一線城市跟進 上海樓市重磅調整！涉限購、信貸、首付比例等一攬子政策 有哪些新信號？
財聯社5月27日訊（記者 史思同）“517”新政十日後，5月27日，上海發佈《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，進行了一攬子房地產政策優化調整，相關政策於28日起施行。
整體來看，上海此次政策優化涉及內容豐富，包括住房限購政策、信貸政策、二手房政策等多個方面，並對多子女家庭、居住困難家庭採取進一步支持措施。其中，上海地區首套房貸利率下限降至3.5%，最低首付比例調整爲20%；二套（除部分重點區域）房貸利率下限降至3.9%，最低首付比例35%。
在專家看來，此番上海房地產政策優化是該市房地產市場的一次重要調整，率先表明了核心城市、一線城市對此前“5.17”會議的響應。相關政策結合近期國家調整優化住房信貸政策等精神，充分體現上海因城施策、綜合施策的導向，旨在更好地適應市場供求關係的新變化，滿足居民的住房需求，推動房地產市場的平穩健康發展。
首、二套房首付比例降至20%、35%，房貸利率最高下調45bp
具體來看，根據《通知》，上海地區首套房貸利率下限調整爲不低於“LPR-45個基點”（即3.5%），最低首付款比例調整爲不低於20%。除部分重點地區外，二套房貸利率下限調整爲不低於“LPR-5個基點”（即3.9%），最低首付款比例調整爲不低於35%。
同時，上海自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區（下稱“重點區域”）全域繼續實行差異化政策，二套房貸利率下限調整爲不低於“LPR-25個基點”（即3.7%），最低首付款比例調整爲不低於30%。
據瞭解，在此之前，上海地區首、二套房首付比例分別爲30%、50%，重點區域二套房首付比例爲40%，此番政策分別下調10個百分點、15個百分點及10個百分點。同時，此前上海地區首、二套房貸利率下限分別爲“LPR-10個基點”“LPR+30個基點”（即3.85%、4.25%），重點區域二套房貸利率下限爲“LPR+20個基點”（即4.15%），此番政策調整後分別下降了30bp、35bp及45bp。
不過至於商業房貸利率具體調整情況，仍需銀行業金融機構根據要求，結合自身經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
同時公積金貸款方面，首套房個人公積金（含補充公積金，下同）最高貸款額度調整至80萬元，家庭公積金最高貸款額度調整至160萬元；多子女家庭首套房最高貸款額度在此基礎上上浮20%政策不變，即最高可達192萬元。二套房個人公積金最高貸款額度調整爲65萬元，家庭公積金最高貸款額度調整爲130萬元。
中信證券首席經濟學家明明認爲，此番政策優化了首套住房貸款的認定標準，並通過降低首付款比例和調整房貸利率下限、調整公積金貸款額度等新政減輕了購房者的經濟壓力，尤其是對於首套房和改善型住房的購買者而言，有助於鼓勵居民購房，爲房地產市場注入新的活力，也有助於拉動銀行住房按揭貸款的增長。
同時，在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，降低首付比例和房貸利率下限，一方面是順應和貫徹“5.17”國家政策部署，另一方面也是針對本地非戶籍和非戶籍人才羣體多，需要加大優惠力度。同時，也並沒有降至15%和20%，體現出與非一線城市的差異性。“下一步的走勢要看後續市場走勢，如果下滑頹勢不改，未來可能好會下調首付和利率，以爲後續留足政策空間。”他表示。
多維度降低房貸成本，一攬子政策增強市場信心
實際上，除上述貸款利率、首付比例及公積金額度等政策優化外，上海此次政策優化還涉及了住房限購政策、二手房政策以及優化住房保障供給、支持居住困難家庭改善居住條件等多個方面。
“上海此次發佈的房地產新政，是對該市房地產市場的一次重要調整，旨在更好地適應市場供求關係的新變化，滿足居民的住房需求，並推動房地產市場的平穩健康發展。”明明進一步指出，此次新政降低了外地居民在上海購房的門檻，有助於吸引和留住人才；同時，新政提出對居住困難家庭補貼、“以舊換新”等政策也將爲低收入羣體提供更多的住房選擇，提升這部分居民的生活質量，促進了房地產市場的健康發展。
在中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢看來，上海房地產政策措施做出積極調整，正是對“5.17”會議的落實，率先表明了核心城市、一線城市對中央要求的響應。
他認爲，上海此次進一步放開限購意味着外環內的二手住宅向剛性需求積極打開，支持多子女家庭住房需求等政策措施意味着全市範圍內的住宅向改善需求積極打開；同時首、二套住房貸款利率、首付比例均較前期明顯下調，大幅度降低了購房貸款門檻及資金成本；此外，通過國有平臺公司等主體收購也有望對存量房源形成明確的需求，有利於去化存量房源，對房地產開發商的現金流改善形成支撐。
同時，易居研究院研究總監嚴躍進也分析指出，上海此次調整優化住房限購政策，覆蓋了外地戶籍、人才、單身、離異、企業、多孩家庭、贈予等各個層面，更好落實服務安居導向。同時，明確優化住房信貸政策，落實商貸和公積金貸款調整，從首付比例、利率、額度等維度持續降低房貸成本。
“政策落地和實施，將更好引導市場預期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產市場平穩健康發展。”在他看來，一方面，該政策立足房地產市場供求關係新變化、人民羣衆對優質住房新期待，同時充分結合近期國家調整優化住房信貸政策等精神，充分體現上海因城施策、綜合施策導向。另一方面，此次政策統籌市場和保障、存量和增量，在提升住房品質、促進職住平衡同時，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。