粵港澳大灣區的南沙 房價2年間從八千飆至兩萬
本站房產報道 兩年前，南沙自貿區正式成立；半年前，“粵港澳大灣區”概念首次在政府工作報告中亮相。從自貿區到大灣區，南沙的政策紅利從未停止，巨頭企業先後入駐，GDP增速在廣州獨佔鰲頭。但對普通羣衆來說，遠、偏、荒的刻板印象還未完全褪去，卻發現南沙的房價已經直竄雲霄，這到底是搞房地產還是搞總部經濟？與深圳前海相比，南沙總部經濟到底有沒有發展前景？
這一次，咱們不吹不黑，以客觀數據說話。
廣州各區正在總部經濟領域開展大型PK賽。在衆多外圍區域中，南沙憑藉“中字頭”傲視羣雄，“家底”不可謂不豐厚。本站房產初步統計，自2015年南沙自貿區掛牌以來，已有98家總部企業落戶南沙。其中，“中字頭”企業至少26家，包括中鐵建、中國中鐵、中交建、中化集團、中船集團、中遠海運、南航集團等等。此外，還有廣東省交通集團、恆健控股、粵科金融、越秀集團、廣州城投、廣州發展集團等省市大型國企。
“中字頭”企業排排坐，威勢懾人之餘，也讓人感到疑惑，爲何國企總部佔比如此之大？有學者認爲，比起同期掛牌的深圳前海，南沙在總部經濟領域可以說是“從零開始”。由於基礎較薄弱，引進大量國企，能夠提供資金、政策、技術等方面的支持。
這個思路一定程度上是有效的。“中字頭”的密集落戶，產值規模十分可觀。中交建在南沙設立的中交城市投資控股在建項目總投資約1000億元，；中國建南方總部基地聚集了旗下近30家企業落戶南沙；中國中鐵南沙總部級別爲正局級，產值突破千億。
更明顯的作用在於，“中字頭”提振了市場對南沙總部經濟的信心，讓民營及外資企業順利落地。繼世界五百強之一的亞信科技進駐之後，今年6月底，微軟宣佈攜手香江集團，在南沙蕉門河中心區打造“微軟雲暨平臺”，主攻人工智能。這是微軟與廣州市合作的第一個項目，也是南沙進軍人工智能產業的號角——據瞭解，南沙將成立100億元規模的“廣州人工智能產業基金”，建設3000畝的南沙人工智能產業園區。
劣勢1：總部帶動作用不明顯 深圳前海笑而不語
已入駐南沙的總部企業來頭一個比一個大，乍一看，南沙儼然是“大佬俱樂部”。但問題來了：區域經濟發展不能全靠總部，總部經濟的最終目的是帶動區域經濟發展，吸引產業鏈中的中小企業，大家一起進步。即使要發展總部，也不能全靠“進口”，能培育出自己的總部企業更穩妥紮實。
而在南沙，民營企業總部與中小企業的發展情況仍有改善空間。
來看一組數據：南沙103家總部型企業中，外資企業和大型央企設立的總部共有65家，而民營企業設立的有38家。
再看一組數據：2016年，南沙新註冊企業1.4萬家，而前海蛇口自貿片區爲5.3家——南沙僅爲前海的1/3。
筆者並非認爲國企央企總部不好，正如上文所言，“中字頭”總部在資金、技術、影響力方面享有絕對優勢。但“中字頭”企業受限於規模和管理機制，要論活力和創造力，確實略遜於民營企業。
南沙也意識到了這個問題。事實上，2013年，南沙就曾提出要建設廣州大型民營企業總部經濟區，時任市領導也曾表示，廣州將以最高的熱情、最大的誠意，爲民營企業在南沙發展營造環境、提供便利、打造平臺。但時至今日，民企總部的政策扶持力度已明顯減弱。
優勢2：廣州的南沙？不，是粵港澳的南沙
如果大型企業要設立總部，一個城市的吸引力和一個城市羣的吸引力相比，哪個更強？答案不言而喻。
粵港澳大灣區，就把南沙的區域地位拔高到了前所未有的地步。甚至有聲音提出，“南沙不光是廣州的南沙，而是大灣區的南沙。”
這麼說似乎也沒錯——從地理位置來看，南沙位於粵港澳大灣區的幾何中心，內河、港口、海洋等發展灣區經濟的區位要素一應俱全，加上政策支持，南沙的後發優勢必然會在粵港澳大灣區時代逐步體現出來。
國家與政府也不斷強調着南沙的重要地位。今年2月，廣東省領導班子赴南沙調研，強調南沙要圍繞門戶樞紐定位，支撐和引領全省新一輪對外開放。
3月，粵港澳大灣區概念正式亮相政府工作報告。
4月，國家發改委制定印發了《2017年國家級新區體制機制創新工作要點》。其中提到，南沙新區的工作要點爲“深化粵港澳深度合作探索，推動建設粵港澳專業服務集聚區、港澳科技成果產業化平臺和人才合作示範區，引領區域開放合作模式創新與發展動能轉換。”
近期發佈的《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》，足以顯示政策對南沙的偏愛，60個重大項目年度計劃投資2446億元，其中1000億投給了南沙，佔廣州總投資額的70%以上，是前海的兩倍。
灣區共建的步伐已經開始。就在8月9日，廣州、佛山和中山宣佈合資建設經營南沙港區四期工程，計劃2020年底建成投產，標誌着粵港澳大灣區城市合作邁開重要一步。
重重利好之下，南沙的經濟表現非常搶眼。數據顯示，南沙GDP增速連續三年排名廣州第一。在2017年第一季度中，南沙GDP增速高達12.6%，連續13個季度領跑廣州。
劣勢2：南沙啥都好 就是人太少
一切看起來都很美，但還有一個問題困擾着南沙——人實在有些少。
