央企圍獵上海土拍，溢價40.37%爭市區好地

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道11月27日~28日，上海第七批次集中供地圓滿落幕。以央國企爲主的20家房企同臺競爭十宗地塊，最終總出讓金約爲307.1億元，平均溢價率14.71%。

此次土拍最爲顯著的特點是：央企大展拳腳並釋放了對樓市未來發展的信心。當前，上海土拍中的優質地塊獲取門檻正逐漸提高，也適合資金實力雄厚的央國企參與。此次參拍的20家房企中，央企有8家，佔比40%。從結果來看，除中國金茂外，其餘7家央企拿地金額250億元，佔本次出讓金的81%。其中，保利系、華潤系、中建系的多家企業拿下了9宗地，保利系的兩家企業更是溢價拿下市區4宗地，成爲全場最大贏家。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，在一系列樓市政策推動下，上海土拍熱度上升，對提振上海樓市預期有積極的作用。宋紅衛認爲，土地市場分化愈加明顯，開發商戰略佈局的重點已經由原來的佈局核心一二線城市向重點一線城市轉移，尤其是核心城市的核心地塊，成爲頭部房企競爭的重心，這也是高溢價地塊產生的原因。上海的土拍分化趨勢也較爲明顯，縮量提質是典型特徵。上海優化土地出讓交易規則，對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，也符合上海樓市需求導向。可以預見的是，未來上海會有越來越多的高質量項目入市。

市區地塊熱度高

本輪上海土拍，市區地塊熱度較高。從報名情況來看，除了寶山南大地塊、普陀桃浦地塊、虹口嘉興社區地塊以及青浦新城地塊以外，其餘地塊參拍企業均超過5家。頭部央國企資金實力雄厚，補倉決心堅定，其中華潤報名8宗地塊，中海報名7宗地塊，保利發展報名6宗地塊，最終華潤成功以40.37%、11.97%的溢價率競得浦東新楊思地塊及虹口嘉興社區地塊，同時底價補倉普陀桃浦區地塊，保利發展以26.56%、17.09%、16.27%的溢價率成功摘得浦東唐鎮地塊、楊浦濱江地塊以及楊浦江浦公園地塊。

以浦東新楊思、浦東唐鎮、閔行梅隴等地塊爲例，這幾宗地距離地鐵站較近，周邊配套較成熟，靠近往期熱銷樓盤，且周邊競品較少，最終成交溢價率在18.4%~40.4%，後續上市項目或打破現有樓盤均價。

其中，新楊思地塊觸發中止價。這宗大熱門地塊由華潤+中能建+越秀聯合體競得，樓面均價7.44萬/平方米，溢價率40.37%，是實行“雙高雙競”規則以來第一次觸發中止價，並刷新了上海集中供地以來最高溢價率記錄。幾家央企搶到最後，將地塊的高品質建設指標全部帶到了上限：裝修標準5000元/平方米，公共服務設施300平方米；2%的高端人才住房配建比例。知情人士向記者透露，由於地塊開發要求極高，中海選擇了退出。

值得一提的是，華潤+中能建+越秀聯合體此次拿下新楊思地塊，實際樓面價達到8萬元/平方米，比旁邊在售的新楊思上園高出不少，這令在售的新楊思上園面臨的退房糾紛局面出現了反轉。此前，甚至有準業主計劃以30萬元的代價退房。而華潤+中能建+越秀聯合體拍下該項目西側地塊後，有準業主立即收到銷售信息，稱華潤聯合體拍下的地塊未來售價預計11-12萬元/平方米，而新楊思上園即將開售的一期項目均價9.8萬元/平方米。

央企對於市區地塊的投資熱度空前，原因何在？一名業內人士告訴21世紀經濟報道記者，業績承壓是地產央企面臨的現狀，盈利能力的提升，只能通過獲取優質地塊與項目高超的運營、營銷手段實現。一方面，今年上海市區項目開盤去化還不錯，近期豪宅盤也重現“日光”，疊加區域發展規劃以及對未來房價的信心，央企對市區地塊志在必得。另一方面，央企通過聯合體的形式拿地，可以分攤風險，市場競爭力可見一斑。

理性拿地，爭搶好地

近期隨着樓市政策“組合拳”加速落地，上海樓市止跌回穩跡象明顯。不過，隨着土地供應的減少，房企在拿地投資方面，不得不面對優質地塊競爭激烈的局面。一方面要理性拿地，另一方面又要爭搶好地。

上海此輪土拍出讓10宗地，有7宗地產生溢價，其中5宗地溢價率在11%~19%之間，僅個別地塊溢價率在20%以上，總體溢價率並不高。並且樓板價和周邊在售產品價格還是有一定差距。

“少量的錢投資在優質的土地上”也成了房企投拓部門的一項宗旨。據一名央企投拓人員透露，此輪上海土拍推出的地塊質量好，未來銷售壓力不大，但企業也要考慮安全係數，由於開發成本高，在銷售價格不會大幅增加的前提下，房企拿地時還是比較理性，沒有出現價格高企現象。

21世紀經濟報道記者留意到，在11月28日上午舉行的浦東唐鎮地塊競拍現場，競價到第71輪的時候，房企每輪加價還是1000萬元，當地價競拍到32.9億元的時候，僅剩兩家房企還在膠着競爭。主持人見勢將加價幅度下調到100萬元，保利發展果斷出價，地塊總價變成32.91億元。緊接着，另一家房企緊咬不放，再加價100萬元。最後，保利發展以32.93億元成功拿下該地塊。據知情人士透露，與保利發展較量到最後的是綠城+金茂聯合體。

21世紀經濟報道記者實地考察該地塊，發現這宗地塊附近有一在售項目是浦發唐城四期，該項目最近一次開盤時間是11月8日，推出211套房源，認購率達到266%，開盤當日去化100%。而距離地塊大約14公里處，是中國金茂在售的張江金茂府，均價約6.3萬元/平方米，低於6.8萬元/平方米的聯動價。該項目目前已開盤三次，雖然熱銷但不足以“日光”，分析人士認爲，金茂在上海已經將近一年沒有拿地，金茂想在唐鎮板塊加大投資，形成聯動效應。不過，在面對唐鎮地塊的激烈競爭時，金茂投拓人員還是剋制住了。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，12月還有年內最後一次土拍，大概率會延續此輪土拍的特點。部分今年斬獲不多的房企還有補倉機會，而今年銷售狀況不錯的房企依然有繼續強勢拿地的衝動，熱門地塊會有房企角逐，但最後溢價率不會太高。