樓盤日到訪量較平日上漲200%。據貝殼統計，國慶假期以來（截至10月5日），廣州貝殼新房節累計認購突破2400單。
02
開始喊漲
在新一輪救市開啓之後，有開發商連夜漲價。
比如成都房企嘉禾興地產發文表示，旗下所有在售住宅自10月1日起銷售價格上調2%
河南的一家房企卓凱置業發文件表示，從9月30日24時起，旗下在售項目常綠·金水宸苑售價上調2%，每平米約上漲300元。
北京9月30日發佈新政後，昌平區新城梧桐山語項目也隨即宣佈全線產品優惠收回2%。豐臺區西四環的京能西賢府項目也稱，即日起恢復原折扣方案，多餘折扣收回。
保利宣佈，10月6日起，保利海西（廈門、泉州、漳州、龍巖）在售項目價格全面上調。
除了忘乎所以的開發商外，業主們也被情緒傳遞，開啓了反水模式。
上海有二手房業主直接漲價百萬，中介勸都勸不住。廣州、深圳也有同樣的業主。
廈門的業主更瘋狂，一夜漲價幾百萬的比比皆是。
思明蓮板寶龍中心二期，一套4室大戶型，上調掛牌價300萬。
湖裡海天路信源大廈，一套5室大戶型，上調掛牌價250萬。
思明前埔-香山海景苑，一套5室大戶型，上調掛牌價202萬。
思明蓮花-嘉蓮花園，一套3室101㎡戶型，上調掛牌價200萬。
海滄區政府-亞太廣場，一套5室大戶型，上調掛牌價160萬。
思明蓮板-蓮板新村，一套建面128㎡的3室戶型，上調價格110萬。思明蓮花-鷺江新城，一套建面86㎡的2室戶型，上調價格120萬。
如果這些房子能夠成交，意味着一夜之間的漲幅就填平了過去三年的跌幅。
面對如此瘋狂的局面，不得不說，世界還是那個瘋狂的世界。
但在此我不得不潑一盆冷水，樓市真的能從反轉如此之快，能纔出ICU就進KTV？
顯然不能。
以上的劇情，事實上早有預料。就像2023年年初疫情放開之後，大家對形勢的錯判導致大批購房者瘋狂買入，結果三個月之後，就發現形勢不對，如果進入了更加深度的調整週期當中。
這一次，大概率也會上演同樣的劇情。
邏輯很簡單，我在之前的文章中也反覆強調過，樓市想要回暖，前提是就業、收入、信心回暖，信心回暖則建立在前兩者基礎之上，所以就業、收入回暖纔是關鍵。
然而，就業和收入回暖，是僅靠一紙文件就能一蹴而就？
最近，加華資本董事長宋向前發表的一篇文章在網絡上引發熱議，文章的幾個觀點如下：
第一，此輪行情沒上車就不要後悔了，也許不久的將來，你就會暗自慶幸：幸好當初抑制住了入市的衝動。因爲有一種行情就像電視劇裡的愛情一樣，最好用來隔着屏幕欣賞，現實生活這樣的劇情是一集都活不下去。
第二，世上沒有任何一種經濟學理論可以證明：依靠拉動股市帶來的財富效應可以有效解決TS和有效需求不足的問題。
第三，沒有產業發展基礎上的就業增長和收入改善，沒有消費型社會的成功轉型，寄希望於資本巿場“畢其功於一役”的財富增長效應來推動經濟高質量發展和社會進步，是不可能實現的。
對這些觀點，本號舉雙手贊同。
事實上，官方的目的也不在於此，沒有任何一個國家希望資產價格的走勢是過山車行情。
對於樓市，官方此輪救市的目的是止跌維穩，而非促漲。
如果這一輪房價又開啓暴力拉昇行情（說的是如果，事實不可能），那過去三年的所有忍耐將全部作廢，三年以來大多數民衆的期待情緒，將全部落空。
如果是這種結果，會帶來更大的逆反心理，對經濟、就業、實體經濟的發展可能會適得其反。
03
理性、理性
以上說的，都是如果。
對於這輪行情的走勢，本號在9月30日的文章中已經強調過：
轉向不會輕易到來，還是得讓子彈繼續飛。
即便在一兩年後築底回穩，也不是過去那種大反彈，大概率是持續橫盤。
之前我已經說過，過去三年的瘋狂救市，會發現一個問題，政策作用的時間越來越短，如今，一般效果都只有一兩個月。
這一次，大概率也不會是例外。10月份、11月份的成交量，可能會有一波新高，但持續性有待商榷。
邏輯很簡單，大環境不同，時代不同，局面不同，不能再慣性思考。
具體可以總結爲六個不同：
第一，市場環境不同。
過去二十多年房企高週轉之下，一二三四五線城市的住宅建築拔地而起。
黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公佈了一組數據，全國共有6億棟建築。
雖然這些建築包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）佔比都在一半以上，農村的建築中絕大部分都是住宅。
以此估算，屬於居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。
第二，需求不同。
首先，低能級城市的住房自有率已經很高，基本都有自己的房子。而且低能級的城市人口基本都在流失。
其次，高能級城市，尤其是北上廣深的住房自有率雖然低，但高房價與低收入的天塹鴻溝，讓很多人空有需求沒有實力購買，屬於無效需求。這部分需求，只有等房價與收入在未來達到相對平衡時才能轉變爲真實需求。
再者，由於市場信心和預期缺失，當下的投資需求基本已經崩塌。
最後，我們的人口已經見頂。
第三、心態不同。
這種心態轉變，主要體現在兩方面：
一方面，年輕人不願再爲高房價壓上餘生。
從之前的佛系，到躺平，再到如今的“絕代佳人”，這種社會現象背後其反映的便是當下年輕人的心態轉變。
這一次調整，實際上是購房者不再願意爲高房價去買單。人生一半是執着，一半是釋然。既然執着沒用，那就釋然吧。
第四，槓桿率不同。
上一輪房價上漲，已經掏空了很多家庭的6個錢包，拉滿了居民家庭的槓桿率，很多家庭再也加不動了。
2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味着槓桿率已經到達極限。民衆再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。
第五，宏觀環境不同。
宏觀環境轉變包括內外環境。
內部環境方面變化，就不多說了。
那時候，我們的物質雖然沒有現在豐富，但有盼頭有幹勁，紅紅火火，大家的收入蒸蒸日上，對未來預期滿滿。
然而，如今……
外部環境方面，世界秩序撕裂，混亂程度達到新高 。
第六，人口形勢不同。
2022年全國人口減少了85萬人，2023年減少了208萬人。
分省市來看，人口減少的省市自治區已經從2022年的13個，增加至去年的20個。
製圖：城市財經；數據：各省市自治區統計局
這意味着，我們的人口紅利期已經終結。
有此六大不同，就不能再用過去的思維去思考問題。
正因爲有六大不同，所以過去三年來的救市，並沒有產生多大作用，樓市依舊在一路下跌。
要是大招救市有用，過去三年比這一次力度更大的招數，不是沒有過，結果依舊扭轉不了。
我之前說過， 經濟的興盛之下的房地產興盛，纔有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則是虛假繁榮。
換句話說，只有經濟、產業、就業復甦了，樓市纔會復甦。
而這些救市措施，能夠立刻讓經濟回暖嗎，能夠讓就業立刻提升嗎？不能夠。
所以，這輪內地樓市調整的週期，不會短。
然而，很多人已經被情緒綁架，勸不住。果然，永遠叫不醒裝睡的人。
如今的股市與樓市，正上演着路人互相鄙視的劇情，賣的人覺得成功解套，買的人覺得成功抄底。有人星夜趕考場，有人辭官歸故里。
這又有2023年年初的劇情一樣，當時有人搶跑入場，以爲在抄底，而有人則藉助行情成功解套。
後者纔是理性的選擇。
房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一波躁動平息之後，後續調整，仍會繼續。
畢竟，我們的房價還是很高很高。
國內房價在經過了20年高速上漲之後，已經處於極高位置，即使在最近幾年有所下降，但是仍然很高，以房價收入比來看，國內房價，尤其是一線城市房價，在全球範圍內也高居前列。
泡沫依舊很大，消化泡沫仍需要不短的週期。
等到這輪房價止跌企穩後，房地產市場將進入長期低位橫盤。
當然，等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
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