南沙區發佈的《2016年廣州南沙國民經濟和社會發展統計報告》顯示，截至去年年底，南沙總人口78.94萬人。而據廣州市統計局數據，去年南沙常住人口爲68萬餘人。
同期廣州其他區有多少人？即使只與增城、黃埔、番禺等外圍區域相比——這些區域剛好也是南沙在總部經濟競爭中的主要對手。相比之下，南沙的人口劣勢十分明顯，常住人口數量僅相當於這些區的一半。
再看人口的增長速度。整個“十二五”期間，南沙人口增長不到10萬。近4年來，南沙人口總增長量僅6.41萬人，平均每年增長1.6萬人。
拿人口增長最快的2015年-2016年來看，南沙常住人口增長了3萬多人。但同期的外圍區域呢？番禺增加了9.7萬人。黃埔更是遙遙領先，常住人口從2015年末的89.85萬人（老黃埔區與原蘿崗區之和）增至2016年末的108.26萬人，增幅接近20%。
要知道，人口集聚是總部經濟發展的重要基礎，而人口的競爭，更是城市和區域競爭的主戰場。根據規劃，到2020年南沙人口將增至200萬，到2025年總人口將增至300萬以內，其中常住人口270萬——這與南沙的人口現狀差異過大。
如何吸引人口流入？如何帶動經濟要素，從而促使總部經濟更好地發展？南沙不斷推出新的扶持政策，通過“1+1+10”體系大力補貼人才，本科生的住房補貼爲2萬元，碩士研究生4萬元，博士研究生6萬元。具有創新性的“金融15條”則致力於緩解企業融資難問題，實用性較強。
南沙的交通建設也進入了全面加速期。廣州獲批的十段地鐵新線中，南沙在現有4號線的基礎上，增加了18號線、22號線。
近日， 18號線終於拿到了“開工許可”，今年下半年將正式動工，預計於2020年完工。18號線最高運行速度可達160公里/小時，是4號線時速度的一倍，使南沙新區與廣州東站的距離縮短至30分鐘以內。更重要的是，它將南沙新區、番禺廣場、琶洲電商總部區、珠江新城及東站商業區等核心商圈聯繫在一起。此外， 22號線也將於2020年開通，依次連接萬頃沙、番禺廣場、廣州南站和白鵝潭地區。
除了城市內部交通，區域交通配套也是決定總部經濟水平的重要因素。據瞭解，虎門二橋預計於2018年建成通車，屆時，從南沙東涌經此去往東莞或僅需10分鐘。此外，南沙將重點加快深茂鐵路、中南虎城際、肇順南城際等軌道交通，以及深中通道、廣中江高速、南中高速等高速公路建設，提升南沙港快速的客運承載能力，1小時通達珠三角主要城市。
劣勢3：房價上漲太快就像龍捲風 兩年間八千飆至兩萬
最後，讓我們談談最實際的房價問題。
南沙的房子貴不貴？2016年，南沙新房均價爲1.2萬元/平方米。同期，深圳前海樓市均價破6萬元/平方米，珠海橫琴樓市均價突破4萬元/平方米。
要是這麼比較，南沙真不貴。但再看看三個新區的面積：前海自貿區面積爲15平方公里，橫琴自貿區爲28平方公里，南沙貿區呢？783平方米公里。面積大、房源多，再加上廣州房價整體低於深圳甚至珠海，南沙房價低於前海、橫琴，並不奇怪。
值得注意的是，不看單價，只看漲幅，南沙近一年來的房價表現堪比“龍捲風”。2015年4月，南沙自貿區掛牌，8000元/平米的樓盤比比皆是。至2016年4月，南沙新房成交量翻倍，但整體價格水平十分穩定，維持在1萬元/平米左右，漲幅不足2%。但到今年4月，南沙的樓盤均價已直逼1.6萬元/平方米——網籤數據有滯後性，本站房產實地踩盤發現，南沙大部分樓盤早已突破2萬大關。
目前，依山靠海的樓盤報價高達2.6萬元/平方米；蕉門、金洲地鐵盤約1 .8萬- 2 .3萬元/平方米，其他樓盤在1.6萬-2萬元/平方米間。
如此看來，南沙的房價貴不貴？這個問題見仁見智。但有兩點需要指出，第一，價格合理而宜居的住房，一直是大型企業選址總部時的重要考量。第二，南沙目前人氣不足，而剛需族是區域人口來源的主力之一。不必害怕“臥城”，用較低的房價吸引足夠多的人，臥城最終會醒來，番禺、黃埔就是例子。
最後，分享一個視角：實地去南沙走一趟，白天，金洲、蕉門一帶明顯比一年前熱鬧，地鐵站門口賣水果的大嬸說，人氣逐漸旺起來了。一轉頭，總部大樓許多還未完工，而新樓盤已綿延不絕。天黑了，自貿區新大樓霓虹閃爍，氣勢不輸。但再一轉頭，路上突然空蕩蕩的，人似乎都消失了。遠處的樓盤裡，大部分燈火寥寥。
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《總部廣州》系列策劃
曾幾何時，總部經濟被視爲限制廣州發展的“三大短板”之一。自2007年起，“總部經濟”被廣州寫入政府工作報告，成爲加快轉變經濟發展方式、提高城市競爭力的重要戰略。廣州市政府明確提出，力爭今年認定總部企業超500家，500強企業超100家——全力加速中，一座總部之城的雛形已隱隱誕生。
作爲廣州市的有機組成部分，各個區域的總部經濟發展有何特點？本站房產梳理各區總部脈絡，採訪專家學者，爲你解碼總部經濟的特色之路。
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